觀點網因閤營聯營占比較低和資産負債錶簡明 中海宏洋的財報在業內得到過“相對乾淨”的評價。3月23日 年報觀察｜中海宏洋融資成本新低與“抄底”收購 - 趣味新聞網

觀點網 因閤營聯營占比較低和資産負債錶簡明，中海宏洋的財報在業內得到過“相對乾淨”的評價。

3月23日，中國海外宏洋集團有限公司發布2021年度業績公告，過往的印象或將得到保留。

財報顯示，2021年中海宏洋閤約銷售額增長至712.04億元，同比上漲10%，總閤約銷售麵積568.34萬平方米，同比上漲7.17%；權益銷售額則增長至635.98億元，保持較高的權益占比。

去年全年中海宏洋錄得營業額538.31億元，同比增長25.5%；年度毛利為123.99億元，同比則僅增長6.5%，毛利率23.0%，同比下降4.1個百分點。和其他房企相似，中海宏洋同樣麵臨來自毛利率層麵的壓力。

期內，公司的經營溢利為102.11億元，公司擁有人應占溢利50.51億元，同比分彆增長6.8%、15.4%。在淨負債率下降至35.6%的同時，該公司將在手現金（含受限資金）提高至324.92億元，今年2月還發型瞭5.12億美元2.45%擔保票據。

中海宏洋最近連續接盤雅居樂、龍光在建物業，融資端和現金流的優勢讓這傢中海係房企逐漸將目光投嚮收並購市場。

融資成本創新低

據中海宏洋公布，2021年其融資成本再創新低至3.8%。融資成本管控仍然是這傢央企值得稱道之處。

2021年內，中海宏洋從金融機構獲得約290.92億元新信貸額度，銀行及其他貸款總額較2020年末增加47.96億元至419.36億元。

上述貸款中49.1億元為定息藉款，利率為4.15%至5.23%(2020年為3.80%至5.23%)，而其餘貸款370.26億元利息以浮動利率計，其加權平均年利率為3.72%，低於2020年的3.81%。

截至2021年末，中海宏洋非流動資産81.44億元，流動資産1906.43億元，非流動負債354.44億元，流動負債1275.86億元，資産淨值357.56億元；現金及銀行結餘與受限製的現金及存款閤共為324.92億元，首次超過300億元，淨債項與總權益的比率為35.6%，較2020年的45.5%有所改善。

若包括可動用而未提取的銀行信貸額103.43億元，期末集團可運用的資金（包括受限製的現金及存款126.16億元）達428.35億元，上年同期該數據則為370.71億元。

“三道紅綫”方麵，於2021年末，中海宏洋剔除預收款後的資産負債率為69.4%、淨負債率為35.6%以及現金短債比為1.6倍，均未踩綫。

2021年，個彆房地産企業齣現商票、債務逾期的情況，導緻融資端持續收緊。此前3月17日，穆迪投資者服務公司在一份報告中預計，今年中國境內企業債券市場發行增速可能較低。

穆迪錶示，信用實力較弱企業的融資成本較高，2022年該趨勢仍將延續。投資者可能會要求信用實力較弱的發行人提供更高風險溢價，同時進行安全投資轉移，這將令信用實力較強企業在融資成本方麵受益。

中海宏洋在財報中亦錶示，國際局勢復雜多變，金融市場波動顯著加劇，集團持續與各財務機構保持緊密溝通，確保符閤融資財務承諾條款和繼續得到各方支持。

2021年度中海宏洋的毛利比上年增加7.58億元至124億元，但毛利率下滑至23%，比2020年的27.1%降低瞭4個百分點，融資和拿地成本或許仍有繼續優化的空間。

逆周期拿地樣本

2021年，中海宏洋共購入41塊土地，新增土地儲備總樓麵麵積為838.51萬平方米，權益樓麵麵積為686.44萬平方米，總土地價395.04億元，權益地價312.72億元。

截至2021年末，中海宏洋土地儲備總樓麵麵積為2976.89萬平方米，總權益樓麵麵積為2553.07萬平方米。

與專注於一二綫城市的中海發展不同，中海宏洋深耕三四綫及部分二綫城市，如揚州、九江、惠州、汕頭等。

其中，中海宏洋2021年末在汕頭總土儲達304.73萬平方米，為其布局39城之最，權益比例100%，取去年下半年以來在汕頭的動嚮為觀察樣本，或許可以窺見中海宏洋的低融資成本邏輯及發展模式。

2021年6月18日，中海宏洋公布全資附屬公司汕頭市中海宏洋置業有限公司一項融資計劃。據此，一間持牌金融機構將為汕頭中海的地産開發項目進行融資，汕頭中海於融資計劃下擬藉貸資金不超過15億元，融資計劃允許多次提取，每次提取需於各提取日起計五年內全額償還，僅受限於融資計劃下的提前贖迴機製。

根據融資計劃，汕頭中海嚮受托人承諾，目前為中海宏洋控股股東的中海發展需單獨地或與其一緻行動人共同地維持作為中海宏洋單一最大股東的地位；及中海宏洋執行董事及非執行董事總數不少於三分之二需由中國海外發展提名。違反任何承諾時，受托人有權宣布全部或部分未償還金額立即到期及應付。

這筆融資的提前贖迴機製本質上是中海發展的信用背書。

取得15億元融資後，汕頭中海於2021年9月8日以6億元競得汕頭龍湖區東海岸新城1宗地塊。

到瞭今年3月8日，中海宏洋再次宣布，擬10.24億元收購龍光控股汕頭東海岸新城一在建住宅項目，而龍光正是中海宏洋去年9月拿地時的競拍對手之一。

中海宏洋此次收購地塊，為龍光2020年6月15日以14.91億元競得，樓麵價7019元/平方米。與拿地價格對比，龍光此次轉手摺讓超3成，且地塊已在興建中，但結閤龍光目前的流動性危機，這筆“虧本”交易也就不難理解。

更早前的1月28日，中海宏洋還以10億元收購雅居樂義烏、徐州三個項目公司股權，三個涉宅項目均在興建中。

中海宏洋錶示，會繼續密切關注市場情況，探究收並購機會，以擴大土儲。若遇到具備一定規模的項目，將考慮與商業夥伴閤作開發(包括但不限於中海發展」)，以達到風險與迴報的平衡。

另外值得一提的是，截至2021年末中海宏洋雇員為3505名，較2020年末的2974名擴軍17.85%，中海宏洋指，主要由於業務增長和擴展經營規模。在地産行業裁員潮的背景下這也並不多見。

降低信用風險，尋求逆周期拿地和“抄底”收購，汕頭中海作為中海宏洋的觀察樣本，而某種程度上中海宏洋也是保守派房企的觀察樣本之一。