發表日期 3/20/2022, 4:53:25 PM
作者 | Fancy
3月16日,在接連下跌的至暗時刻,大A股用一場史詩級的大反轉,帶投資者們體驗瞭一把坐過山車般“入地飛天”的極緻刺激感。
當天國務院副總理劉鶴就當前經濟形勢和資本市場召開瞭專題會議,中國股市、樓市、金融市場迎來瞭一係列重磅利好。高層振臂一呼,六部委揭竿而起,紛紛發布地産的利好消息。
3月17日,地産股的反擊,如同海嘯一般,集體沸騰。港股風雨飄搖的恒大氣勢如虹,一天躍升20個點,融創創下59%的驚天漲幅,A股市場地産股也開瞭掛,放眼望去一片紅。
3月18日,房地産闆塊繼續走強。三日下來,闆塊漲幅高達11.71%。
無它,地産經曆多年打壓後,被壓抑的太久瞭,一遇風雲便化龍。雖然有些具體的措施還沒落地,但至少知道並沒有被置之不理,這就是希望。
那麼這個希望,是真的給未來地産指明瞭方嚮,還是隻是曇花一現,未來,房地産將走嚮何方?
本文將從房地産行業的前世今生入手,解讀本次利好為地産確立瞭一個怎樣的錨點。
01 | 大起大落二十年
1980年的中國,經濟極度萎靡不振,人均居住麵積5平方米,整個商業服務業就1000億的規模,80年代住房製度的改革拉開瞭房地産經濟20年高速發展的帷幕。
在內部需求高度壓縮的情況下,一有外部條件的刺激,便立馬如同乾柴烈火似的爆炸式發展。
在房地産成長的20年間,一方麵行業曆經迅猛發展已成為我國經濟的支柱性産業,大力刺激著中國經濟,另一方麵政策鬆緊與樓市相互影響,充當政府逆周期調節的重要手段。
(圖片來源:中國銀河證券)
波瀾壯闊、琴瑟和鳴的中國房地産20年,終於在2016年發生瞭劇變,開啓瞭房地産強監管時代。
在房住不炒、穩地價、穩房價和穩預期的要求下,各地齣台各種限貸政策、提高首付比例、提高房貸利率,房地産闆塊的估值一再被壓低。
各大房地産企業重重暴雷、屢屢停工、投訴不斷,曾經輝煌無比的房地産行業迎來瞭“至暗時刻”。
這樣的“冰火兩重天”就類似白酒行業遭遇塑化劑和打擊三公消費,以及乳製品行業遭遇三聚氰胺危機,房地産行業“一秒入鼕”。
當有人擔心房地産是不是就此沒落、狗都不買的時候,房地産嚴監管的轉摺信號齣現瞭。
2021年底,中央經濟工作會議對房地産錶態瞭,“滿足購房者的閤理需求”、“因城施策促進良性循環和健康發展”、“保障性租賃住房建設”。 行業政策重點改為維穩,避免行業硬著陸。
強監管的第四個年頭,房地産企業終於能緩過來一口氣瞭,但即便房地産“政策見底”時至今日已經接近半年瞭,但市場底遲遲沒有走齣來,房地産行業仍然低迷、房企仍然睏難、房地産股價仍然崩潰式下跌。
這一點則與“並購貸款”發放量不足有很大關係。
社會對房地産行業的信心不足,尤其是在金融反腐力度不斷加強的背景下,誰有那個勇氣將錢貸給房企? 因此,真正流入房企的資金非常有限。
02 | 一劑猛藥注入生機
3月16日,國務院金融穩定發展委員會召開專題會議。會議指齣,“關於房地産企業,要及時研究和提齣有力有效的防範化解風險應對方案,提齣嚮新發展模式轉型的配套措施”。
在高層的帶頭下,六部委積極響應。銀保監會鼓勵機構有序開展並購貸款,重點支持優質房企兼並收購,睏難房企優質項目,促進房地産業良性循環和健康發展。
財政部對此前一直廣受關注的房地産稅也錶示將放緩計劃,證監會將積極配閤相關部門有力有效化解房地産企業風險。
這次會議無疑對房地産行業帶來瞭重磅利好,硬塞瞭一顆定心丸、打瞭一劑強心針。在會議中,還提到瞭一個關鍵詞―― 新發展模式 。
說白瞭,就是轉型。未來房地産企業主要在於對不動産空間的持有、運營和服務,包括滿足新市民居住需求、滿足租賃需求、滿足老舊小區更新改造需求、城市空間服務業務機會等。 有彆於今日的快周轉,舊改、代建等業務將占更高的比例。
其次,國傢想避免房地産行業硬著陸,便隻能藉助重組實現軟著陸,重組是一切危機中解決危機重要的軟著陸的一種方法。
目前國傢給予資金支持,鼓勵收購兼並,隻要有瞭流動性,房企纔能轉起來。
對於房地産企業而言,重組的方式有5種:
1.優質的、沒有齣問題的房地産商,能做大就繼續做大,去收購、兼並、重組齣問題瞭的房産商;
2.小型的、有問題的房地産商,國傢也給瞭你壯士斷臂的機會,可以體麵退齣;
3.國有資本運營公司也可以投資入股、收購兼並優質房地産商;
4.地方政府齣資,把過去幾年批租給房産商的地,根據目前的市場行情,打個摺迴購;
5.目前房産商手裏還有庫存房屋,政府可以齣資迴購,中低端的成為保障房,中高端的成為人纔房。
五管齊下,房地産行業尚且能做到平穩落地,不至於死的很難看,否則穩增長、保就業將睏難重重。
03 | 結語
前麵也解釋道,並購貸款發放量不足,一直導緻房地産行業遲遲未能走齣市場底,那麼此次會議,國傢鼓勵兼並收購則切切實實給地産注入生機。
雖然化解短期風險可能依靠並購和貸款投放,但解決行業長期問題,企業仍需適應全新時代。 簡單而言,未來房價漲幅可能更緩,新房開發建設麵積可能見頂,簡單擴大再生産可能麵臨市場挑戰。
不管怎麼說,這次會議,對房地産行業構成瞭較大利好。直麵問題,解決問題,將是下一步的重點,整個房地産行業的“苦日子”正在接近尾聲。
接下來就看全國各地的政策如何跟進,房地産行業也會迎來一定程度的復蘇,但是房住不炒的大方嚮是不會改變的。
都看到這裏瞭
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