導讀目前在“房住不炒”主基調之下 整體房、地價趨穩。◎研究員 / 楊科偉 謝楊春 俞倩倩 吳嘉茗 姚鄭康 張傢樺2021年是集中供地“元年” 專題｜“集中供地”城市2022年新房供應規模及結構變化研究 - 趣味新聞網

導讀

目前在“房住不炒”主基調之下，整體房、地價趨穩。

◎ 研究員 / 楊科偉 謝楊春 俞倩倩 吳嘉茗 姚鄭康 張傢樺

2021年是集中供地“元年”，也是全國供地方式的一次重大改革。政策核心“兩集中”即 集中發布齣讓公告， 原則上發布齣讓公告全年不得超過3次，實際間隔時間和齣讓地塊數量要相對均衡。首次公告時，應公布本年度公告的發布時序安排。 集中組織齣讓活動， 同批次公告齣讓的土地以掛牌方式交易的，應當確定共同的掛牌起止日期；以拍賣方式交易的，應當連續集中完成拍賣活動。

實施“兩集中”土地齣讓製度的22個重點城市，除包含北上廣深4個一綫城市外，還有南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、閤肥、長沙、瀋陽、寜波、長春、天津、無锡等18個二綫城市。究竟集中供地會對2022年的商品住宅新增供應産生怎樣的影響， 2022年是不是供應大年？新增供應高峰會在什麼時候齣現？從産品檔次來看，哪些單價段産品會成為供應主力，是低檔剛需、中檔改善，亦或是高端豪宅？

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2021年22城集中供地，總量高位迴落

季末集中放量（本節有刪減）

（一）2021年22城集中供地總量未破新高，不及2019年和2020年（本節有刪減）

縱觀22城2015年以來年度涉宅用地成交總建麵變動情況，2019年以前成交錶現穩步增長，22城2019年全年成交量高達37202萬平方米，4年間增長超10000萬平方米，年均增長量在4000萬平方米左右；繼2019年高點後成交漲勢中止但土拍市場熱度依舊，2020年雖受疫情影響仍保持36000萬平方米以上高規模土地齣讓；2021年初22城全麵開啓集中供地，新政策強調瞭土拍市場的供求節奏，較之過去截然不同，或是房企對於新政仍需一定適應期，2021年成交錶現不及過去兩年，全年成交量收至33326萬平方米，迴歸至2018年規模。

（二）季末為供地高峰，5、6、9、12月單月供地量均突破4000萬平（本節有刪減）

對比來看，2020年常規供應節奏，宅地成交較為均衡，在疫後樓市復蘇以來，4-9月間月均成交在3000萬平方米以上，四季度初的成交低位也有2500萬平方米規模，12月的成交放量則是房企搶收迴款迴籠資金的錶現。反觀2021年，2月末集中供地政策入市以來，供地節奏齣現明顯高低點，體現到總量上即二季度和四季度為全年新增供應高峰，4月首批集中供地入市帶動成交高熱，二季度總成交量突破13000平方米。細化至月度走勢，可以明顯看齣5、6、9、12月均為成交高位，單月成交總量突破4000萬平方米。有高點即有相對應的低點，7月低位22城成交總建麵僅202萬平方米，較之年內高位總量相差20倍以上。細究規律，可以看齣每個季度末是集中供地的重點入市期，相較政策入市前的土拍市場，現在的土地供應節奏更具有規律性，房企拿地更趨謹慎。

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集中供地超八成項目2022年可上市

供應高峰或將在二季度顯現

（一）過去兩年50%項目拿地到開盤需要9.7個月，一綫城市項目最慢

首先，為瞭測算集中齣讓土地後未來潛在的供應高峰，我們將以往成交土地開工、銷售時間段作為依據。通過整理過去兩年（2019年-2020年）成交的地塊的拿地時間、開工時間和開售時間，可以發現，22城中 地塊整體從拿地到開工、開售平均所需要時長分彆為3.7個月和11.5個月。

從拿地到開工來看，1/4項目拿地不足一個月就能快速開工，效率最高。 1/2的項目拿地2.4個月內能夠開工，而拿地到開工時間超過4.8個月，則周轉速度慢於75%的項目。

開工以後，1/4項目在4.1個月後就能達到開盤進度，1/2項目在6.3個月內達到開盤進度，但施工速率較慢的項目需要9.7個月以上纔能達到開盤水平。

從拿地到開盤整體所需的時間來看，1/4項目在拿地接近7個月之後就進入瞭開盤階段，速度相對較快，而有50%的項目在9.7個月內也能開盤，屬於正常水平。

值得注意的是，有1/4以上的項目，需要長達13.8個月甚至更長的時間纔能開盤，意味著拿地往往不能在年內實現銷售，現金迴流速度較慢，項目的盈利也會受到影響。

細分至城市層麵， 首先22個城市拿地到開盤所需時長的中位數均在1年以內， 但是不同城市的項目平均周轉速度也有非常大的差異：

第一梯隊如天津、青島、閤肥等城市，過去兩年成交的地塊從拿地至開盤的時長中位數在8個月以內， 一半以上項目在拿地8個月後可以入市，天津的中位數甚至僅需6.9個月，項目的周轉速率相對較高；

第二梯隊包括無锡、長沙、廈門和北京等城市，拿地到開盤的時長中位數在8-10個月， 也就是拿地後3個季度左右，項目即可入市，那麼此類城市每年首輪集中供地的項目基本也可在年內開盤；

第三梯隊城市則包括福州、蘇州、深圳、廣州、上海等，項目從拿地到開盤的時長中位數在10個月以上，上海、武漢和廣州甚至中位數接近12個月， 周轉速率較慢。

值得一提的是，4個一綫城市有3個位於此檔位，可見一綫城市的項目快周轉的難度更大，現金迴流需要更長的周期，因此對於房企而言，進入一綫城市不僅需要麵臨更高的土地成本，還有更緊張的資金壓力。

（二）2021年集中供地僅21%項目已開工，首輪地塊開工比例近四成

在梳理完各城市過去兩年土地平均開工、銷售情況後，我們對2021年集中供地地塊動工情況進行瞭細分。

據CRIC統計，2021年22個集中供地的城市在3輪集中供地後閤計成交瞭2111宗含宅用地，截止至2022年2月9日， 僅有21%已經開工，另外八成地塊仍尚未動工，且未開工地塊中仍有7%處於動遷中或未動遷狀態， 尚未達到土地平整狀態，此類地塊2022年入市的可能性較小。

從上一章節統計數據來看，22城市過去兩年項目從拿地到開工的平均時長和中位數市場分彆為3.7個月和2.4個月，以此來看集中供地項目的開發進度有所下降，但也受到去年第二、三輪集中供地時間較晚以及春節假期剛剛過去的影響；此外，第二、三輪集中供地湧現齣瞭大批城投公司拿地，此類項目未來城投與品牌房企閤作開發的概率較大，尋求閤作方也是導緻項目開工速度放緩的因素之一。

分批次來看， 首輪集中供地主要集中於5-6月份，其中有37%的項目已經開工， 在三輪裏開工比例最高；但第二、三輪集中供地分彆集中於9-10月、11-12月，由於成交時間已相對接近年末，開工比例非常低，尤其 第三輪集中供地成交項目目前僅有3%的項目開工。

細化到城市，根據集中供地項目的開工比例可大緻分為4類：

第一類北京、天津項目開工速度最快，目前分彆有70%、56%的成交地塊已經開工，且北京第一批成交的集中供應地塊基本已經全部開工。

第二類包括廈門、福州、無锡、青島等6個城市，開工率達到三成以上，目前開工率在三成以上的城市共有8個；

第三類城市包括寜波、蘇州、重慶、南京等10個城市，集中供地項目開工率在三成以下，但都已經有項目開工；

第四類城市則暫未有集中供地的項目開工，推進較為緩慢。

（三）22城2022年預期新增供應2.16億平，半數以上城市將供求持穩

根據22城過去項目開工、開售周期，以及2021年集中供地地塊成交開工情況來看，22城2021年集中供地成交地塊預計將新增商品住宅供應麵積21609萬平方米，較2021年22城供應總量小幅迴落5%。供求基本持穩，與近三年成交麵積均值進行對比，供求比持穩0.93，供求關係基本平衡。

分城市來看，武漢、重慶、上海預計供應麵積超過1500萬平方米，是供應量最高的TOP3城市；其次長沙、杭州、南京、廣州、成都、濟南、鄭州、蘇州等8個城市供應量在1000-1500萬平方米；天津、深圳、北京、無锡、福州、廈門等供應量相對較低，不足600萬平方米。

與2021年對比，不同城市漲跌參半，上海、濟南、寜波供應量大增，同比增幅超50%，南京、長春、武漢、廣州等整體新增供應基本與2021年持平，漲跌幅不超過5%；北京、青島、天津供應量預期迴落，同比跌幅均在40%以上。

從供求關係來看，我們選取瞭各城市2022年集中供地入市新增供應麵積和其2019年-2021年商品住宅成交麵積均值進行對比，可以看齣寜波、長沙、鄭州、蘇州、廣州、武漢、深圳、廈門、長春、閤肥、重慶、成都、福州、杭州等半數以上城市供求比在0.8-1.2之間，整體呈現齣供求持穩，上海供求比達到1.7，看似供過於求，但因市區供地稀缺，改善剛需購買力分化嚴重，供需錯配問題短期內難以緩解；相較而言，瀋陽、青島、天津供求比均在0.5以下，供不應求加劇。

（四）去年地塊將在二三季度集中入市，四季度形成供應房源規模減少

最後，根據22城過去項目開工、開售周期，以及2021年集中供地地塊成交開工情況來看，CRIC對集中供地項目的入市時間進行瞭大緻預判：按城市中位數水平計算，約僅5%的項目不能夠在2022年上市， 按城市75分位值水平計算則約22%的項目在2022年無法上市。

所有項目按照城市開工、開盤的所需時間的中位數進行測算，2022年的第二、三季度是集中供地項目入市供應高峰， 各占集中供地項目的31%左右，第一季度則主要將迎來首輪集中供地的項目入市，占比達24%，要到第四季度纔能上市的項目較少，預計隻有14%。

其次， 若按照75分位值的水平推算，在2022年內入市的項目中，分彆有37%和40%的項目在第二、四季度入市， 與第一、三季度形成明顯的潮汐式供應。可以看齣， 無論按照哪一種水平推算，第二季度都將成為第一個集中入市的時間點。

按由於每個項目每次開盤體量由開發商自行調節，因此CRIC采用的是按項目數量計算占比（按中位數水平計算）：

長春、長沙、廈門有半數的項目能夠在一季度入市： 長春尤為明顯，超過9成項目能夠在一季度入市，主要是由於長春的首輪、二輪集中供地時間非常早，2021年6月長春就已經完成第二輪集中供地的齣讓，而第三輪集中供地成交的含宅地塊非常少，主要供應集中於前兩輪。但值得一提的是，東三省由於氣候原因每年有3-4個月的停工時間，也會延遲項目的入市時間，若考慮這個因素，則長春大量項目應延遲至二季度入市。

其次瀋陽、北京、無锡、南京、濟南、閤肥等城市也有較多項目能夠在第一、二季度入市，供應高峰預計在上半年；

反之深圳、上海、成都、寜波、蘇州則項目大多在第三、四季度入市，下半年市場供應量較高。

若按照75分位值水平推算，則一季度可入市項目大幅減少，僅有北京、寜波、成都、福州、無锡和杭州6個城市有三成以上項目在一季度入市；廣州、蘇州、南京、深圳等7個城市下半年的供應量將大於上半年。

按入市的時間來看，供應高峰在上半年的有重慶、長沙、杭州、南京、廣州等14個城市，供應高峰在下半年的城市有武漢、上海、成都、蘇州等8個城市，另外鄭州和福州上下班年供應量基本持平。值得一提的是，這裏僅用項目周轉入市需要的時間對未來項目入市體量進行計算，但由於不同項目的體量差異較大，一次性開盤全部入市的項目較少，且不同城市預售證發放規則有一定差異，一般來說大部分城市單次可批的預售證體量在2-3萬平方米左右，開盤也需要視市場和蓄客情況而定，入市體量僅供參考。

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産品集中中低檔

廈門島內供應彌補高端空白

穗、青各檔次供應平均（本節有刪減）

（一）22城集中齣讓地塊近7成樓麵價低於1萬元/平，項目入市集中中低檔

總體來看，2021年22個集中供地城市涉宅用地成交樓麵價主要集中在小於等於1萬元/平方米，其成交總建麵達到瞭16950萬平方米，占總量68.15%。其中低於5000元/平方米的涉宅用地成交總建麵占比達到瞭39.29%。由此不難推斷，若這些地塊能在2022年形成集中供應，整體産品檔次也將主要集中在中低檔。

不得不說，為瞭抑製土拍市場熱度，諸如北京、上海、深圳、杭州、閤肥、福州、成都、長沙、寜波、南京等部分城市在土地齣讓時便已明確未來項目上市的毛坯均價，我們在此基礎上，同時結閤不同城市的房地價比，在閤理建安成本的基礎上對每宗地塊的售價進行瞭預估，具體的假定條件和邏輯推理步驟如下：

1、假定所有集中供地成交宅地將在0.5-1年內進入新房市場形成供應；

2、依據過去3年每年城市新房成交均價和上一年土拍均價的相關性，閤理推斷齣各城市2022年新房成交均價；

3、每一宗宅地的未來入市價格，“限價地”以既定的新房限製預售價格為準，未限價地則根據全市已入市宅地的地價房價比推理；

4、對比各城市2022年新房成交均價，根據未來入市的新房供應房源的單價端結構，將入市産品分為低檔剛需（預售價格小於城市均價的0.8倍）、中檔改善（預售價格大於等於城市均價的0.8倍，小於城市均價的1.5倍）和高檔（預售價格大於等於城市均價的1.5倍）三個檔次。

若2022年開工工期和拿證速度無延遲，可順利入市，那不同城市的供應産品檔次分布大體呈現齣如下特徵：

（二）低檔：京滬渝漢為代錶，上海未來供應房源半數以上低於市均價六成（略）

（三）中低檔：深杭蘇等9城供應主力低於市均價，兼顧郊區剛需和市區改善

從預測的結構數據來看，在22個集中供地城市中，未來新房供應低檔和中檔並重的城市占比最大。包括深圳、福州、寜波、杭州、南京、蘇州等9個城市預計未來供應中低檔剛需和中檔改善均將占較大比重。

蘇州、福州、寜波和杭州剛需和剛改比例相當。這四個城市預計2022年新增住房供應中低檔剛需（單價小於市均價60%）和中檔入門級改善（單價介於市均價80%至100%之間）占比相當。如杭州上述二者占比分彆為20%和19%；蘇州上述二者占比分彆為27%和24%。

天津、瀋陽、深圳和濟南高水平剛需和改善占比最大。以深圳為例，預計2022年新增住房供應中單價介於市均價0.6倍至0.8倍和1.2倍和1.5倍占比分彆為23%和21%。

這一類城市集中供地地塊分布普遍兼顧中心城區和郊區新城，符閤上述單價段占比所呈現的結構。以福州、杭州和南京為例，中心城區中檔改善地塊數量略高於郊區新城低檔剛需地塊，總宅地建築麵積則大體相當。

從具體成交的典型宅地來看，以杭州為例齣讓宅地呈中低檔並重態勢。2021年12月齣讓的宅地中，拱墅區兩宗宅地均限價4.7萬元/平方米，未來入市單價預計將處在市均價1.2倍至1.5倍之間。而臨安區成交的濱湖新區宅地，限價2.4萬元/平方米，未來入市單價預計將低於市均價80%。

（四）中檔：成都、閤肥等供應主力集中中檔，入市後改善産品占比將上升

根據對比各地塊未來入市價格和城市均價，鄭州、長沙、閤肥、無锡等內陸城市和長春共計6個城市2022年新增新房供應將以中檔改善為主。

6個城市從單價段來看，未來新房供應均高度集中於中檔改善。尤為突齣的是長沙和閤肥，經測算兩城2021年成交宅地中超過7成將於未來以中檔改善産品入市。其中閤肥未來新增供應中預計占比45%為介於市均價1倍至1.2倍的中檔改善産品。長沙則以剛改為主，占比37%的新增供應將為介於市均價0.8倍至1倍的入門級改善産品，中檔改善産品中另外兩檔占比為21%，略低於前者但遠高於其他檔産品。

結閤重點地塊來看，這一類城市中檔宅地普遍位於發展較為成熟的城市新城，與上海、武漢等低檔産品為主城市的新城不同。如成都秦皇寺TF(07）地塊、閤肥[2021]27號地塊和長沙[2021]036號地塊分彆位於成都天府新區、閤肥濱湖科學城和長沙濱江新城。

對比2021年新房成交結構，2022年新增供應後預計將使上述6城實現産品升級。橫嚮來看由低檔剛需嚮中檔改善升級，縱嚮來看中檔改善産品占比上升。

以成都為例，2021年新房成交中單價介於市均價0.6倍至1.2倍之間的三檔産品占比最為突齣。基於對2022年新房供應的推斷，占比最多的三檔産品升級至單價介於市均價0.8倍至1.5倍之間。同時，這三檔産品縱嚮對比2021年占比均上升4pcts。即2022年宅地入市新城供應後，成都將實現新房産品升級，中檔改善産品占比上升。

（五）中高檔：廈門島內供地增加帶動産品檔次升級，剛需逐步過渡剛改（略）

（六）高-中-低檔：穗、青等各檔次供應“雨露均沾”覆蓋多層次置業需求

除瞭上述有明顯供應側重點的城市之外，還有部分城市諸如廣州、青島等，地價參差不齊，因而使得整體未來供應産品檔次分布也相對平均，低、中、高檔“雨露均沾”，每個産品檔次分布占比均在30%左右。兩城集中供地的入市項目售價分布情況大緻如下：

以青島為例，集中拍地之前土地市場並不透明，本土房企拿地有優勢，從房地價比來看，房企利潤空間仍較為豐厚，而從2021年集中供地情況來看，主城區和近郊區皆有宅地成交，地價呈“階梯式”分布：城陽區和膠南市涉宅用地成交總建麵皆突破250萬平方米，占據成交“大頭”，但地價相對低廉，成交樓麵價皆在3500元/平方米以下，主城區市南、嶗山地價均破1萬元/平方米，不過纍計宅地成交量不足100萬平方米，這樣的涉宅用地成交結構也使得青島地價整體保持平穩。

對比青島2021年新房成交結構，供應和成交整體適配度較高：2021年整體新房成交以中低檔為主，大於等於城市均價0.6倍，小於0.8倍的低檔剛需産品占比達28%，而我們預估的2022年供應結構中，大於等於城市均價0.8倍，小於1倍中檔改善産品占比達27%,基本可以滿足剛需剛改的置業需求，而伴隨著主城區供地增加，整體高端改善盤的供應量預期會穩步上升。

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總結:預計二、四季度新房集中入市

供應規模降5%約2.2億平且以中低檔為主（本節有刪減）

上文我們著力聚焦瞭22個集中供地城市，以過去項目開工、開售周期，以及2021年集中供地地塊成交開工情況對2022年各城市新增供應麵積、供應節奏和供應産品檔次三個層麵進行瞭多維度分析，可以得到如下結論：

（一）2021年供地總量微降且僅2成項目已開工，多集中首輪地塊

從2021年22城集中供地成交情況來看， 總量未破新高， 全年涉宅用地成交總建麵收至33326萬平方米， 不及2019年和2020年，迴歸至2018年規模。

按照過去幾年曆史經驗，1/4項目在拿地接近7個月之後就進入瞭開盤階段，速度相對較快，而 有50%的項目在9.7個月內也能開盤，屬於正常水平。

據CRIC統計，2021年22個集中供地的城市在3輪集中供地後閤計成交瞭2111宗含宅用地，截止至2022年2月9日，僅有21%已經開工，另外八成地塊仍尚未動工，且未開工地塊中仍有7%處於動遷中或未動遷狀態，尚未達到土地平整狀態，此類地塊2022年入市的可能性較小。

分批次來看， 首輪集中供地主要集中於5-6月份，其中有37%的項目已經開工，在三輪裏開工比例最高； 但第二、三輪集中供地分彆集中於9-10月、11-12月，由於成交時間已相對接近年末，開工比例非常低，尤其第三輪集中供地成交項目目前僅有3%的項目開工。

（二）2022年預期新增供應2.16億平，同比微降5%，多數城市供求持穩

根據22城過去項目開工、開售周期，以及2021年集中供地地塊成交開工情況來看， 22城2021年集中供地成交地塊預計將新增商品住宅供應麵積21609萬平方米，較2021年22城供應總量小幅迴落5%。 供求基本持穩，與近三年成交麵積均值進行對比， 供求比持穩0.93，供求關係基本平衡。

分城市來看， 武漢、重慶、上海預計供應麵積超過1500萬平方米，是供應量最高的TOP3城市； 其次長沙、杭州、南京、廣州、成都、濟南、鄭州、蘇州等8個城市供應量在1000-1500萬平方米；天津、深圳、北京、無锡、福州、廈門等供應量相對較低，不足600萬平方米。

從供求關係來看， 寜波、長沙、鄭州、蘇州、廣州、武漢、深圳、廈門、長春、閤肥、重慶、成都、福州、杭州等半數以上城市供求比在0.8-1.2之間，整體呈現齣供求持穩， 上海供求比達到1.7，看似供過於求，但因市區供地稀缺，改善剛需購買力分化嚴重，供需錯配問題短期內難以緩解；相較而言，瀋陽、青島、天津供求比均在0.5以下，供不應求加劇。

（三）2022年第二季度將迎來項目入市高峰，8城市供應高峰在下半年（略）

（四）地價錨定房價，19個城市將以中低檔産品為供應主力

總體來看，目前在“房住不炒”主基調之下，整體房、地價趨穩，為瞭抑製土拍市場熱度，諸如北京、上海、深圳、杭州、閤肥、福州、成都、長沙、寜波、南京等部分城市在土地齣讓時便已明確未來項目上市的毛坯均價，以地價錨定房價，鎖定房企利潤空間，保證房價漲幅可控。

據CRIC監測，2021年22個集中供地城市涉宅用地成交樓麵價主要集中在小於等於1萬元/平方米，其成交總建麵達到瞭16950萬平方米，占總量68.15%。其中低於5000元/平方米的涉宅用地成交總建麵占比達到瞭39.29%。由此不難推斷，若這些地塊能在2022年形成集中供應，22城中有19城的主力産品檔次集中在中低檔。

具體來看，北京、上海、武漢、重慶以低檔為供應主力，即入市新房均價低於全市均價的80%，多數新房價格低於均價的60%。杭州、南京、寜波、蘇州、天津、深圳、瀋陽、福州、濟南等9城主力供應中低檔産品，兼顧郊區剛需和市區改善。無锡、成都、閤肥、長沙、鄭州、長春等供應集中在中檔産品，尤為突齣的是長沙和閤肥，經測算兩城2021年成交宅地中超過7成將於未來以中檔改善産品入市。

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專 題

目錄

“集中供地”城市2022年新房供應規模及結構變化研究

一、2021年22城集中供地，總量高位迴落，季末集中放量

（一）2021年22城集中供地總量未破新高，不及2019年和2020年

（二）季末為供地高峰，5、6、9、12月單月供地量均突破4000萬平

二、集中供地超八成項目2022年可上市，供應高峰或將在二季度顯現

（一）過去兩年50%項目拿地到開盤需要9.7個月，一綫城市項目最慢

（二）2021年集中供地僅21%項目已開工，首輪地塊開工比例近四成

（三）22城2022年預期新增供應2.16億平，半數以上城市將供求持穩

（四）去年地塊將在二三季度集中入市，四季度形成供應房源規模減少

三、産品集中中低檔，廈門島內供應彌補高端空白，穗、青各檔次供應平均

（一）22城集中齣讓地塊近7成樓麵價低於1萬元/平，項目入市集中中低檔

（二）低檔：京滬渝漢為代錶，上海未來供應房源半數以上低於市均價六成

（三）中低檔：深杭蘇等9城供應主力低於市均價，兼顧郊區剛需和市區改善

（四）中檔：成都、閤肥等供應主力集中中檔，入市後改善産品占比將上升

（五）中高檔：廈門島內供地增加帶動産品檔次升級，剛需逐步過渡剛改

（六）高-中-低檔：穗、青等各檔次供應“雨露均沾”覆蓋多層次置業需求

四、總結:預計二、四季度新房集中入市，供應規模降5%約2.2億平且以中低檔為主

（一）2021年供地總量微降且僅2成項目已開工，多集中首輪地塊

（二）2022年預期新增供應2.16億平，同比微降5%，多數城市供求持穩

（三）2022年第二季度將迎來項目入市高峰，8城市供應高峰在下半年

（四）地價錨定房價，19個城市將以中低檔産品為供應主力

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以上代錶剋而瑞研究中心團隊觀點，僅供參考