【注：本文是本係列的最後一篇。接下來的文章 重點圍繞近期的房地産寬鬆政策和樓盤項目實景實況談談北海樓市的走勢、房價的變化方嚮、買房的時機和在售樓盤點評等等】市區的邊界在哪兒？官方並沒有明確的說法。本… 2022春季北海看房參考（6）：市區買房的變與不變 - 趣味新聞網

【注：本文是本係列的最後一篇。接下來的文章，重點圍繞近期的房地産寬鬆政策和樓盤項目實景實況談談北海樓市的走勢、房價的變化方嚮、買房的時機和在售樓盤點評等等】

市區的邊界在哪兒？官方並沒有明確的說法。本文以貴州路為界，若覺得不閤適，以雲南路甚至西藏路為界，也行。

市區由兩部分組成：老城區、新市區。

官方對老城區有定義：四川路->北海大道->湖南路->中山路->四川路。

市區的不變

市區最能傲視其它片區的地方，就是配套：齊全、成熟、優秀。尤其最後一點，其它片區望塵莫及。

比如公園和廣場，市區就遙遙領先。雖然銀海區有馮傢江和園博園，規模都大得驚人――但它倆的實用度跟中山公園和長青公園沒法比。至於市區的北部灣廣場，更是秒殺其它片區聲稱的“廣場”。

但也有遺憾：這些公園和廣場，都分布在老城區，新市區一片空白。

得益於悠久的曆史以及充足的人氣，市區的商圈分布密集，其中不乏大型商場超市，還有寫字樓。商業的興旺與穩定，肯定是全市之首。

不過，市區商圈基本上以臨街商鋪為主，低端有餘、高端不足。這沒轍，北海現在還是小城一枚。

吃在市區。

這一點讓其它片區羨慕到妒忌。

市區的生活配套異常發達。上圖所示的7個市場裏麵，除幸福市場略小一些之外，其餘6個都是超大型的市場。其中文明市場、南珠市場、北京路市場已經完成瞭智慧化改造，品種豐富、購物環境宜人；金癸市場和東海市場都是批發與零售並存，規模更是宏大；貴州路市場是幾個市場串接在一起，量大且實惠。

但遺憾也明顯：新市區的生活配套仍然有待完善。

市區的教育水平當然領先全市，而且領先瞭好幾檔。海城區二小、三小、八小、九小，市實驗學校、市一中、五中，民間口碑都不錯。

學校的水平高低，三個因素影響非常大：生源、師資和教學硬件。

毫無疑問，市區學校無論哪一個因素，都明顯優於其它片區。如果買房為瞭小孩讀書，市區肯定是當之無愧的首選。

小城北海，醫院不多。但大型的、優質的醫院現在都集中在市區。市人民醫院、市中醫院都是老牌的綜閤三甲醫院，市婦幼保健院最近也評上瞭它們類彆的三甲。二甲的市第二人民醫院正在努力爭取三甲。

不過，這些醫院目前都在老城區，新市區一片空白。老城區與新市區之間的配套分布不均衡，漸漸突齣。

市區的變化

市區現在麵臨的情況是：優質資源有分散的跡象。

比如醫院――第二人民醫院（主院區）已搬遷到新世紀大道，原址僅保留門診部；市中醫院正在城東開建新院區；市婦幼保健院近期將啓用西南大道交上海路的新址。

市區接下來可能隻剩1所完整的綜閤醫院（市人民醫院）。二醫院現在隻剩一個門診部，中醫院說不定也隻剩一個門診部；市區再無兒童專科醫院（因為婦幼保健院要搬走瞭、在建的市兒童醫院在銀海區）。

市區的教育資源也有弱化的跡象。如上圖所示，2015年以來新建學校幾乎都在市區之外（隻有一個例外：海城區實驗二小）。

上圖隻列齣新建成的學校。在建的新學校，例如海城區二十一小和二十二小、銀海區第二實驗學校都不在市區；新規劃的學校，例如市十四中、十五中，同樣也不在市區。

新建的市級學校，會自動成為市區的競爭對手。數量多瞭、時間長瞭，此消彼長，市區學校將難以壟斷優秀生源。

買房的新要求

市區優勢資源分散，這是大趨勢。

但市區終究是市區，資源分散是一個漫長的過程，今後十年八年甚至更長的時間內，市區依然擁有其它片區難以比較的鮮明優勢，包括各種市政配套、娛樂休閑環境、求職與創業環境、健康養老環境……等等。

另外，市區資源分散是一個整體效應。具體到個體上，說不定更能凝聚優勢。例如市人民醫院，未來更加一枝獨秀。市區口碑優秀的學校，依然有強大的吸引力。反之，現在普通的學校，未來被冷落的速度可能會加快。比如有些市區小學，外來務工人員子女現在占比已過半數。

綜閤而言――如果非常在意周邊配套完善有品質、如果不想上班下班路途奔波、如果對學區房要求迫切――市區購房現在繼續是第一選擇。無論其它片區多麼充滿希望，市區總能以眼前的成熟和高品質擊敗任何的對手。

但是，鑒於市區的資源正在緩慢地分散、鑒於其它片區正在努力的後來居上，市區買房更加要注意亮點的鮮明性和穩定性。尤其是後者，更加要重視。

比如，市第二人民醫院搬到新院區之後，它周邊（文明路）的鋪麵身價明顯下跌。接下來肯定會輪到市婦幼保健院（深圳路）。

而市中醫院情況又有不同。它前麵是大型的、超高端的文明市場，有足夠的支撐點保留中醫院未來搬離之後的優勢――這個就是亮點鮮明且長期穩定。

再如學區房：當傢裏不再有小孩念書時，學區房就失去瞭意義，從投資價值的角度應該考慮把房子賣掉。但是，市區的教育資源正在分散。等到傢裏沒有小孩念書時，學校還能不能保持優質水準？學區房身價能不能至少保持穩定？這些問題，現在買房時都需要認真考慮。

市區樓盤分布

市區早已過瞭房地産開發高峰期。目前的在售樓盤，有兩個顯著的特點：一是基本上都是小樓盤；二是集中分布在新市區。

市區的樓盤，目前競爭力很一般。如果沒有優質配套的支持，市區買房可能還不如到銀海區。

上圖樓盤，從右到左逐個說：

北部灣國際公館 ：桐洋係的樓盤，48畝9棟樓，2017年8月首次上市，目前有2棟樓還有不少房源，備案單價6100-6400（元/平方米，下同）。

（注1：備案價格也叫指導價格，一房一價。目前超過備案價格不能網簽，太低於備案價格也不能網簽。把備案價格×85%左右，可能就是這套房子的報價）。

蜀海善府 ：13畝的小盤，2020年10月上市，尾盤中。備案單價集中在5500以上，但經常有低於5000的特價促銷。它隔壁還有一個小盤叫“蜀海和居”，主體建築已經完成，目前未見發售消息。

廣豪名都 ：13畝的小盤，1棟酒店1棟住宅樓，西方建築風格。2019年5月上市，基本售完，備案單價6000多。

正佳濱海商業大廈：二運車站對麵，1棟商業樓1棟住宅樓。住宅樓2021年8月上市，備案單價7200-8300之間。

止泊南園 ：19畝小盤4棟樓，中式建築風格，2019年5月首次上市，清盤中，房源少，備案單價都在8000以上。

山湖海上城 ：市區目前唯一百畝大盤，18棟樓，全闆樓，2019年1月首次上市，目前開發已到最後一期，前期已交房。備案單價5900-8000之間，毛坯。

仁尚雅居 ：獨棟商住樓小盤。2020年11月取得預售證，備案單價5800-8500。

北海名座 ：公園樓盤，90畝，分4期開發共14棟樓，都已經交房入住。目前4期清盤中，備案單價集中在8、9K。它是新冠疫情以來北海最抗跌的樓盤，報價一直不降。

東投海�h府 ：73畝13棟樓。2019年4月首次上市，一期已交房。目前在建在售三四期。目前備案單價很高（普遍超過9000），小區園林很漂亮，看房時建議瞭解一期交房情況。

一海華府 ：19畝小盤3棟樓，2019年12月首次上市。拿地成本偏高明顯影響瞭它的銷售速度。目前備案單價6900-8800之間。

（注2：看房時要注意區分單價和總價。現在有些樓盤非常喜歡強調它的低總價，但戶型很小，單價計算起來比較高。）

城央萬象 ，15畝小盤4棟樓，2019年9月首次上市，在售中，備案單價集中在6900-8000之間。

和世盛都 ：20畝4棟樓，2019年8月上市，已交房。因為拿地成本比較低，它是市區實惠樓盤。清盤中，備案單價集中在7000-8000之間。

融創北海中心 ：49畝5棟樓，其中1棟高達63層（在建未售）。2018年12月首次上市，目前備案單價5200-7300之間，可售房源較多。

傢易文莉園 ：9畝2棟樓，2019年1月上市。清盤中，房源碰運氣、價格也碰運氣。

�Z豐雲尚 ：9畝，1棟商住樓。2019年11月上市，清盤中。備案單價5600-7200之間。

國際新城 ：前3期已交房。目前在建在售4期（13#樓），2021年6月上市，備案單價5800-6800之間。

萬豪港灣 ：三中路獨棟商住樓小區，2020年6月上市，在建在售中。備案單價6700-9500不等。

外沙島還有一個在建在售樓盤叫“ 金輝明珠半島 ”，也是桐洋係的項目。

市區的一手房現在確實不大好挑選，很多都是盤小位置偏。相比之下，因為配套的成熟，市區的二手房選擇空間更多更大。上圖顯示的主要是2010年以來的二手房小區。

除瞭二手房之外，居民樓也是市區的選購方嚮之一。

所以，真對市區買房感興趣，沒必要過於強調新樓盤，吻閤自己的購房目的和需求――這個更值得重視。