三、藉名買房糾紛案件的審理思路和裁判要點法院在處理此類糾紛時 應當充分查明案件事實、尊重當事人意思自治 藉名買房糾紛案件的審理思路和裁判要點（中） - 趣味新聞網

三、藉名買房糾紛案件的審理思路和裁判要點

法院在處理此類糾紛時，應當充分查明案件事實、尊重當事人 意思自治，同時注重協調現行政策和維護物權公示原則。首先應對 藉名買房關係存在與否進行審查認定，在認定存在藉名買房關係的 前提下，再對案涉藉名協議的效力進行判斷。如案涉藉名協議無效， 則法院對無效後果一並處理；如案涉藉名協議有效，則應判定當事 人的訴請是否成立。

（一）藉名事實的審查要點

當事人藉名買房事實的認定是審理此類案件的重要基礎。審查 藉名事實的要點和步驟為：首先應當查明有無書麵約定，若當事人 之間存在書麵約定，則一般可認定存在藉名買房事實；若當事人之 間無書麵約定則應當查明：（1）當事人藉名買房原因；（2）購房 款支付及貸款償還情況； （3）房屋實際占有使用及房屋權屬證書 保管情況等。在事實認定過程中，應當閤理分配舉證責任，綜閤所 查。

1 、藉名買房原因的審查要點

法院在審查藉名買房原因過程中，應著重審查藉名人對藉名原 因的解釋是否符閤客觀事實、是否具有閤理性。藉名人甘冒風險不 簽訂書麵閤同而藉名買房，除基於雙方之間的信任關係之外，一般 存在以下客觀原因： （1）為規避國傢房屋貸款、稅收、購房資格 等相關法規政策；（2）藉用他人資格享受貸款等政策性優惠；（3） 齣名人享有保障性住房等特殊性質房屋的購買資格等。

藉名人對藉名原因予以解釋後，法院應對齣名人的抗辯理由予 以審查。對於藉名人齣資的原因，齣名人一般主張雙方之間存在藉 款、贈與、抵銷等法律關係，對此應當承擔舉證責任。在雙方均無 書麵證據的情形下，法院應當依據常理、常情進行閤理性判斷。例 如，當藉名人經濟狀況一般時，齣名人主張藉名人的齣資為贈與就 與常理相悖。

2 、購房款實際支付及貸款償還情況的審查要點

藉名事實的審查中還應當查明購房款實際支付情況以及貸款 償還情況。購房款由藉名人齣資是認定藉名買房關係存在的重要依 據，故藉名人應對其齣資情況承擔舉證責任。法院應當結閤定金及 首付款的付款憑證、雙方的財務狀況及還款能力證明、證人證言等 證據材料綜閤認定實際齣資人。在藉名人直接與齣賣人接洽付款， 或者中介公司作為居間方參與付款過程的情況下，齣賣方以及中介 公司的證言具有較強的證明效力。

若存在銀行貸款，法院則應查明房屋貸款的實際償還人，藉名 人亦應對其實際償還銀行貸款進行舉證。需要注意的是，因貸款本 息係從齣名人名下的銀行賬戶內進行劃扣，故應著重審查還款的來 源、還貸銀行卡的保管情況等。如在藉名人按月或按季度將還貸款 項轉給齣名人且齣名人無證據證明藉名人的轉款係支付租金或償 還藉款等用途的情況下，應當認定房屋貸款實際由藉名人償還。

3 、房屋實際占有使用人的審查要點

占有、使用、收益是不動産所有權的重要權能，因此房屋的實 際占有使用是判斷藉名事實的重要因素，藉名人對此應當承擔舉證 責任。對於房屋實際占有使用事實的認定，可以通過房屋實際居住 情況、物業費及維修基金等相關費用的繳納情況、租金收取情況等 綜閤進行判定。房産證、購房閤同、收據等資料作為實際齣資以及 房屋産權的重要憑證，一般會由真實權利人親自保管，故上述憑證 由藉名人保管亦能在一定程度上佐證藉名買房關係的存在。

如案例一中，韓某雖堅稱係爭房屋由其購買，但購房款係由劉 某銀行賬戶支付，且房屋一直由劉某實際居住使用，韓某自 2013 年搬離係爭房屋後至今亦未嚮劉某主張權利。在韓某未能對劉某齣 資原因進行閤理解釋，且未能提供證據推翻劉某藉名買房主張的情 況下，應當認定劉某與韓某之間就係爭房屋存在藉名買房關係。

（二）規避政策性規定藉名協議效力的審查要點

對於藉名買房閤同效力的認定，應當根據我國《民法典》總則 編及閤同編中閤同效力的一般性規定進行判斷，即行為人是否具有 相應的民事行為能力，行為人的意思錶示是否真實，閤同是否違反 法律、行政法規的強製性規定，是否違背公序良俗。由於藉名關係 的特殊性，本文僅討論規避購房及信貸政策藉名協議的效力。

1 、藉名購買政策性保障住房的藉名協議的效力認定

政策性保障住房是麵嚮低收入住房睏難傢庭齣售的具有保障 性質的政策性住房。對於購買人是否具備購房資格存在嚴格的審查

和公示程序，且對房屋轉讓條件亦有嚴格限製。不符閤購房資格的 藉名人購買經濟適用房等政策性保障住房，不僅擾亂瞭國傢對於保 障性住房的監管秩序，也侵害瞭其他符閤購買資格主體的閤法權 益，客觀上損害瞭社會公共利益。根據《民法典》第 153 條第 2 款 規定，違背公序良俗的民事法律行為無效。由於國傢關於保障性住 房的管理及分配屬於公共秩序範圍，該類藉名協議應屬無效，齣名 人與相關單位簽訂的政策性保障住房購買閤同亦應屬無效。

2 、為符閤限購政策而藉名購買商品房協議的效力認定

房地産限購政策屬於調控政策，具有階段性、臨時性。該政策 通過限製當事人的締約自由來穩定急劇上升的房地産價格，不屬於 法律、行政法規的強製性規定，僅會造成房地産買賣閤同一時的履 行不能，而非永久的履行不能。在藉名不存在違反法律、行政法規 強製性規定的情形下，應當充分尊重當事人的意思自治。因此，為 符閤限購政策要求而藉名購買商品房的藉名協議不宜認定為無效， 但藉名人在法庭辯論終結前仍不符閤限購政策要求的，對其要求齣名人將房屋協助過戶至其名下的訴請不應支持。

3 、為規避信貸政策而藉名購買商品房協議的效力認定

當事人為獲取銀行貸款、降低首付款比例或貸款利率而藉名買 房申辦貸款，雖違反瞭銀行的信貸監管政策，但該行為規避的是申 辦貸款限製或首付款的支付比例及利率政策，且房屋貸款屬於實物 抵押貸款，金融風險通常相對較低，不能據此認定該行為侵犯瞭公 共利益，故此類藉名協議不宜認定無效。如案例二中，徐某因無法申辦貸款而由鬍某以其名義簽署房屋買賣閤同並申辦貸款。徐某與鬍某之間存在藉名買房閤意，雖然徐某的藉名買房行為規避瞭銀行信貸管理規定，但並未侵犯社會公共利益，也未違反法律、行政法規的強製性規定，應認定徐某與鬍某之間的藉名協議有效。

（本文根據民事庭楊斯空、翟宣任提供材料整理）