發表日期 4/1/2022, 4:06:35 PM
3月24日,南京迎來今年首輪掛地。從地塊品質來看,此次掛齣的20幅地塊,除瞭大廠G01地塊,其他地塊基本上位於南京較為熱門的區域,例如南部新城、江北核心區、雨花人居森林等等。
在當前的大環境下,房企資金壓力增大,拿地愈發謹慎,此次掛地也能看齣有關部門的誠意。
近日,我們實地探訪瞭關注度較高的江北核心區G03地塊,以及浦口城南中心的G12、G13、G14地塊。
江北核心區G03地塊
配套起點高
毛坯限價漲至4萬
我們首先來到江北核心區G03地塊,這也是此次江北區域公告地塊中,地理位置最優越、毛坯限價最高的地塊,其商品房毛坯限價達到40000元/�O,此前區域最高毛坯限價3.8萬/�O,上調瞭2000/�O。
1、配套
從周邊在建的項目情況來看,該地塊幾乎是擁有瞭目前江北新區最高規格的配套。
交通方麵,緊鄰揚子江隧道,位於在建的地鐵4號綫二期、11號綫,以及13號綫(規劃中)沿綫;
教育配套方麵,擁有鼓樓幼兒園(江北新區分園)、南京一中江北教育集團第二小學、南京一中(江北校區高中部)等從幼兒園到高中的配套;
醫療方麵,擁有南京鼓樓醫院江北國際醫院、南京國際健康城等配套;
商業方麵,擁有卓悅匯廣場、華潤萬象商業、綠地金茂國際金融中心,以及宏大的江北地下城。
不過,從目前的實際情況來看,教育及醫療配套的建設進度較快,而交通及商業配套因為建設周期較長、資金投入極高,還存在一定不確定性。
不同於大校場、新玄武等闆塊,雖然江北新區,特彆是核心區規劃起點高,發展潛力大,但由於區域太大,從一張白紙開始,重新規劃,重新建設,所以配套兌現的時間要遠遠長於主城區小麵積的闆塊。
2、房價
從地理位置來看,G03地塊與晴翠府項目一街之隔。目前晴翠府銷售均價(含升級裝修包)約4萬/�O,與G03地塊的毛坯限價相當。
目前江北核心區的整體新房銷售並不理想,雖然G03地塊調高瞭毛坯限價,給予開發商更大的利潤空間,但並不代錶購房者能接受這樣的價格。難怪曾有網友在江北新區政務平台上留言,建議仁恒或金基拿地。未來,開發商顯然要在産品上下更多功夫,提升項目附加值,也對得起地塊優渥的位置,以及政府調高毛坯限價的誠意。
目前周邊的二手房項目不多,以2017年開始交付的華潤國際社區為例,2021年小區整體成交均價4.5萬/�O,對比G03地塊4萬/�O的毛坯限價,倒掛不太明顯。而且以目前南京市場的形勢來看,2022年二手房價格還有可能有所下滑。
浦口城南中心G12 G13 G14地塊
被江北核心區包圍
過江更方便
從地理位置來看,浦口城南中心被江北核心區所包圍。以G13、G14地塊為例,與核心區的中海觀江樾、保利閱雲台僅一路之隔(浦濱路)。
從地塊信息,不難看齣,此次浦口城南中心的三幅地塊體量都不大,其中G12、G13齣讓麵積都不到2萬方。
1、配套
G12地塊距離在建中的地鐵11號綫珠江南站300米,周邊有江浦實驗小學、珠江小學、浦口區第二中學、金地未來學校等教育資源以及寶隆時代廣場、大潤發等商業配套。
從G12地塊北上,跨過城南河,就是G13、G14地塊,兩宗地塊位置相鄰,緊鄰地鐵10號綫和11號綫換乘站――浦口萬匯城站。周邊有南京第一中學、金地未來學校、浦口區新浦實驗小學、寶隆時代廣場等。
雖然從規劃上來說,浦口城南中心不屬於核心區,但被核心區所包圍,地理距離並不遠,未來也將受到核心區的輻射,共享相關配套。浦口城南中心處在浦口大道以南,浦濱路以西,緊鄰南京長江隧道,無論是開車還是坐地鐵過江都比較方便。從自住的角度來看,浦口城南中心可能比江核更接地氣。
2、房價
G12地塊緊鄰星河時代、金陵星圖等項目。目前星河時代臨近清盤,金陵星圖銷許均價29528元/�O,另有升級裝修包2500元/�O。
G12地塊2.8萬的毛坯限價,與金陵星圖毛坯限價相當,未來銷售價格可能十分接近,將與金陵星圖産生麵對麵的直接競爭。
與江北核心區地塊一樣,此次浦口城南中心G13、G14地塊的毛坯限價也有所上浮(29120元/�O)。此前區域最高價28000元/�O,上調1120元/�O。
G13、G14地塊周邊望江悅府、正榮潤棠府項目已進入尾盤階段,兩項目前期銷售價格3.2萬/�O左右(含裝修包)。未來,G13、G14項目的價格或許將超過上麵兩個老項目,但相比一路之隔的中海觀江樾、保利閱雲台,G13、G14地塊在價格上顯然將更親民,畢竟中海和保利站在瞭江核之上。
整體來看,江北這次拿齣瞭足夠誠意,無論是江核G03,還是浦口城南中心的3幅地塊,都是所在區域最好的地塊之一。
但在當前的市場形勢下,即使河西南、大校場等熱門區域,也有項目銷售不理想,甚至滯銷。而等待規劃兌現的江核、浦口城南中心,在未來的銷售中壓力則更大。
嚴峻的市場環境,正倒逼著開發商必須更加重視客戶的需求與體驗,打造齣與闆塊更加匹配的産品,這樣纔能在內捲加劇的南京樓市中生存下來,這纔是真正的善待土地。
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