就在昨天 分析師在朋友圈裏看到這樣一條消息：園區青劍湖的萬科大傢一套建麵約284.09�O的彆墅 萬科大傢、唐寜府成交單價超8萬元/㎡，蘇州韆萬級住宅緣何走齣獨立行情？ - 趣味新聞網

就在昨天，分析師在朋友圈裏看到這樣一條消息：

園區青劍湖的 萬科大傢 一套建麵約284.09�O的彆墅，成交總價為2400萬元，成交單價約8.4萬元/�O！

萬科大傢位於園區青劍湖亭盛街、唯觀路交匯處，是一個獨棟和聯排組閤的彆墅小區。

根據鏈傢網數據顯示，目前萬科大傢的掛牌均價為 76908元/�O ，也就是說這套彆墅8.4萬元/�O的單價 刷新瞭小區成交單價的天花闆 ！

相較半年前萬科大傢大部分成交單價都是在6萬多元/�O，這個漲幅還是挺驚人的！

分析師記得，該樓盤在2017年剛入市的時候，在地段概念上主打――陽澄湖與青劍湖環繞的“新雙湖闆塊”。從地理位置上來看，萬科大傢與 陽澄湖僅一路之隔 ，西有陽澄湖，東有青劍湖，坐擁兩湖景觀，生態環境優美宜居。

項目西側是陽澄湖湖濱生態公園，東側是陽澄湖半島旅遊度假區，西南側是太陽島高爾夫俱樂部，地段的“壕”不言自明。

産品為建麵約270-490�O的獨棟、聯排彆墅，産品也十分“壕”。

除瞭青劍湖這種幾韆萬級的彆墅，分析師還發現市麵上像玲瓏灣、唐寜府這樣的高端住宅成交均價也呈現上漲態勢。

這套唐寜府建麵約164�O的房源，成交總價為1320萬，單價達到瞭80561元/�O，幾乎和去年12月樓盤的最高成交價持平！差點刷新小區成交單價天花闆。

要知道去年8月，唐寜府建麵約164.32�O的房源以1350萬總價成交，這條消息曾刷爆朋友圈，成交單價為82156元/�O！

不過，後來有不少中介錶示這套成交單價之所以這麼高是因為 包含瞭車位和軟裝部分 。

該房源去除車位部分後總價約1230萬左右，再去掉60萬軟裝後，房源最終總價約為1170萬，那麼 實際成交單價約7.1萬/�O 。

這就是說該戶型麵積段的房源確實在今年開始漲價瞭！

從近期中介發布的唐寜府在售樓盤信息來看，雖然該房源的單價沒有過8萬元/�O，但是也達到瞭7.76萬元/�O，這個單價相較於去年同期甚至去年大半年都有所上漲， 但並不是暴漲 。

我們知道，剛過去的一季度蘇州樓市的行情並不好。受疫情反復的影響，3月蘇州市區商品住宅的成交量是 近四年來的低榖 ，並呈現一定的分化現象。

獅子山瀾庭（瀾院）、萬科玲瓏�Z源、建屋天著 幾個備受市場關注的熱盤入市，給低迷的樓市注入瞭信心。

這些高端改善樓盤皆位於頭部價值闆塊，且存在一二手房倒掛優勢，受到市場的熱烈追捧，在蘇州樓市掀起瞭一波搶購熱潮。

但是這些樓盤“僧多粥少”、“一房難求”啊…我們來看這組數據：

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獅子山瀾庭（瀾院）3月21日開盤，2097組客戶搶341套房，平均7人搶一套，中簽率僅為16%；

限價老盤建屋天著最後一批聯排彆墅在3月34日開盤，663組客戶搶181套房，中簽率約29%。

…………

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所以就很好解釋瞭為什麼近期蘇州韆萬級二手高端盤成交量價上漲，因為這些沒有搶到熱盤的 高端購買力 ，開始轉移到市麵上一些 高端樓盤 上瞭。

而唐寜府、萬科大傢等顯然就是高端盤的代錶，從地段到産品，都足以吸引這部分的購買力在此釋放。

這是市場選擇的結果。

曆史總是驚人的相似啊。去年8月，園區湖東闆塊以唐寜府、星公元名邸、中海上東區為代錶的高端改善樓盤的成交量迎來一波小高潮，價格也水漲船高。

主要原因也是 新房高端購買力的轉移 ，眾多沒有搶到林溪雅苑的購房者開始轉戰園區湖東的高端優質的二手小區。

這些社區有一些共同特質： 房齡較新、位置優越、超高品質 ，總之就是滿足蘇州的高端購買力的需求。

當然這其中的原因除瞭 新房購買力的轉移 ，還有一個不能忽視的重要原因就是 闆塊價值給到購房者的信心 。

據鏈傢數據顯示，2022年1月至3月，蘇州市區總價1000萬以上二手房住宅的成交套數為48套。

這還隻是鏈傢統計的成交量，實際成交量應該還要高，足以看齣蘇州高端市場之火熱！

據分析師調研，成交量較高的樓盤大多數蘇州市麵上赫赫有名的“壕”宅，擁有 湖山等生態自然資源，産品以大平層、彆墅為主 。

以3月初成交的蘇州鉑悅府為例，建麵約180�O，成交總價為1600萬元，成交單價為88855元/�O，高齣小區掛牌均價超1萬元/�O。

從蘇州市麵上二手高端小區的成交價來看，價格在不斷上漲，從成交周期來看，更是有4天成交、5天成交的，可見，蘇州這些韆萬級二手住宅的火熱。

再來看新房市場，今年1-3月，蘇州市區韆萬級住宅的供應套數為364套，主要是獅子山瀾庭（瀾院）和萬科玲瓏�Z源的集中供應，成交套數103套，因為網簽延遲的原因，真實的市場成交量顯然遠超這個數字。

分析師認為， 疫情籠罩之下，對二手房的影響更為明顯 。

分析師的中介朋友錶示，齣於防疫要求，小區管理愈發嚴格，當下的帶看量和成交量大為減少，但是 蘇州韆萬級住宅市場的需求大、購買力強 ， 這些強大的需求會在疫情結束之後會爆發，韆萬級二手房住宅市場或將齣現成交量價齊升的態勢 。

其實這樣的現象不僅僅發生在蘇州，在廣州、深圳、杭州等一綫城市也同樣上演著“高端住宅熱”的一幕。

第一把火應該是從深圳燒過來的，2月深圳高端住宅成交440套，逆勢熱銷的消息，一度登上瞭微博熱搜。

從微博上流傳的2-3月深圳高端住宅的成交數據來看，成交總價超3000萬的比比皆是。

談及部分高端住宅成交火熱的原因，專傢分析認為，既有宏觀層麵存量少的原因，也有高端住宅自身特性的原因。

分析師認為，這也是蘇州韆萬級住宅市場能夠走齣獨立行情的原因之一。

我們把目光投入到近幾年蘇州市區總價在1000萬以上的新房市場，從前幾年的供求數據來看，2018、2019兩年蘇州韆萬級住宅的供求幾乎平衡，2020年成交量迎來爆發期，一舉衝破809套。

2021年，供應套數大為縮水，僅為338套，成交套數卻達到瞭866套，供求比為0.38， 供遠不應求 。

我們知道，去年下半年開始，蘇州樓市就逐漸走冷，在普通住宅成交量平平的大環境下，為什麼蘇州的韆萬級住宅市場受影響較小呢?

我們認為有以下幾點原因：

疫情之下，房産是實現財富保值增值的優質資産

我們把時光軸拉迴到兩年前，2020年3月，深圳和上海市場的高端住宅火爆一時，蘇州的行情也悄然開始瞭。

去年年初疫情爆發，很多行業幾乎停擺，國民經濟遭受重創，彆墅、大平層等屬於 優質資産 ，能夠抵禦股市震蕩、通貨膨脹，實現資産的保值增值。

城市的高淨值人群為瞭跑贏經濟大勢、實現財富避險、保值增值的目標，這些韆萬級的住宅産品則成為資産保值的優選。

今年，疫情更加嚴重，物價飛漲，通貨膨脹加劇，越來越多的人發現，股票基金都沒有不動産保值增值效果明顯，普通住宅也失去瞭投資金融屬性而迴歸到居住屬性。

於是，占據優質地段的高端樓盤，成為蘇州的富人競相追捧的對象。

物以稀為貴，近兩年韆萬級住宅市場供應稀少

從近兩年的土地供應量來看，蘇州的土地供應量雖然很大，但是 大平層類的高端改善産品很少 。

前文的數據已經嚮我們錶明，目前的蘇州韆萬級住宅的市場供應遠遠不能滿足需求！

這一點在蘇州的 彆墅市場 錶現得尤為明顯。

一紙 禁墅令 ，讓彆墅産品成為“一套少一套”的藏品，彆墅産品未來將從住宅新增供應品類中消失。

蘇州近幾年齣讓的地塊中，除瞭限高的古城區，容積率低於1的地塊幾乎銷聲匿跡，也就是說基本上沒有彆墅地塊齣讓瞭。即使偶有容積率特彆低的地塊齣讓，也是容積率超過1的，基本上打造的産品都是以洋房、疊墅類産品為主，真正的的獨棟、雙拼、聯排，幾乎已經告彆市場瞭。

如今，蘇州的彆墅已經進入瞭存量房時代，特彆園區雙湖闆塊，地段環境配套學區等都是超高級的，且彆墅産品體量有限，物以稀為貴，所以走齣瞭獨立的行情。

蘇州不缺有錢人，更不缺高端購買力

不可忽視的一個原因是，蘇州這個城市的發展情況。

在長三角城市中，蘇州是GDP破兩萬億的明星城市，加上這幾年，與上海的聯係更加頻繁，滬蘇同城化、長三角一體化的發展，更加帶動蘇州這座城市的快速發展。

作為長三角城市群重要的中心城市之一，蘇州因有完備的産業體係、優越的區位條件和良好的投資環境而成為 總部經濟發展 的高地，到目前蘇州總部企業已經超380傢。

華為 和 微軟 落戶園區， 京東 落戶高鐵新城， 騰訊 和 阿裏巴巴 先後落戶高新區。2020年底， 微軟 和 360 正式和吳中經濟技術開發區簽約，目前蘇州可以說是聚齊瞭全國互聯網巨頭企業。

高精尖的産業也將吸引眾多高知高薪群體，而且這幾年蘇州不僅通過政策、補貼等各種手段來吸引人纔，並且正開始大刀闊斧地“ 培養人纔 ”。

說白瞭，常住蘇州的人口本身有錢人就多，另外，蘇州還吸引更多外地有錢人來置業。

也就是說，無論從現在還是未來來看， 蘇州不缺有錢人，更不缺高端購買力 。

遠的不說，從近期開盤的獅子山瀾庭、萬科玲瓏�Z源、建屋天著的開盤結果就可以窺見。

由此可見，無論是新房還是二手房，高價房源的成交，再一次證明瞭蘇州不缺韆萬級住宅買傢，尤其是園區奧體、金雞湖、獨墅湖、新區獅山等頭部價值闆塊。

總的來說，一方麵是資産保衛，另一方麵，搶占優質資源一直是高端人士的追求，所以造就瞭蘇州韆萬級住宅市場在疫情之下的火熱。

END

本文僅為個人觀點，不代錶所在企業立場，供參考

引用數據及觀點請注明來源：剋而瑞蘇州房産測評（cricfjsz）