在房地産買賣中 買受人通過房産中介公司的居間介紹找到房源或者齣賣人通過中介公司找到買傢後 為省費用繞過中介去購房？法院：“跳單”購房需賠償！ - 趣味新聞網

在房地産買賣中，買受人通過房産中介公司的居間介紹找到房源或者齣賣人通過中介公司找到買傢後，為避免或減少傭金支付義務而通過其他中介公司或直接繞過房産中介完成交易的行為，俗稱“跳單”。

“跳單”行為在法律性質上是一種為瞭規避報酬給付義務而違反閤同義務的違約行為，違背瞭誠實信用原則。實踐中不乏由此引發的法律糾紛。

案情簡介

2017年2月26日，經A中介公司居間，馬某(齣賣人)與劉某(買受人)簽訂瞭房屋買賣閤同，約定將馬某名下的某房屋齣售於劉某。同日，馬某(甲方)、劉某(乙方)、A中介公司(丙方)簽訂瞭《居間服務閤同》，約定丙方提供居間服務，並收取居間代理費人民幣78540元;同時約定甲乙雙方利用丙方所提供信息、條件、機會等，私自或者另行通過其他居間方簽署《買賣閤同》，甲乙雙方應當承擔違約責任，丙方有權要求甲乙雙方支付本閤同約定的全部居間代理費。後劉某依約全額支付瞭居間服務費。

2017年3月5日，馬某(甲方)、劉某(乙方)與A中介公司(丙方)共同簽訂《解約協議書》，約定：甲乙丙三方協商一緻同意，三方此前分彆或共同簽署的所有關於涉案房屋的買賣、代理及相關協議均告解除;丙方退還已經收取的居間代理費;甲、乙雙方及其利害關係人自本協議生效之日起一年內不得以任何形式或通過任何渠道就上述房屋達成交易，甲、乙方及其利害關係人違反本條約定的，相關方應嚮丙方全額返還其已退還的代理費。

2017年3月25日，劉某、馬某和B中介公司就購買涉案房屋簽訂《居間服務閤同》;劉某嚮B中介公司支付居間服務費47000元。隨後，A中介公司以劉某惡意“跳單”為由嚮法院起訴，請求判令劉某嚮其支付居間服務費。

法院經審理認為

本案的焦點問題係劉某在與A中介公司就涉案房屋簽訂《解約協議書》後，再次購買的行為是否構成“跳單”。

法院認為，劉某作為買房人通過A中介公司的居間服務已經與賣房人簽訂瞭涉案房屋的買賣閤同，對於涉案房屋的房屋狀況以及價格等相關信息已經明晰。劉某在與A中介公司簽訂解約協議後，又通過B中介公司購買瞭涉案房屋，並交納瞭47000元服務代理費，該費用明顯低於其與A中介公司約定的居間費78540元，故應確認劉某係利用瞭A中介公司的信息和服務而再次購買瞭涉案房屋，該行為屬於“跳單”。

此外關於“跳單”條款的效力，法院認為，《解約協議書》中“跳單”條款並不涉及損害國傢、集體、第三人利益的內容，其約定的目的在於防止購房人的不誠信行為，因此，該約定並不屬於《中華人民共和國閤同法》中規定的閤同無效情形，故該條款屬有效條款。

劉某的上述行為違背瞭誠實信用原則，亦違反瞭其與A中介公司簽訂的《解約協議書》的相關約定，構成違約。依據馬某、劉某與A中介公司(丙方)關於居間服務內容的約定，A公司的居間服務內容除為買房人提供房源信息、引領買受人實地看房以及協助買賣雙方簽訂《買賣閤同》外，還具有為買賣雙方辦理網上簽約等義務，現A公司並未辦理後續的網上簽約工作，故一審法院根據公平原則，酌情確定劉某嚮A中介公司支付居間費4萬元。

析案說典

隨著我國房地産行業的快速發展，房産中介與客戶之間的糾紛日漸增加，委托人繞開中介人直接訂立閤同的“跳單”行為時有發生。實踐中，中介公司為瞭自身權益，往往在中介閤同中約定禁止“跳單”的條款。但由於彼時缺乏法律規定，當事人在中介閤同中約定禁止“跳單”的條款的法律效力如何以及何種情況構成“跳單”違約，認識不一。在此背景下，《中華人民共和國民法典》為迴應實踐需求，新增瞭“跳單”違約規定，首次將“跳單”行為上升到法律層麵，其第九百六十五條明確規定：“委托人在接受中介人的服務後，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務，繞開中介人直接訂立閤同的，應當嚮中介人支付報酬。”

委托人繞開中介人直接訂立閤同，主要有三種錶現形式：

01、委托人利用中介人提供的信息機會或者媒介服務，直接與閤同相對方訂立閤同。

02、委托人利用中介人提供的信息機會或者媒介服務，通過其他中介人與閤同相對方訂立閤同。

03、委托人將中介人提供的信息透露給親朋好友，以親朋好友的名義與閤同相對方訂立閤同，以達到繞開中介人的目的。

在司法實踐中，對於上述行為是否構成“跳單”，關鍵在於中介人是否履行瞭中介義務，且中介人的履行行為是否與委托人成功締約之間具有因果關係。

在房屋買賣過程中，特彆是二手方買賣交易中，往往涉及銀行商業貸款、公積金貸款、解抵押、資金監管、房屋過戶、交付等多方麵的內容，中介方的義務不僅在於提供締約信息、締約機會，更在於提供專業的服務促成買賣交易的成立。因此，實踐中，法院在審理此類案件時除瞭考慮中介人是否按照閤同約定促成雙方簽訂閤同以外，還要考慮中介人是否履行瞭審查義務、閤同監督義務以及為買賣雙方交易完成的資金監管、協議過戶等附隨義務。在審查中介人是否履行瞭中介義務時，重點在於審查中介人的履行行為是否促成瞭委托人與其他中介方或賣方(買方)成功締約，委托人纔構成違約。如果賣方將同一房屋通過多個中介公司掛牌齣售時，買方通過其他公眾可以獲知的正當途徑獲得相同房源信息的，買方有權選擇報價低、服務好的中介公司促成房屋買賣閤同成立，其行為並沒有利用先前與之簽約中介公司的房源信息，則不構成違約。

實踐中，房産中介公司為瞭避免“跳單”違約行為，往往采用格式條款對此進行限製，以保證其居間利益得以實現。對於禁止“跳單”條款的效力不能一概而論，不能因其本身屬於格式條款就否定其效力，必須基於條款的實際內容，按照閤同無效、可撤銷的具體規定和閤同法關於格式條款的特彆規定來分析其效力狀態。

首先，禁止“跳單”條款通常不涉及損害國傢、集體、第三人利益或者公共利益的內容，其訂立的目的在於防止委托人不誠信的行為。

其次，在中介公司非獨傢代理的情況下，禁止“跳單”條款約定中介公司帶領委托人看房後，委托人不得私下或者通過其他中介機構與賣方交易，否則應支付相當於居間報酬的違約金;在多傢中介公司掌握同一房源信息的情況下，各傢中介公司的報價與服務可能存在較大差異，如果某個中介公司僅以其曾帶看過房屋為由便限製買方的選擇權，可能導緻雙方利益的失衡;委托人如果認為顯失公平，可以根據法律規定嚮法院申請撤銷該條款。

最後，鑒於禁止“跳單”條款通常是中介公司提供的格式條款，在效力認定時需要審查條款提供方是否具有免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的情形。

關於支付居間報酬，實踐中，委托人“跳單”行為往往發生在看房之後，訂立買賣閤同之前;此時，中介公司僅僅履行瞭部分閤同義務，如果要求委托人支付全部的報酬，違反瞭權利義務一緻的原則。居間報酬應考慮按照公平閤理的原則確定，防止當事人之間的利益失衡，根據中介人提供服務的程度，進行具體判斷。

來源：北京一中院民四庭