發表日期 3/10/2022, 10:04:50 PM
貓頭鷹日誌(MalltoWin Log)
無論是一綫還是二綫城市,從過去到現在都是“內環為王”的商業格局,但伴隨著城市邊幅的不斷外拓,在商業布局更加分散的同時,“內環”的商業地位亦開始被撼動。
過去兩年間,上海頭部商業體的名單開始重寫,外環商業的數量與業績排名逐年提升,而伴隨著2022年35座新商業體的開業,這樣的改變更將加劇。
2022,哪一座待開商業體將在未來有能力,亦有潛力去挑戰上海內環商業的業績王冠,不妨讓我們期待一下。
2022-03-10
2月份的最後一個周末,筆者的朋友圈再次被新店開業刷屏,排隊3小時、等餐1小時的Blue Bottles上海首開,又一次將魔都推上瞭熱搜。
迴想一下,2021年的Five Guys,2020年的蔦屋書店,2019年的Shake Shack,2018年的% Arabica咖啡……似乎在上海,每一年都有一些現象級的首店爆款開業。
作為中國的經濟中心,上海商業的繁榮可以說是國內經濟發展的側寫,並伴隨著經濟麯綫的起伏而波動。比如在黑天鵝事件節點,2020年上海原計劃入市的商業項目數量就腰斬過半,正式開業的購物中心僅有9個(統計口徑為商業麵積�R3萬�O項目),而2021年這個數字便隨著經濟的復蘇迅速攀升到29個。
今年,隨著疫情影響的消退殆盡,上海更將迎來35座商業項目的入市,為上海商業市場帶來254.6萬�O的新增供應。
細究這35個商業項目,你又會發現,以上海為代錶的一二綫城市,其商業的布局在過去幾年已然發生瞭偏移,“內環為王”的核心優勢正在悄然轉嚮多中心的“百舸爭流”。
一綫城市外環商業體的“量”“質”齊升
“短期看金融,中期看土地,長期看人口”,這句話同樣適用於商業地産領域。今天的一綫城市無論是從資源還是人口上,都不可避免的外溢。
一方麵是政策的使然,另一方麵,正是大都市發展的自發性。於一綫城市而言,即便是在經濟低迷期,人口都不可避免的在持續性湧入,這就推動著城市邊幅的不斷外拓。
同時,相對於市中心高不可攀的地價與開發成本,新城土地的價格優勢對於開發商來說無疑更具吸引力。得益於此,新區購物中心在大量人口基數與優質開發商的加持下,數量與質量都迎來瞭長足的發展。
在2022年上海新增供應中, 青浦區與浦東新區領銜待開商業項目數量 ,並且,期間不 乏瑞安、萬科、星河商置這樣的優質商業運營商的落子。而奉賢區在今年也將迎來兩座龍湖天街的開業 。
事實上,在過去兩年,得益於優質操盤者的入駐,上海外環商業格局的質量始終在穩步提升,並顯現齣撼動上海“內環為王”的趨勢。
在2021年與2020年的上海TOP33商場(業績口徑統計)中,商業項目布局的區域由原有的10個增加到14個,涉及的商圈由20個增加到25個,可見, 外環商業項目的數量不僅在增加,其業績也在提升 。
圖片來源:中商數據
在城市更新的進程中,一二綫城市的內環區域基本都被約定俗稱為“商務區”,大量商業性質的用地規劃導緻人口外流,這也造成瞭以上海為代錶的大都市的商業格局的外散。
在過去兩年間,上海外環外的人口增加瞭208.9萬,而TOP33的商場增加瞭6座,於此同時,內環以內,人口減少瞭8萬,TOP33的商場減少瞭5座。
人口與優質開發商的雙管齊下,極大均衡瞭上海等一綫城市的商業格局,分散瞭核心優勢,外圍商業質與量雙增。
伴隨著2022年35座新商業項目的開業,外環的商業格局實力又將進一步提升,那麼,又有哪些新項目值得我們期待?
新城區TOD商業的2.0時代
隨著人類社會對城市的依賴越來越強,在這種依賴之下,城市不斷進化,嚮著理想生活方式進發,TOD模式在此背景下應運而生。
TOD模式,不隻是地鐵上蓋,更是以地麵交通、軌道交通等復閤型的交通節點為通路,將人輸送到居住、商業、休閑、娛樂等各種功能空間,使之成為一個“迷你城市”,可以說,這是一個可以承載未來全新生活模式的“理想城邦”。
2022年,萬科就將在上海虹橋國際中央商務區西闆塊的軌交節點打造齣一座未來生活的微縮城市――上海萬科天空之城。
上海天空萬科廣場
大虹橋核心節點上的TOD商業
上海天空萬科廣場總建築麵積80萬�O,其中商業部分10萬�O,是 上海首個在地鐵地麵蓄車場上垂直疊加(開發)的大型購物中心 ,也是城市TOD商業新的典型樣本。
上海天空萬科廣場的L1與軌交17號綫徐盈路站無縫對接 ,3站直達虹橋樞紐,可以換乘2號綫和10號綫。項目內的地鐵蓄車場高約9米,所以首層離地麵幾乎相當於普通商場的2個樓層,這架空的9米,賦予瞭項目「天空」的特色場景。
關鍵詞:綠色+數字化
上海天空萬科廣場定位“新城市TOD商業,元氣生長力中心”,整體綠植率計劃約40%,並打造綠色友好空間――「天空農場」。同時,與辰山植物園簽約,落地 全國首個商業綜閤體內的跨界閤作項目“辰山植導站” 。
此外,上海天空萬科廣場還牽手阿裏雲,打造 全域智慧化建設以及統一的數字化運營 ,藉助阿裏在雲計算、大數據、人工智能、智慧物聯網AIOT、AR/VR等基礎設施領域的優勢,提升上海天空萬科廣場的精細化管理水平,帶來全新的消費方式和全場景覆蓋的智能化體驗。
截至去年年底,上海天空萬科廣場已經完成主力店簽約及70%以上的品牌招商工作。引入諸多品牌首店、旗艦店與定製店,如Baker&Spice、sunflour、Peet’s coffee、Seesaw Coffee、LeLecha、Uncle No Name等區域首店以及西虹橋首店NIO HOUSE體驗中心。
此外,主力店如CGV影院、威爾仕W Fitness,早教、素質教育品類品牌如彈力猩球超級運動中心、奈爾寶兒童樂園、金寶貝、子曰書院及塗來塗去,零售類品牌如MLB、MUJI、NITORI、HUAWEI msc店等均已簽約入駐。
龍湖上海奉賢天街
“發現心未來”品質潮流生活秀場
在2022年待開項目中,同為TOD商業的還有奉賢區的龍湖上海奉賢天街。龍湖上海奉賢天街位於奉賢區中心地塊-金海公路3800號,總體量14萬平方米。
作為典型的TOD購物中心, 上海奉賢天街無縫銜接地鐵5號綫 ,擁有2條高速乾綫環繞,並通過下沉式廣場連接地鐵和16條公交首末站。
奉賢天街將“發現心未來”的商場定位,以“群島”為概念,通過承載不同功能的“島嶼”去豐富多元社交場景,以滿足不同人群的需求,引領未來品質傢庭生活。
品牌業態組閤方麵,奉賢天街將匯聚國際精品、大牌美妝、高階潮牌、時尚快銷等多個頭部品牌,打造區域潮流Show場;以運動旗艦品牌高規格配置引爆青年話題,塑造街區型運動潮流社交圈。
同時,奉賢天街將 獨傢引入3000平方米“玩味無界”廣場 ,將小酒館、居酒屋、茶冰廳、小檔口從戶外廣場延伸到室內食肆,承包消費者一年四季關於美食及社交的完美想象; 5000平方米“童夢童享”天地,打造陽光森林屋頂花園和IP主題暢玩空間 ,不間斷提供親子夢享空間。
據悉,奉賢天街已完成簽約品牌超120傢,預計開業後首次進駐奉賢餐飲店鋪將到70%以上。
目前,Wagas、星巴剋臻選、一緒壽喜燒、大馥燒肉、�S�S茶、奈雪の茶、Seesaw、�|盛、傢府潮汕菜等知名餐飲品牌已完成簽約。
龍湖上海金匯天街
“未你而來”滬南最多維科技傢庭購物中心
今年的龍湖將在奉賢區開業兩座天街,一座是龍湖奉賢天街,另一座正是龍湖上海金匯天街。
龍湖上海金匯天街的總商業體量近11萬平方米,位處閔行區、浦東新區、奉賢區三區交界處,商場緊鄰BRT站和公交車站齣入口,擁有超過10條公交綫路交匯,同時“四縱四橫”主乾路環繞周圍。
龍湖上海金匯天街將打造 長約200米星夢水遊沿河主題街區 ,創造休閑愜意的生活方式空間,並特設 龍湖集團首個項目頂部戶外龍小湖IP形象雕塑 。
作為7公裏內唯一的大型購物中心,金匯天街將以“未你而來”的項目定位,為奉賢金匯區域打造商業封麵。
10000�O整層兒童成長空間,匯集兒童娛樂、培訓、零售、服務 ,構建一站式童夢天地;150米星空漫步主題沿河景觀帶,打造休閑愜意的生活方式空間;金匯天街還規劃推齣 挑空高達11米的大型兒童娛樂空間――龍小湖探探屋 ,為金匯居民帶來即步可達的傢庭歡聚地;此外,金匯鎮唯一配備泳池的高端健身房也將落地金匯天街。
據悉,包含永輝超市、聯娛影院及keep win fitness健身房,優衣庫、華為、周大福、小米之傢、潮宏基等知名零售品牌也均已入駐。
與此同時,兒童相關業態也是一大亮點,巴拉巴拉、瑞思兒童成長中心、浪花親親等品牌也將同期入駐。
在餐飲方麵,星巴剋、奈雪的茶、麥當勞、肯德基等連鎖餐飲悉數入駐。
微度假商業模式的新範本
近年來,隨著城市化進程的不斷深入,年輕客層想釋放壓力,休閑度假的需求日趨高漲,於是,“在遊逛中,在玩中”買的度假式購物就成為時代所趨。
如今“城市微度假”型商業已蔚然成風,但同時,無論是從商業體的外觀設計、定位,還是業態配置而言,市場都或多或少的齣現“災難性”的同質化和雷同。
如何打造更具新意的微度假型商業,便成為瞭外環商業市場新的思考。
而在2022年上海的待開項目中,海夢一方與蟠龍天地便以自身的獨特性為市場帶來瞭新的範本。
海夢一方DreamGala
上海首傢“空中海洋館”的超區域MALL
海夢一方位於上海閔行區蓮花南路,是 中信泰富重點打造的“超區域”時尚生活中心 ,總建築麵積8.2萬�O,預計2022年下半年開業。
以“海洋・自然・探索”為主題,並通過 “空中海洋館”這樣全新生態型主力店代替傳統主力店業態 ,海夢一方定位打造社區居民消費的匯集地、青少年科普的大講堂以及兒童親子歡樂夢幻的遊樂場兼具一身的時尚生活中心。
據悉,海夢一方共計6層,L1-L4規劃有輕奢時尚、輕餐、美妝、數碼傢居、運動潮流、精品超市、兒童遊藝、品質餐飲等業態、 L5-L6為上海首傢“空中海洋館”,麵積約6000�O,建成後將引入300餘種海洋動物 。
關鍵詞:特殊主力店+互動體驗
在業態占比上,海夢一方尤其突齣瞭主力店占比, 主次力店(包含海洋館、超市、兒童遊樂)占比高達38%,生活配套占比14% ,這樣的配置無疑會大大提升這座區域型購物中心的引流效果,甚至將在未來有機會打破輻射邊界,實現“超區域”的目標定位。
作為項目的核心特色, 6000�O的海洋館,參觀時長動綫長達2小時左右 ,超脫瞭區域商業的産品組閤, 為項目賦予瞭輕度假的特色基因 。
更值得注意的是,這座海洋館打破瞭傳統海洋館隻停留在遊覽層麵的單一屬性,加入瞭極強的互動體驗。比如,這裏打造瞭 可以做瑜伽的海底隧道、水母劇場、可以互動體驗的企鵝館、浪漫海底婚禮、海洋館露營,以及針對成人設置的浮潛課程 等極為豐富的交互性商業內容。
在形式和內容上,這裏更注重人與自然的互動性,進而與普通娛樂性質的業態形成差異化,更為重要的是,這樣的産品組閤極大的提升瞭“留客”效應。
在具體品牌引進上,依托主力店的強大吸引力,海夢一方吸引瞭Peet's coffee、seesaw等活躍於市場的頭部品牌的入駐,此外,海森堡現代德國餐廳、街舞廠牌caster、鬆鶴樓、日置名媛、周大福也將陸續入駐,增強項目的生活服務與社交屬性。
上海蟠龍天地
城市微度假的江南新天地
瑞安開發的蟠龍天地是瑞安房地産開發的大型城市改造項目,也是繼上海新天地、瑞虹天地、創智天地、虹橋天地後瑞安的第5個項目, 商業結閤江南的山水意境與蟠龍的龍文化等元素,打造新天地的2.0版 。
蟠龍天地位於上海虹橋商務區,地鐵17號綫蟠龍路站直達,亦是瑞安新天地打造的都市輕度假目的地。
項目總規劃超50萬方,其中包含23萬方公共綠地、25萬方國際住區和一座麵嚮未來的江南新天地, 將構建集新天地街區、藝術中心、精品酒店、體育中心為一體的休閑商業體,打造全新的“urban retreat”都市輕度假體驗 。
關鍵詞:江南古鎮+曆史人文
蟠龍天地商業街區,傳承上海32個曆史風貌保護區之一“蟠龍古鎮”的江南文脈, 保留瞭7棟具有江南風格的曆史建築 。
項目創新新天地開放式街區的商業形態,以“culture文化喚醒、nature自然融閤、future城市煥新”為發展理念,在保留傳統十字街肌理的空間下,非遺技藝、傳統老字號在此迎來當代新生。
煥新的一街一廣場,以南市、北市、庵市呈現豐富多元的業態組閤,營造悠閑味和生活氣並存的社交空間。
蟠龍天地在平麵規劃方麵分為瞭“庵市、南市、北市”三個區域。
庵市由項目中的“蟠龍庵”而得名,會主打有特色的文化屬性商業業態。南市作為中部核心區域,打造主流的商業內容以及文化社交的“落腳點”。北市以更貼近消費者日常所需的生活配套業態為主。
商業街區裏有整整10座橋,通過多個具有辨識度、設計感、功能性的獨棟建築,産生有機聯動,讓商戶們不再是“單打獨鬥”,打造“輕度假”景點屬性。
目前,項目內的蟠龍天地藝術中心已經建成,未來還會引進餘德耀美術館。
此外,希臘生活方式品牌COCO-MAT中國首傢天然生活方式酒店、樂天陶社,以及夏山營地教育的首個城市常設營地也落戶於此。
城市更新中內環商業的突圍
2022年的在上海內環,亦將有3座商業體入市。如果說“內環為王”的話,那麼內環的競爭同樣是王者的競爭。
為瞭從極為成熟的商業市場中突圍而齣,華潤置地與閤生分彆帶來瞭兩座“首作”的商業體。
蘇河灣萬象天地
公園與商業融閤的城市綠洲
2022年,上海將迎來華潤置地的首個萬象天地商業,即蘇河灣萬象天地。項目落位上海靜安,毗鄰蘇州河畔,距12號綫天潼路站步行1分鍾。
蘇河灣萬象天地是華潤置地與信德集團共同閤作開發的蘇河灣中心綜閤體中商業部分。
作為 華潤置地在上海的第一座“天地”係商業項目 ,其商業建築麵積約5萬平方米。
關鍵詞:曆史人文+綠色
不同於其它核心商圈的商業體,蘇河灣萬象天地的特色就在於, 與在地文化更緊密的融閤,最大化保留瞭城市更新中老建築韻味 。
比如,在開發過程中,蘇河灣萬象天地將 上海第一座媽祖廟“天後宮”做到瞭原拆原建的修復 ,同時, 修舊如舊的打造瞭上海石庫門建築群“慎餘裏” ,讓曆史人文成為蘇河灣萬象天地的獨有魅力。
此外,蘇河灣萬象天地所屬的蘇河灣中心,除瞭天潼路以北的商住辦綜閤用地、最東側的超高層寫字樓、東北角商辦裙樓、天後宮遺址和慎餘裏復建之外,其餘地上空間均作為城市公園――蘇河灣中心綠灣公園用地。
這 讓蘇河灣中心擁有上海內環少有的開放綠地(4.2萬�O超大公園綠地) ,而這也就自然賦予瞭蘇河灣萬象天地打造城市公園與商業空間融閤的新理念。
蘇河灣萬象天地定位先進生活理念的城市新地標(NEW LANDMARK),為追求精緻生活和個性化體驗的生活美學傢及摩登傢庭帶來精選的、豐富的、復閤的、生活化的産品和服務以及綠色生態、充滿發現、界麵融閤的場景式購物空間,讓顧客能夠獲得身心愉悅和提升生活價值的高品質消費體驗。
MOHO上海
閤生商業的首條高端産品綫
同樣位於靜安區的還有閤生商業的全新産品――MOHO。MOHO上海位於靜安核心地段,總體規劃建築麵積18萬方,囊括MOHO潮奢購物中心、甲級智能寫字樓、高端酒店式公寓、逾1400個停車位,是潮流奢華創新地標性商業綜閤體。
其中, 商業部分7.5萬�O,定位於潮流奢華創新地標性商業綜閤體 ,由蜚聲國際的BENOY英國貝諾負責MOHO上海的建築設計,日本當代三大景觀設計師之一的佐佐木葉二創立的鳳谘詢環境設計研究所負責MOHO上海的景觀設計。
關鍵詞:四大自營IP
特彆的是,MOHO上海將打造四大源自新生活美學的原創IP: MOHO BEAUTé美妝、MOHO MARCHé社交飲食場域、IDéE LABO有想法的試驗場、虛擬偶像 。
首先,美妝新零售頭號玩傢MOHO BEAUTé作為MOHO美妝IP,與頭部資源展開戰略閤作開啓綫上綫下無縫隙的購物體驗。 VR試妝、3E科技以及多年齡、多性彆的美妝理念 讓MOHO BEAUTé不再局限在單一品牌店鋪而是自LG1至4層提供多元主題式的美妝空間。
而另一個強勢MOHO IP,MOHO MARCHé用“社交思維X文化體驗”吸引全球最具影響力餐廳的入駐。 知名米其林、黑珍珠餐廳 帶來的味蕾喜悅與現場樂隊、脫口秀等的融閤將成為城市周末營業至2:00點的驚喜 。
此外,源自法語“有想法的試驗場”一詞的IDéE LABO代錶瞭MOHO的文化IP。IDéE LABO以非常規的實驗態度自由實踐一切和潮流生活相關的計劃,將來自不同時間、空間、地域、文化,創意重組齣一種新的混搭風格。
同時,MOHO的虛擬偶像也即將誕生,這將讓 MOHO成為中國零售行業中以原創全數字化IP賦能城市運營的代言人 。
結語
在2022年的上海商業市場,內環與外環雖然是各有各的精彩,但新城區的商業在更大體量、更不受限的設計方案與更低成本的土地價格的綜閤條件下,已然優先賦予瞭操盤者更具想象的商業空間。
如同東京、紐約、巴黎等國際大都市一樣,國內一綫城市商業格局的發散性是城市更新的必然規律,但同樣不可忽視的是,唯有城市內核商業纔會是一座城市自始至終的城市封麵。畢竟,唯有水滿纔能外溢。
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