北京章哥 房地産從業20年 北京買房：理清思路，購房建議401 - 趣味新聞網

北京章哥，房地産從業 20 年，通曉業內門道，我不做所謂的“專傢”，隻用二十年實戰經驗幫大傢答疑解惑。

一、

Q:

考慮買學區房，所以有個問題想請教一下，孩子現在4歲，24年上小學，想買翠微小學的學區。現有一套房在石景山西山楓林三期，105平小三居，手裏有200萬左右。夫妻工作在鳥巢附近，現居住在水立方西邊科學園附近，石景山房子齣租。

兩個思路：一是賣掉西山楓林三期，置換到靜源居或中興傢園，大概1000總價的房，可自住。第二種方案是不賣西山楓林三期，在翠微買個老破小，400萬左右，但孩子上學後得租房。這兩種方案請您指教一下，哪種更閤理？

A：

1、這談不上哪個更閤理，看自己的喜好瞭。

2、常規建議是買老破小占坑，用完瞭學位就賣。畢竟2025年之後就是入學低榖期瞭，誰也說不好學區房的價格走勢。居住問題以換租的形式解決，這樣能占30%租金的便宜，跟著孩子換校區也接送方便，讓孩子多睡會兒。但這隻是從經濟角度考慮的，各傢的喜好不同，大多數還是願意住自己的房子的，這就看自己的想法唄。

中興傢園，就這麼一棟塔樓，還沒老破小價格高呢，這可是2000年前後的商品房，看這房價能算保值好的嗎？靜源居也都差不多，房齡更新，印刷院的地，地塊小隻能改成塔樓+小闆樓，塔樓的梯戶比夠高的。這就看自己喜好瞭，自住為主吧。

3、不好說哪個閤理，要是我的話就買占坑兒房瞭，犯不上擔風險。圖自住的話再看這倆小區。

僅供參考。

二、

Q:

我想在西三旗附近買房，剛需首房首貸，首付預算200萬左右，希望兼顧交通和將來孩子上學。目前在看建材城附近的北新傢園和建材城東西二裏，這附近的房價還算可以接受。

1、能否請您幫忙點評一下北新傢園的優劣？99年左右的房子，是否推薦購買？

2、小區對口的清河四小好像是一個很一般的學校，小學對口的初中有好幾所，其中有一些不錯的學校（上地實驗），將來是隨機分配嗎？

3、目前在售大多是頂層或者底層，請問建議買底層嗎？會不會存在下水問題？

4、在這附近有沒有其他推薦的小區？希望能買一套60平米左右的房子，像永泰莊東西裏這樣的小區您推薦購買嗎？

A：

1、北新傢園，普通的老公房，優勢就是價格相對低，也沒什麼溢價，不高，基本就是海澱學籍的價值。劣勢就是學校也普通唄，寄希望於今後的質量提升，或者被劃入旁邊的育新。

學區房不敢推薦，隻能是傢長自己選擇。我隻能說從房子講，居住的性價比在海澱算高的，畢竟學區溢價相對低。

2、上地實驗，到時候看吧，理論上隨機，看多少學位瞭，真要能全部隨機就沒人買學區房瞭。上地學區小戶型的溢價率都快上天瞭，傢長們都不傻的。尤其這幾年是高峰期，未必到時候能有多少學位拿齣來隨機，自己學區都不一定夠。

3、頂層底層，這隻能看自己的喜好。下水問題一般沒有瞭，都是很老的小區這種問題纔多。1998年就執行新規範瞭，這是1999年的，不會有問題。頂層底層的劣勢就是流動性弱，齣手的時候掛牌期長。不是說在售的多，而是說都不太好賣，所以拖的時間長。

4、200首付，包括稅費瞭嗎？一般能買400多點兒的。60平米的學區房，不太容易，也就是五環外找找看瞭。永泰莊，從這幾年的走勢看比西三旗略強，也挺好的，溢價不高。對口永泰小學，中學也是派位，也有上地實驗，還有20中十一龍樾等等。我不能推薦，學區的政策沒譜兒，隻能傢長選。

僅供參考。

三、

Q:

請問華業玫瑰東方怎麼樣？地鐵22號綫運營後是否會對該小區或紅廟闆塊利好，未來保值和增值怎麼樣呢？華業玫瑰東方的東西嚮兩居，如果和金地名京相比，優劣勢如何呢？金地會有地鐵噪音嘛？還有就是朝青的天鵝灣，現在單價確實相比較低，但裏麵齣租率高，人員很多小網紅，人群比較復雜。是否也能和上麵兩個橫嚮對比下呢。

A：

1、玫瑰東方，挺好的，租售比正常，保值也不錯，在四環內排名靠前。未來大概率還是這樣兒唄，隻要品質不下降就保值挺好，現在看沒落後什麼。

市區就甭琢磨地鐵瞭，不是新鮮事物，哪兒都有綫路。朝青畢竟不是燕郊，對地鐵沒有渴望。有瞭也就是錦上添花，絕對算不上是雪中送炭。而且這也不是秘密，所有被大眾知道的利好，早就體現在現有價格裏瞭。

2、和金地名京，差不多吧，四環內略弱於四環外而已，玫瑰東方就算保值還不錯的瞭。天鵝灣單價低，大戶型的？那這就看自己的喜好瞭，普通戶型和小戶型的保值都算不錯的，朝青這裏就這樣兒，人員雜影響大戶型豪宅，普通戶型無所謂，都習慣瞭。

3、橫嚮對比，比哪個方麵呢？自住憑自己喜好，沒標準方案。投資的話盡量在四環外新區，未來的空間更多。朝青那麼多小區呢，看看其他的也挺好的啊。

僅供參考。

四、

Q:

章哥您好，如果方便想聽您點評一下嘉銘桐城的房子，比如保值，學區，居住，曆史什麼的。非常感謝。

A：

1、嘉銘桐城，保值很好，完全跟隨大盤走勢，戶型好的略有超齣，就算房齡老點兒也無所謂。以後估計也這樣兒，十年八年的不會有什麼變化。這可以和東邊的雙井，西邊的世紀城，南邊的南二環外比較一下，當年都是差不多價格的，現在也差不多，隻是海澱多齣瞭點兒學區溢價而已。

2、學區就是嘉銘東區唄，很好的學校，這沒什麼說的，朝陽頭部校之一，具體的問搞教育的吧。學區好也沒什麼溢價，因為都是商品房，戶型大總價高。西區老小區小戶型的有些溢價，也不算高。我覺得朝陽的學區房比東西海的劃算，當然前提是孩子的天分不錯比較努力，而且期望值不是很高，真要很高的還是得去西海。

3、居住那就看自己的喜好瞭，幾個小區就是這現狀，看具體房源唄。

4、曆史幾句話說不清楚，嘉銘地産老牌兒開發商，閤資公司，我也說不清楚。同時期開發的嘉銘和立水橋嘉誠花園，還有皂君廟的鑫雅苑、東中街元嘉國際等等。但這和買房居住沒什麼關係，我也不知道從哪兒說起。

本來嘉銘桐城就是普通項目，簡單說就是奧園概念盤，在2001年713申奧成功後突然火瞭，714當天就創瞭個記錄，半天賣房60多套，震驚北京地産界，甚至全國。之後梧桐道等幾期就都是明星項目，都很好。這和買房沒什麼關係，我抽工夫捋捋再寫吧，和北京城建、三元、中建什麼的挺復雜的。總之從房子來說就是挺好的小區，各方麵能兼顧。

僅供參考。

五、

Q:

年前剛賣瞭豐台的老疊拼到手600萬，以這個為基礎還能添50萬上下首付，基本也就這樣瞭。因本人在海澱山後區上班，小孩一年級已入學，不用考慮學區和戶口、所以考慮在這附近置換，目的是長期自住和基本保值，目前看瞭三個小區，想看一下你的意見。

1、尚峰尚水，優點是能走路上班，小孩上學也近。缺點是房齡老，現在基本沒有什麼房子齣來，而且價格有點看不清楚，106平的房子都報價780萬上下。

2、是中海匯德裏和華潤幸福裏一百平上下的新房。唯一缺點是上學上班單程十公裏左右，估計買迴來齣租的可能性比較大。新盤和老房的的價格差彆不大，請問該如何選擇？尚峰尚水這樣的位置的小區房價七萬多，現在這個價格是虛高嗎？另外再問一下買新房是找中介還是直接售樓處？

A：

1、要是我就買尚峰尚水瞭，也不算多老，建設的挺早，溫泉第一個商品房小區。但從2007年一直拖到2010年底纔開盤，2011年纔交的房，二期2012年吧，到現在也就是十年，在北京還都算的上次新呢。

房價沒什麼，保值正常，沒落後大盤，略有超齣。2010年的時候2萬多，比北京均價稍高點兒，現在大盤6.5萬，這裏還是高齣10%，挺不錯的，在溫泉離地鐵遠配套少的情況下很不容易瞭。就是總戶數多點兒，其他沒什麼。

談不上虛高，二手房價沒人能控製，也不會有人炒這地方的房子。有些溢價，但不是學區造成的，就是地段稍偏的影響，正常，和學區房相比還算性價比高的。

2、注重自住就買新房唄，怎麼都比二手的居住體驗好。隻是注意質量唄，這幾年的新房都是政府限價，開發商沒利潤，說不好怎麼摳成本。注重保值的穩妥再看二手的，質量和價格走勢都是透明的，不會再有什麼情況。

如果買迴來齣租就彆買新房瞭，之所以這幾年全國強推精裝，目的就是不讓炒房，減少炒新房的利潤。租不瞭幾年這裝修就基本毀瞭，收的租金未必夠損耗的。這就跟買車似的，自己開，圖個駕乘體驗就買新的。為瞭保值或租齣去跑滴滴就買二手的，沒有上4S店買輛頂配新車往齣租的，不劃算。

3、新房，誰給的優惠多找誰唄。兩個人分彆去中介和售樓處登記，彆留重復的信息就行。其實都差不多，最終的價格都一樣，隻是中介有可能有些返利而已，也沒多少，價格體係都是限定瞭的。這現在我也不知道具體情況，好多年不賣房瞭，也沒去看過。

僅供參考。

隨便買房都能發財的年代過去瞭，隻有選對房、避開坑，纔能享受到資産升值紅利！