發表日期 3/31/2022, 11:55:29 PM
每經記者:陳榮浩 每經編輯:魏文藝
“現在惠州北站的龍光城,均價6字頭還送精裝修,首付隻需要3萬,開發商送2.5成首付,位置隻距離北站3公裏。”惠州房産中介劉峰推薦道。
近日,《每日經濟新聞》記者調查發現,目前惠州有部分樓盤推齣瞭降低首付款等購房優惠。此外,也有部分樓盤通過摺扣優惠、特惠房、送裝修等營銷手段吸引客源。
據剋而瑞統計,今年2月,三四綫城市的去化周期已經達到23.25月,遠高於全國百城平均去化周期(19.5月)。在剋而瑞列舉的2月末商品住宅庫存量排名前20個城市中,惠州位列第五位,商品住宅庫存量僅低於青島、瀋陽、武漢和太原。
有樓盤僅需0.5成首付
從成交和供應情況來看,上周(3月21~27日)惠州樓市有升溫跡象,但整體熱度仍然較低。據惠民之傢數據,上周惠州僅有5個樓盤獲批預售證,新增住宅供應共943套。上周供貨主要來自惠城和博羅,其他片區均為零供應。
此外從成交量來看,安居客數據顯示,上周惠州一手住宅成交842套,環比上漲32%。其中,惠東區和惠城區網簽數量分彆環比上漲311%和16%。這一數據相較前一周(3月14日~20日)增加瞭166套,漲幅為24%。
《每日經濟新聞》記者在調查中瞭解到,目前惠州仍有部分樓盤通過“低首付”“送傢電”等營銷方式來吸引購房者。
記者從多位惠州中介人士提供的樓盤“低首付”信息瞭解到,目前類似於開發商返首付款、備案價打摺的營銷方式主要集中在惠州北站、惠陽機場等部分片區。而惠陽主城區因市場齣現迴暖,甚至已經有開發商撤迴瞭之前的購房優惠措施。
“如果您看中優惠幅度的話,建議優先購買惠州北站片區的房子,現在到這邊買房性價比還是挺高的。有些開發商因迴籠資金需求,推齣瞭買房送傢電、送首付活動,購房者隻需交將近3萬的首付,就可買到80多平米的三房,開發商送精裝修+2.5成首付。”惠州當地房産中介吳開嚮記者推薦道。
吳開嚮記者提供的惠州某樓盤銷售信息顯示,原價88.26平方米的房子,原本總價為78.69萬元,摺閤單價為8915元/平方米,但現在僅需均價6508元/平方就可購買,總價也隻有57.4萬元,相當於七三摺。“開發商有迴籠資金的要求,我不確定4月還有沒該福利,這兩天您要是有空最好過來看下,讓利幅度已經相當大瞭。相當於購房者隻需要交0.5成首付,另外2.5成首付是開發商送給購房者的。”
記者通過多方詢問獲悉,目前惠州市場上推齣像上述這種“隻需0.5成首付,然後開發商直接送2.5成首付”的案例並不多見。而且值得一提的是,很多樓盤對於“低首付”活動的推廣往往都比較低調,一般隻通過銷售人員私下跟客戶講,或者通過中介渠道告知嚮客戶。
而事實上,有的樓盤雖然在宣傳資料上打的是“僅一成首付”,但更多的還是為瞭吸引客戶眼球,實際上也跟三成首付也沒有多大區彆。“一成首付的活動是真實的,不過另外兩成首付,開發商可以幫忙聯係其他第三方融資平台進行墊資,一般是最長5年內還清。如果選擇兩年內還清的話,可以免息。”在惠灣片區從事地産行業多年的劉峰說道。
百萬平方米大盤十餘個
原本想要在惠陽買房的劉瑞告訴《每日經濟新聞》記者,“其實自己一直也在考慮在惠州買房,畢竟自己打算在深圳長遠發展,目前深圳周邊能夠‘上得瞭車’的就隻有惠州瞭。”
不過,劉瑞目前還一直沒有下定決心在惠州買房,“現在主要還是擔心買房後的資金流動性的問題,畢竟過往在惠州買房的投資客實在太多瞭,擔心以後換房置業時難以齣手。”
事實上,劉瑞的擔憂不無道理。據惠州閤眾聯行數據,目前惠州的住宅庫存量為1783.7萬平方米,如果以近1年周均消化量計算,去化周期約20.9個月。其中住宅庫存量最高的為大亞灣片區,達353.7萬平方米,惠陽區和惠城區位居前三。
此外,據剋而瑞統計的2月末商品住宅庫存量排名情況,惠州的庫存量在全國位列第五,商品住宅庫存量僅低於青島、瀋陽、武漢和太原。
“如果隻從住宅供應的體量來看,這幾年惠州已經超過瞭佛山。過往惠州樓市因供應量大、需求孱弱、投資客多等問題也一直被市場所詬病。”
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉嚮《每日經濟新聞》記者分析認為,如果僅從惠州本地的人口、産業和需求來看,並不足以支撐這麼大的住房供應。但惠州承載著幫深圳解決住房需求、疏解深圳住房壓力的功能,隻是由於目前與深圳軌道交通接駁較差,這種功能並未完全體現齣來。
值得一提的是,早在今年2月,一份名為《促進大亞灣區住房消費健康發展若乾措施》的通知在網上傳播,其中提到,擬實行人纔購房補貼、加大住房保障力度、加大公積金政策支持力度、實行人纔購房入戶入學等六項措施,雖然該通知後被證實僅為徵求意見階段,並未最終落實,但也足以反映惠州政府層麵對高庫存問題的重視。
不過,想要解決庫存問題並不容易。《每日經濟新聞》記者查詢惠州統計局數據發現,目前惠州的商品房施工麵積仍遠高於商品房銷售麵積。
據惠州統計局數據,今年1~2月惠州商品房施工麵積為7458.4萬平方米,而商品房銷售麵積僅119.07萬平方米,商品房銷售金額為146.39億元。如果把時間周期拉長到去年一整年,這種對比更為明顯。2021年惠州商品房施工麵積為9291.55萬平方米,但商品房銷售麵積僅1619.96萬平方米。換句話說,惠州在過去一年新建房子的麵積是銷售麵積的5.73倍。
如果對上述數字不太敏感,那換算成具體項目則體現會更為直觀。在惠州有不少樓盤體量巨大,這些超級大盤本身自己就像一座座“小城”。
如位於惠東縣的金融街巽寮灣項目,占地29平方公裏,由北京金融街投資200億元開發;位於大亞灣的龍光城占地185萬平方米,建築麵積500萬平方米,規劃3萬戶,可容納人口20萬;碧桂園十裏銀灘,占地144萬平方米,規劃5萬戶,可容納人口超過20萬。類似的超級大盤,還有富力灣、閤生濱海城等。
據《每日經濟新聞》記者不完全統計,惠州建築麵積超百萬平方米的樓盤項目就達十餘個。
如此大的庫存體量,未來如何解決?在李宇嘉看來,“惠州自身無法支撐這麼大的住房需求,所以它自己是沒啥辦法的。惠州的房地産市場很大程度依賴深圳樓市的好轉,當深圳樓市迴暖後,原本在深圳買不起房的剛需或投資客,會有很大一部分轉投惠州市場。另一方麵,惠州如果把軌道交通、公共基礎措施等嚮深圳靠攏,實現與深圳的通勤更順暢,對緩解其樓市庫存也有極大幫助。”(應受訪者要求,文中劉峰、吳開、劉瑞均為化名)
每日經濟新聞