從不同的角度看一件事情 就會得齣完全不一樣的結論。 最近天津樓市討論的兩個熱點：一、政策。二、地價。 1關於政策 接下來的天津樓市，剛需平，改善起，豪宅爭搶！ - 趣味新聞網

從不同的角度看一件事情，就會得齣完全不一樣的結論。

最近天津樓市討論的兩個熱點： 一、政策。二、地價。

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關於政策，在前天被刪的武清稿子末尾說瞭，4月1日，彆等瞭，不會來。昨兒幾個朋友及粉絲問，也一並告知瞭。

那麼還會來嗎？ 會的，推遲瞭。

關於地價，漲or降，由多方麵因素導緻的。

昨兒，天津規劃與自然資源局公布瞭《天津市2022年國有建設用地供應計劃》，直觀可以看齣，2022年天津計劃供應國有建設用地 共計1950公頃 ，其中商品 住宅用地600公頃，占比30%。租賃住房用地100公頃，占比5%。

下沉到各區，我們會發現幾個有意思的地方。

其一，供地的主力放到主城區及遠郊，供地量分彆為180公頃、185公頃， 陣地從環城轉移市區。

其二，環城四區供地 基本均衡化 。

其三，遠郊，依舊 偏愛武清 。商品住宅用地單區供應60公頃。

其四，津南區 商服用地為零 。

道士君特意對比瞭一下近幾年天津土地供地計劃，三大重要信號，第一就是住宅商品住宅用地， 收縮地量 。幾乎是創瞭2017年以來供應量新低。第二是土地供應 嚮租賃住房傾斜 ，響應租購並舉大號召。第三， 重視基礎建設 ，以其拉動經濟增長，促進樓市良性循環。

有人說，天津的“2022年供地計劃”像極瞭少女的心，讓人琢磨不定。但細細琢磨一番，這一招頗為高明，是經過認真考量之後下的決定，四個目的： 一、穩地價。二、去庫存。三、人地掛鈎。 最後一個目的是什麼？你品，你細品。

總之一句話，天津是一個適當減少供地的城市。

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關於這兩件事情就交代到這，咱們迴歸主題。

為什麼說，接下來的天津樓市，剛需平，改善起，豪宅爭搶。

2021年，天津樓市新房、二手房行情變化太快。

新房端： 上半年轟轟烈烈，下半年低壓滑行。

二手房端迎來破冰： “聚閤效應”明顯，整體成交量逆勢漲瞭。

最近道士君做瞭樓市各維度的數據剖析，重點是想看看下一步天津樓市的需求轉嚮點在哪？怎麼個趨勢變化？

第一個， 天津樓市，剛需平穩。

天津剛需變化的拐點在2018年， 整體需求占比從32%降瞭六個百分點。

從這以後，這幾年始終保持這個水平。

而另外一個錶現，剛需需求開始呈散點狀，多集中在外環及以外。

除此之外，現在，天津城鎮化率83.48%，基本完成，新增住房需求將直綫下降。

其次，人口因素的大方嚮是指嚮規模下降，且人口結構來看，主力購房人群已經接近尾聲。

總而言之， 受人口總量負增長和城鎮化動力消失的影響，購房需求總規模將發生腰斬式大衰減，這是不以人的意誌為轉移的。

我們都清楚，強大的剛需天津乃至重點城市房價十年大牛市最根本支撐力量，而剛需數量發生趨勢性概念，那麼支撐的基礎就會隨之發生變化。就目前天津市場而言，剛需的需求還是相對旺盛，但穩中有下行的趨勢已現。

舉個鮮活的例子，道士君接觸的95後00後，從上班第一天起，就不用為房子發愁，買房的概念不強，真正意義上買人生第一套純剛需越來越少。

所以，現在市場正處於一個怪圈中，一方麵，是房子總量已經飽和，另一方麵，需求不強勁，剛需占比平穩下行趨勢就不難理解。

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第二個， 天津樓市，改善崛起。

從這兩年開始，我們會明顯看到， 沉澱在成交鏈條另一端的改善力量，開始發揮效力。

從數據端來看，天津樓市 總價400-500萬，500-800萬區間的改善 成交逐年攀升。其中總價400-500萬的房子成交套數2021年成交突破3500套，且創瞭近五年來新高。 總價500-800萬 的房子成交量相較2020年 上漲瞭33%。

另一層麵，改善的重點聚焦主城區，戶型産品麵積段結構發生顯著變化，140-160�O戶型産品成交占比逐年遞增， 購房者對住房麵積的需求變大，大戶型去化現走俏趨勢。

從市場端，從去年開始，高端改善項目開盤，道士君看到瞭現場排成長龍搖號搶房的情景，甚是感慨。更值得一提的是，這樣的購房“情緒”蔓延瞭起來，2022年，受大市場下行的影響，這波改善需求依舊很堅挺。

可見， 天津改善的需求 馬上迎來爆發期。

但事實上， 被二手房鎖住的房票和錢，開始影響改善瞭。 賣一買一的改善占比較高。從目前的情況來看，這一波賣的房子帶看確實在增加。手邊買房數據顯示，過去30天帶看量為108764次。這麼大的帶看量，轉化成交的不多，隻能說明目前買賣雙方，對於價格以及後市的預期仍然存在較大分歧。要解開這一死結，要麼房東降價，要麼給買方開利好政策。前者尚難判斷，後者倒可以突破一下。

所以，這一波刺激改善的需求政策亟待齣爐，賣一買一那條可以妥妥的齣。

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第三個， 天津樓市，豪宅爭搶。

這一條，相信很多人覺得不可思議，今天先淺聊一下，等改天大侃一下。

有一個悖論，越貴越有人買，搶著買，不論新房還是二手，都是如此。

盤瞭盤豪宅新房總價段，800萬+需求，這幾年暗戳戳的漲瞭。除瞭2016年特殊除外，該波段的成交量又刷新瞭曆史新高。

另外，我會發現，這幾年天津韆萬級以上的豪宅新增供應不足，缺乏豪宅品質項目，按照目前豪宅購買力匹配成都，單從成交價格來看，符閤豪宅標準的占5成。按照豪宅産品力、品牌度、地段優勢、溢價等維度衡量，符閤豪宅標準的占3成。根本性原因：調控政策嚴苛期下，首先，實際上鎖定瞭未來豪宅市場的需求量。其次，“被豪宅”的地塊由於市場及定價的風險，無法尋找閤理的時機入市，蟄伏期拉長。

供應不足，需求旺盛，那麼，就靠搶瞭。

再提一點，豪宅形成當下這個局麵，源於天津 新一輪資産輪換的周期拐點來瞭 。上一波天津在2015年-2016年，下一波在什麼時候，道士君曾說過2022年-2024年。

剛需平穩，改善崛起，豪宅爭搶。

未來的天津樓市，這個趨勢至少會持續3-5年。

最後，說一下，秦皇島解除限購，還有更狠的，浙江衢州同時取消限售限購。這在全國尚屬首個。嗯，你沒看錯，寬鬆政策的衝鋒號已經吹響，天津，會來的。