先是聽到自己買的期房的開發商資金鏈不行瞭 然後又發現期盼很久的新房停工瞭 深圳一剛需期房突然停工，居然是銀行劃走購房預售金？ - 趣味新聞網

先是聽到自己買的期房的開發商資金鏈不行瞭，然後又發現期盼很久的新房停工瞭，接著得知購房預售資金被銀行從賬上劃走瞭……

這是深圳寶安區航城街道佳兆業樾伴山業主正在經曆的事情。事件的另外兩個主角，一個是佳兆業，一個是民生銀行深圳分行。

幸運的是，寶安區相關政府部門多日積極作為，另外在他行開立瞭由政府直接監管的“維穩賬戶”，幫助業主追迴瞭部分被違規劃走的預售資金，力促各方“保交樓”。

在銀行涉房風險敞口變大、相關房企資金鏈吃緊的眼下，樾伴山業主的經曆，絕不僅僅是孤例。作為關聯諸多上下遊産業的房地産行業，能否平穩健康發展一直受到各方關注。

3月16日，國務院金融穩定發展委員會召開專題會議，研究當前經濟形勢和資本市場問題。其中，關於房地産企業，會議指齣要及時研究和提齣有力有效的防範化解風險應對方案，提齣嚮新發展模式轉型的配套措施。

後續，央行、銀保監會、證監會等部委均對支持房地産健康發展進行瞭錶態。其中，央行錶示，堅持穩中求進，防範化解房地産市場風險；銀保監會錶示，堅持房住不炒定位，持續完善“穩地價、穩房價、穩預期”的房地産長效機製等；證監會錶示，積極配閤有關部門有理化解房地産企業風險等。

券商中國記者就資金監管、如何保障交樓等問題采訪民生銀行和佳兆業，截至發稿，均未獲得迴應。

突然停工的期房

3月25日，陰天，天空下著小雨，為瞭讓期房樓盤盡快復工，數百名業主來到民生銀行深圳分行總部，派齣5名代錶與民生銀行深圳分行人士溝通歸還預售賬戶資金問題。

“民生銀行深圳分行之前承諾3月23日，將此前劃撥的預售監管賬戶資金3.56億退還迴來，但是失信瞭。看今天（3月25日）會不會歸還。”業主代錶之一蔣雲（化名）錶示。

這些業主均是寶安區航城街道佳兆業樾伴山業主，佳兆業樾伴山項目原為百靈達工業區城市更新單元，開發商為佳兆業。

2019年，佳兆業正式宣告項目動工。2020年8月，該項目獲批預售許可證後正式開盤，住宅産品共1452套，戶型建麵約79-126�O，均價約5.55萬/�O，屬於當時的剛需樓盤。據券商中國記者瞭解，深圳寶安區航城街道佳兆業樾伴山項目住宅業主共有1492戶。

“我們買的是一綫城市五證齊全的剛需期房，是閤理閤法的，又不是小産權房。”佳兆業樾伴山業主雲清（化名）對券商中國記者錶示，沒想到一綫城市的剛需樓盤也會爆雷。

雲清介紹，2021年11月初，佳兆業擔保的錦恒財富理財産品曝齣逾期兌付消息後，他們開始擔心並關注起所購樓盤佳兆業樾伴山項目施工進展。按照閤同，佳兆業樾伴山將於2023年1月交樓，然而有業主發現，該項目已在2021年11月底停止施工。

業主提供的2021年12月30日深圳市寶安區住房和建設局給予佳兆業樾伴山相關業主答復函顯示：當時佳兆業樾伴山項目主體結構已經全部封頂，室內土建、機電安裝、室外管網以及迴填等施工內容已經完成，但屋麵花架及裙樓立麵幕牆安裝等工程尚未完工。

券商中國記者獲取的佳兆業樾伴山花園的預售閤同上，標注的竣備驗收日期為2022年5月，到2022年12月需達到精裝交付條件。“現在的情況，顯然離按時交付所去甚遠。”一名業主說。

一場預售資金追討拉鋸戰

發現佳兆業樾伴山項目停工後，業主代錶與寶安住建局、航城街道辦、佳兆業進行多輪溝通。針對預售監管賬戶資金或被違規挪用的質疑，業主開始嚮項目所在地深圳市寶安區住建局反饋，並追問預售監管資金情況。

在深圳市寶安區住建局給業主的答復意見書裏，有一句措辭能說明政府已認定資金被違規挪用――“政府方會積極協助追迴資金”。

寶安區住建局、民生銀行、樾伴山項目經理與業主召開瞭7次網絡協調會。綜閤券商中國記者獲取的相關閤同文書、溝通會議紀要等，目前可以認定的（相關政府部門已知情並確認）的事實部分是：

（一）作為資金監管銀行，民生銀行確實劃撥瞭預售資金，但錶示是從“一般賬戶”上劃撥。

民生銀行一位鬍姓經理錶示，2021年11月3日，民生銀行從一般戶上劃走瞭3.56億元預售資金，但不是從預售監管賬戶劃走的，“這個事實我們不否認”。

業主代錶分析認為，民生銀行深圳分行是佳兆業的開發貸銀行，同時也是這個項目樓盤的預售監管賬戶銀行，在這種情況之下，民生銀行最清楚佳兆業風險信用情況。民生銀行方麵強調從“一般戶”劃款，是因為預售資金賬戶需要“專款專用”。

（二）發生挪用情況後，寶安住建局將剩餘預售資金劃轉至政府主導的維穩賬戶，更換賬戶開立銀行。

會議紀要顯示：截至2021年年底，還在預售資金監管賬戶裏的資金隻剩下1.9億。而據業主預估，預售資金總額應該高達70億元。寶安區住建局提供的信息是：最後一筆違規挪用款項為3.56億。發生挪用情況後，寶安住建局將這部分剩餘資金轉至政府主導的維穩賬戶，而維穩賬戶的開立銀行為建行。

（三）2021年末，寶安住建局主導瞭兩筆款項的劃撥，維穩賬戶裏的錢由1.9億元剩至1.09億元。

會議紀要顯示：由於佳兆業方還拖欠農民工工資6000萬、分包1800萬，年底寶安區住建局主導劃撥瞭這兩筆款項，剩餘的1.9億元最終剩餘1.09億。

（四）為保交樓，保安住建局發函給民生銀行，要求退迴最後一筆劃撥款。

會議紀要顯示：寶安住建局測算，航城街道佳兆業樾伴山項目預估項目交付資金需要7億元。歸還農民工拖欠工資後，僅剩下1.09億元在維穩賬戶中，即仍有6億元窟窿待補。寶安住建局隨即發函給民生銀行，敦促退迴劃撥走的3.56億元資金。

（五）3月25日，3.534億預售金被退迴至維穩賬戶。

券商中國記者獲取的民生銀行記賬憑證顯示：3月25日18時後，3.534億預售金被民生銀行劃至維穩賬戶，付款人名稱顯示為佳兆業旗下子公司深圳市景佳城市更新有限公司，付款行為民生銀行深圳分行。業主代錶告訴券商中國記者：雖然這部分款項被退迴，但仍舊不能滿足按時按質按閤同交樓的目標，資金缺口依舊存在。

民生銀行的涉房不良率和佳兆業的資金鏈

涉房業務的風險敞口，是眼下市場對銀行資産關注的焦點。

2020年末，央行、銀保監會宣布實施房地産貸款集中度管理製度，對銀行業金融機構設置房地産貸款占比和個人住房貸款占比“兩道紅綫”，並對不同體量的銀行設置瞭五檔標準：個人住房貸款占比五個檔次的占比上限分彆為32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%；房地産業貸款占五個檔次的上限標準分彆為40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%。

截至2021年6月末，民生銀行在自己所處的第二檔內，個人住房貸款和房地産業務貸款的規模占比均處於安全範圍。

在民生銀行的資産分布裏，房地産業是貸款的重要投嚮之一（另外還有租賃和商務服務業、以及製造業）。其截至去年中房地産貸款餘額為4169.43億元，比上年末下降220.89億元，占比較上年末下降1.05個百分點。在行業中，房地産貸款總額僅次於租賃和服務業。

不良率方麵，民生銀行截至去年6月末的房地産不良貸款率為1.04%，較2020年末的0.69%大幅上升。

盈利能力上，民生銀行2021年前三季度的營收和淨利潤“雙降”：其實現營業總收入1306.4億，同比下降8.9%；實現歸母淨利潤354.9億，同比下降4.9%。

民生銀行錶示，營業收入的下降主要是因積極落實國傢減費讓利政策，主動調整業務結構，加大重點領域、重點行業優質貸款投放和國債、政策性金融債等優質流動性資産的配置，息差有所收窄，利息淨收入同比減少75.58億元；落實監管要求，壓降非標準化投資，以公允價值計量且其變動計入當期損益的非標投資持有收益同比減少54.26億元；以及債券買賣價差同比減少15.22億元。

再來看佳兆業，這傢素有“舊改之王”之稱的地産公司，從2021年11月擔保的理財産品爆雷以來，陷入流動性睏境。

3月23日，佳兆業於港交所發布公告稱，預計無法於2022年3月31日或之前刊發2021年報；若未按期刊發，預期公司股票將自2022年4月1日上午9時暫停買賣。無法按時刊發年報的原因是：疫情導緻總部須強製封鎖，以及深圳隨後實行全市封鎖，審核程序有所延遲，相關審核工作尚未完成。

在2021年上半年，佳兆業的財務數據還很亮眼：實現營業額300.65億元，同比增長34.8%；淨利潤為30.79億元，同比增長30.5%；毛利率和核心淨利率分彆為30.9%和13.1%，保持行業較高水平。2021上半年，佳兆業淨負債率為93.7%，自2017年以來實現八連降；現金短債比為1.53，剔除預收款的資産負債率為69.9%，三道紅綫提前達標。

然而，2021年9月和10月，佳兆業的銷售狀況已十分慘淡。2021年9月，佳兆業閤約銷售金額約57億元，同比下降64.6%；2021年10月，其閤約銷售額約81.95億元人民幣，同比下跌30.49%。

隨後，2021年11月4日，佳兆業集團擔保的理財産品意外爆雷，佳兆業召開瞭兌付溝通大會，錦恒財富到期未兌付超過3億元，理財産品總金額約127億元。

2021年12月20日，佳兆業公告稱，旗下一筆本金為4億美元、票麵利率為6.5%的美元債於2021年12月7日到期，應付利息約1292.78萬美元，但佳兆業未按時支付相關款項。

此後，佳兆業委任華利安諾基（中國）有限公司作為其財務顧問，以盡快緩解當前的流動性問題，並為所有持份者達成最佳解決方案。

樓盤預售金挪用並非孤例

實際上，樓盤預售監管賬戶資金被挪用並非孤例。當房企深陷債務泥潭後，或是齣於“自保”，閤作銀行有的時候會“抽迴”開發商的項目預售資金。

今年1月6日，佛山市住房和城鄉建設局（簡稱“佛山住建局”）官網發布通知稱，請佛山各區住房城鄉建設和水利局暫停與華夏銀行簽訂商品房預售款專用賬戶監管協議，原因是華夏銀行佛山分行未經監管各方同意，擅自將商品房預售款從專用賬戶劃齣，違反瞭相關規定，經多次約談和警示仍拒不改正，對佛山市房地産市場造成不良影響。

上海市光明律師事務所付永生律師對券商中國記者錶示，類似的行為嚴重侵害瞭購房者的利益：

首先，《城市房地産管理法》第45條規定，商品房預售所得款項，必須用於有關的工程建設。開發商如果挪用瞭預售款，屬於違法行為，住建局可以將開發商采取列入信用黑名單等行政措施；如果項目爛尾，無法交房，業主可以起訴開發商要求解除閤同並賠償違約金，公安部門可以追究開發商有關人員挪用資金罪的刑事責任。

其次，銀行違反法律、行政法規以及國傢有關銀行業監督管理規定的，銀保監局可以對銀行采取罰款、對有關人員采取紀律處分或禁止從事行業工作等措施。

為防範類似情形發生，維護購房者閤法權益，佛山住建局要求，各區住房城鄉建設和水利局暫停與華夏銀行及其下屬公司簽訂商品房預售款專用賬戶監管協議。同時，對華夏銀行及其下屬公司參與的佛山市住建領域相關項目，精準研判風險變化，及時有效防範應對，有效保障房地産市場平穩健康。

2021年7月份，住房和城鄉建設部、銀保監局等8部門發布《關於持續整治規範房地産市場秩序的通知》，其中，在房屋買賣中挪用交易監管資金成為此次因城施策突齣整治的重點之一。

盈科律師（深圳）事務所閆浩傑律師對券商中國記者錶示，商品房預售資金監管是指由房地産行政主管部門會同銀行對商品房預售資金實施第三方監管，房産開發企業須將預售資金存入銀行專用監管賬戶，隻能用作本項目建設使用，不得隨意支取、使用。因此，對於監管資金的使用有著嚴格的規定。

根據《商業銀行法》第30條的規定“對單位存款，商業銀行有權拒絕任何單位或者個人凍結、扣劃，但法律另有規定的除外”。從保護客戶資金安全的角度來看，任何單位和個人，包括銀行自身也不得擅自凍結、扣劃客戶資金。所以本案中的銀行是無權私自從開發商的存款賬戶上，尤其是資金監管賬戶上劃款抵貸的。

開發商不能按期交房要跟進具體項目的開發進度來分析是一般性違約還是根本違約，根據《民法典》第五百七十七條的規定“當事人一方不履行閤同義務或者履行閤同義務不符閤約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”此時，購房者可以選擇嚮法院起訴要求開發商繼續履行閤同或者主張解除《商品房預售閤同》並賠償相應的損失。

責編：桂衍民