商品房預售交易的風險在2021年底以來集中齣現 引發全國多名人大代錶、政協委員的關注。2022年“兩會”期間 兩會代錶建言廢除“預售製” 徹底告彆爛尾樓瞭嗎？ - 趣味新聞網

商品房預售交易的風險在2021年底以來集中齣現，引發全國多名人大代錶、政協委員的關注。

2022年“兩會”期間，廢除商品房預售製度，全麵實行現房銷售的呼聲又起。

這一次現房銷售的呼聲很高。

兩會代錶們有著充足的理由：“專業機構數據顯示，2021年全國有6300多萬套商品房已售，但未竣工交付給購房人。”

2021年以來，房地産公司債務危機及商品房逾期交付對廣大購房群體形成強烈衝擊，已經使得一些購房人焦慮難安。

可現實是，過去的17年時間裏，時不時就有取消預售製，實行現房銷售的聲音，但至今現房銷售還是沒有大麵積鋪開。

不過，這些年來，時不時就一些地方政府試著推行現房銷售。海南省就最為旗幟鮮明，於2020年3月7日開始在全域推行現房銷售製度。

2021年年年底，因資金問題而暴雷的恒大，董事長許傢印齣來喊話，要力挺現房銷售，錶示未來要全麵實行現房銷售，藉以此來增強買房人的信心。

問題是，在得到地方政府和一些房企力挺之下，未來，現房銷售真的能夠逐步成為主流，購房者不用擔心房企爆雷，徹底告彆爛尾樓瞭嗎？

01

被念歪瞭的“好經”

國內的商品房發展，很多經驗和做法，都是嚮中國香港這個師傅學習來的。

其中就包括瞭預售製和公攤麵積這兩個至今爭議很大的問題。

房子的公攤麵積這個概念，很多人都認為是香港商人李嘉誠在香港提齣來的。

而預售製，則被人認為是由著名愛國商人霍英東發明的。

1953年，霍英東成立瞭一傢專門進行房屋建造和銷售的立信置業公司，當時由於資金不足，所以就發明瞭一種新的房産銷售模式：第1期先交付定金50%，第2期落妥2樓樓麵價付10%，在香港當時這種模式被稱作為“賣樓花”，用現在的詞語來解釋就是分期付款。

但是房子的價格銷售較低，深得購房者的喜愛；而開發商也可以提前獲取建設資金，也利用瞭購房者的資金建設房子，無論是購房者還是開發商，都獲取瞭相關的利益，我們可以理解為“雙贏”。

1956年，香港政府齣台瞭《預售樓花同意書》製度，正式以法律的形式對樓花預售進行規範管理。

1994年，國內藉鑒香港房地産開發經驗，引入瞭商品房預售製度，並通過1994年頒布的《城市房地産管理法》確立下來。

預售製本來是引入外來和尚唱的好經。預售製刺激開發商競拍土地，獲得政府的用地、規劃、建設施工和銷售授權後，麵嚮公開市場銷售期房、迴籠資金，達到快進快齣的目的。

當下，以碧桂園、恒大為代錶的房地産開發“高周轉”模式，正是預售製度下的産物。

但是好經，念著念著，就被念歪瞭。

一些開發商們利用這種模式，卻玩起瞭高杠杆，違背瞭當初預售製的初衷。不少開發商競相玩起瞭高杠杆、高迴報的遊戲，而購房者似乎也真的賺得盆滿鉢滿。

但是這種高杠杆的遊戲，注定帶來瞭無窮的隱患。

代錶委員們建議現房銷售。

02

“預售製”存廢之爭10餘年

商品房預售製度實行的20多年，它的好處就不用多說瞭。

但是預售製下，期房銷售弊病的顯露也變得越來越突齣，最主要有以下幾點：

1、貨不對闆。在經過漫長的等待後，滿心歡喜去交房，卻發現成品房存在著諸多問題；

2、公攤過大。公攤麵積少則10%，多則50%，最終為公攤買單的都是業主自己；

3、齣現爛尾。房子爛尾瞭，不但收房遙遙無期，還要按時歸還銀行貸款，個中滋味堪比啞巴吃黃連。

2021年年底，樓市調控壓頂，關於開發商“爆雷”的消息就屢屢見諸報端。截至2021年9月，全國已經有288傢開發商破産。負債纍纍的開發商，使得樓盤爛尾的風險大大加大瞭。

為此，住建部還專門做工作，處置個彆房企因為債務違約所引發的房地産項目逾期交付風險，說白瞭，就是住建部齣麵來化解樓盤的爛尾風險。

顯然，因為預售製存在的種種問題，“預售製”存廢的爭議就一直沒有停止過。

早在2005年，中國人民銀行發布瞭《2004年中國房地産金融報告》。報告認為，房地産業是支柱産業，但是房地産信貸存在風險，建議取消房屋預售製度。

此報告一齣，一度引發軒然大波。

2010年1月24日，廣西住房和城鄉建設工作會議召開，時任住建廳黨組書記宋繼東在所作的工作報告中提齣，將選擇南寜市作為取消商品房預售製度的試點城市。

隨著人們對於取消預售製的呼喚聲越來越高，國傢也注意到瞭問題點的所在，最近這幾年國傢一直對於預售製度方麵進行改革，重點監測預售資金的同時，人民日報也曾發布過標題為《取消預售製，調研可先行》文章中12個字迴應：取消預售製，長期看或不可免。

但是，取消“預售製”的呼聲已有多年，卻遲遲無法落實。

不過，可喜的是，全國已有多地開始實行“現房銷售”，全國首個全麵取消預售製的省份是海南。

除海南省以外，近幾年，蘇州、南京、閤肥、廈門、中山、南寜等地都在積極探索“取消預售製”。

取消預售製已經在逐步推行瞭。

全國首個全麵取消預售製的省份是海南。

03

事情並非想得簡單

取消商品房預售製度，購房者買到的都是現房，買之前就可以實地瞭解房源的真實質量，並且購買後幾乎可以直接入住，節省瞭成本。毫無疑問，取消預售製對購房者來說是一大利好。

但是凡事總有利有弊。

從拿地到交樓，一般要二至三年的時間。如果都實行現房銷售，就會在二至三年的時間裏，造成市場上樓房供應的真空期，導緻供不應求的現象齣現，進而推動房價上漲。從購房者的角度來看，就可能更加買不起房。

從開發商的角度來看，預售製最大的優點是縮短瞭房企現金迴籠周期，保障瞭房企的融資需求。因此，取消這一製度對房企來說是一件壞事，小中房企甚至可能因此無法經營。

因而，在市場好的時候，推行現房銷售試點，可能還會吸引房企來參與。去年，寜波首輪集中供地、北京第二輪集中供地中試點的各一塊現房銷售地塊，都已經成交瞭。

但是，一旦市場轉冷，房企就不得不考慮是否可以承受多付齣兩年的資金成本。

舉個例子，2021年9月26日，杭州市第二次集中土拍的10幅競品質地塊全部流拍瞭。值得一提的是，此次試點地塊全部實行現房銷售。

看起來，不僅房企對於現房銷售的土地持謹慎態度，地方政府也對於推行現房銷售無疑有著復雜的感情。現房銷售的土地更難賣瞭，那麼如何增加土地財政收入呢？

在廣東省，也曾有過推行現房銷售的想法。2018年9月21日，廣東省房地産協會嚮各副會長單位下發瞭《關於請提供商品房預售許可有關意見的緊急通知》，稱廣東省住房城鄉建設廳已擬訂瞭“關於商品房預售許可事項調整”的材料，並將於9月25曰上報住房城鄉建設部。

但隨後，在各種壓力之下，廣東省房協相關人士錶示，通知正在徵求意見過程中，是否會正式發布還待最終意見的匯總和研究。但此後，再無取消預售製的相關消息。

由此可見，取消預售製的難度。

期房已經占據90%左右的份額。

如果從數據上分析來看，當前市麵上期房數量占比很高。據2020年的統計數據顯示，期房還是主流，約占90%。

因而要取消預售製，需要進行全麵改革，落地需要的時間很長，牽扯的群體廣泛。

短期內全麵取消，不太現實，隻能采取逐步試點的方式。

不過，“堅持房住不炒“，”著力減少經濟對房地産依賴“的今天，給瞭逐步推行取消預售製度提供瞭良好的窗口期。在推行預售製過程中，更多的抱著“炒房炒地”的心態進入的房企將會主動撤離，進一步實現房地産市場的優勝劣汰。一批真正有實力的房企也許會脫穎而齣。

也許，從這個角度來說，恒大集團董事長許傢印說，未來要全部現房銷售，說不定是其再次崛起的一次機會。

04

後記

其實，在漸次取消預售製的同時，也要強化對預售製的優化和監管。

其實，其他一些國傢在預售製的做法，也是可以藉鑒學習的。

美國：第三方保管房屋預售款

購買預售房時，開發商先與顧客達成預訂意嚮，通常要有一半以上的公寓被預訂，開發商纔能從銀行取得建築貸款，正式開始建造。顧客在初期支付的訂金通常為數韆美元至一萬美元，由第三方保管。

日本：建立預售房市場風險分擔機製

在買主和房地産商簽訂預售房的交易閤同時，房地産商須嚮金融機構申請買主定金的擔保或保險，金融機構須將擔保或保險的保證書提交給買主。

德國：訂立個性化購房閤同分期支付房款

德國長期以來普遍實行預售房製度，並通過訂立個性化的購房閤同和按照工程進度分期支付房屋價款，大大化解瞭購房者和地産商之間的風險及糾紛。

新加坡：購房者按施工進度分期支付房款

新加坡的房屋預售製度是一種預定製度，對開發商和購房者的買賣行為都有要求，特彆是對購買者按施工進度分期支付房款的比例作齣瞭詳細規定。