孟子公孫醜上：「宋人有閔其苗之不長而揠之者 芒芒然歸 社論－揠苗者也，非徒無益，而又害之 - 趣味新聞網

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    孟子公孫醜上：「宋人有閔其苗之不長而揠之者，芒芒然歸，謂其人曰：今日病矣！予助苗長矣！其子趨而往視之，苗則槁矣。天下之不助苗長者寡矣。以為無益而捨之者，不耘苗者也；助之長者，揠苗者也，非徒無益，而又害之。」為落實馬英九總統「居住正義」的理念，行政院長吳敦義指示副院長陳衝召集跨部會協商，財政部、內政部、經建會等部會也積極配閤，紛紛提齣方案。雖然各部會用心良苦，但我們擔心若配套不足，或不能對癥下藥，恐怕會使「居住正義」的各項方案，成為台灣版的「次級房貸」風暴之源。

    首先我們要指齣，高房價纔是「居住正義」不能落實的核心癥結。「奢侈稅」方案原本就是為瞭抑製炒房，因此以降低不動産需求為其主要策略。然而，近日各部會推齣的各項方案，其中有些是屬於提高不動産需求的方案。兩者處理之對象雖有不同，但房仲業者及建商則認為從「奢侈稅」方案到各部會方案，對業者而言是「先搧耳光再給糖」。

    我們知道行政院的立意良好，且各部會所推齣的方案，無論是「社會住宅」、「閤宜住宅」或「現代住宅」等，都設有排富條款，目的在於照顧經濟弱勢者，以伸張「居住正義」。然而，除瞭「社會住宅」隻租不售之外，不論「閤宜住宅」或「現代住宅」都需由經濟弱勢者價購；資金來源之主要配套措施，則以內政部的「青年安心成傢專案」、財政部的「青年安心成傢貸款優惠專案」，以及華南銀行辦理的「公務人員築巢優利貸款」方案為主。前二者原先隻能擇一辦理，已改為兩者可同時申辦（若為青年公務人員，是否可以三者都申辦？則未交代）。更進一步地，前二者之貸款期限可以延長為30年，以降低藉款人每月的還本付息壓力。

    上述方案看似完備周全，但卻招緻在野黨猛烈批判。以30年貸款期限而言，被批評為讓年輕人一輩子做屋奴；至於有關「閤宜住宅」與「現代住宅」因需由經濟弱勢者價購，而由政府補貼房貸利息，則被在野黨批判為政府以納稅人血汗錢，間接幫助建商售屋，讓建商獲得利益。我們可以理解，在選舉將至，朝野激烈攻防的環境下，在野黨不但要監督執政黨的施政，更要雞蛋裏挑骨頭，以凸顯執政黨的不是。

    平心而論，如果未來優惠方案的執行，不是一成不變均設為30年，則在野黨批判優惠貸款使年輕人一輩子做屋奴就不見得有理。但如果銀行為消化浮濫資金，對於優惠方案貸款不嚴格審查，則政府以納稅人血汗錢補貼經濟弱勢者購屋，不但間接幫助建商，而且還增加銀行的授信風險。

    事實上，目前精華地區的地價仍顯著偏高，北部都會區的「房價所得比」也仍偏高，太積極推齣低利優惠貸款，使資金浮濫的銀行業者，可能會「欣然」配閤政策，以消化其爛頭寸。2008年的金融海嘯，原因雖多，但「次級房貸風暴」無論如何難脫其咎。美國「次級房貸」原本是信用或財力不佳以緻無法從銀行取得正常房貸者，轉嚮不動産專業金融機構所獲得的貸款。如果這些不動産專業金融機構恪遵法令與行規，嚴格審查貸款人還款能力，不浮濫放款，即使次級房貸經過層層證券化包裝，也不緻因貸款人還款睏難而形成風暴，甚至導緻滾雪球似的金融海嘯。

    台灣雖然沒有名義上的「次級房貸」，但太過於鼓勵經濟弱勢的年輕人去辦理房貸，在低利的誘因以及長時間寬限期的麻醉下，年輕人在寬限期內隻要負擔些微利息，容易誤以為自己真的能負擔得起高價不動産。銀行在辦理授信時，應當不隻看「房貸對房價比率」(Loan to Value)，對「房貸對所得比率」(Loan to Income)更應嚴格把關，否則會産生放款浮濫現象。未來一旦房價景氣反轉嚮下，年輕人若發現做一輩子屋奴，還清房貸本息後的房屋價值竟大幅縮水，就可能與美國次級房貸風暴時一般，萌生寜可倒帳也不願繼續還債的道德風險，而使銀行業者苦吞壞帳。

    要言之，馬總統「居住正義」的理念應予肯定，但我們認為要有更周詳的配套措施。實現「居住正義」，最重要的是使「房價所得比」降低，亦即需要降低房價或提高所得。提高所得方麵有賴經濟持續成長及每人平均生産力的提升，降低房價方麵則應提高房屋供給或降低房屋需求。由於土地資源有限，提高房屋供給宜以租稅（例如奢侈稅）及實價課稅等措施，使許多炒房大戶的空屋被逼齣來，或者盡量讓規劃中的捷運齣入口設在公有地附近，從而在公有地興建大量社會住宅，讓低收入者也享有便捷交通。至於各部會提齣的低利優惠貸款，在目前高房價時期，並不閤宜，甚至誘使銀行業者以配閤政策為名，對經濟弱勢者浮濫授信，從而提高未來台灣版「次級房貸風暴」發生的可能性，不能不慎重考量。

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