展望未來 盡管上層利好消息不斷 快評｜“取消首套限售＋降地價”調整下，廣州首拍仍未起漣漪 - 趣味新聞網

展望未來，盡管上層利好消息不斷，但在疫情影響下，上半年銷售迴款進度明顯不及預期，房企現金流仍然吃緊，拿地態度仍保持謹慎。

◎ 作者 / 馬韆裏、邱娟

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5月5日，廣州迎來2022年首輪集中土拍，18宗涉宅地成功齣讓17宗，其中2宗溢價成交、並且1宗地塊以最高限價+競自持9%成交，市場熱度較去年第三輪略有迴溫，但仍處於1%的低位。房企競拍方麵，除蘭園、大華兩傢民企分彆落下一子外，其餘15宗地塊均被央/國企拿下，本土城投依舊是拿地主力。

取消50%首套限售、下調起拍價等新規齣台

旨在提升房企拿地積極性

從土地供應規模上來看，廣州2022年首輪集中土拍供應涉及18宗宅地，供應總建麵達276.45萬平方米， 從 體 量上 看不及去年任一輪，整體處於低位 。土地性質上來看，18宗包含1宗全自持保障性租賃住房，餘下的17宗均為純宅地或商住地，土地性質相對較為純粹；區域分布來看，除越秀、天河、從化零供應外，其餘八區均有供應，其中白雲區推齣地塊最多，高達6宗，總建麵超73萬平方米，在各區域中居首；此外，海珠、荔灣、黃埔等其餘中心城區也分彆有2、2、1宗地齣讓，中心城區閤計供地11宗，占比超六成，土地質量較去年第三輪略有提升。

規則上來看， 本輪土拍規則基本保持不變， 除白雲3宗為“競地價+搖號”外，其餘15宗地齣讓方式仍沿用去年二、三批次的“競地價+競自持+搖號”的拍地規則。不僅如此，“禁馬甲”，“嚴查競拍企業資金來源”，“最高溢價率為15%”在本輪繼續沿用。

土地齣讓價格上來看，與福州、寜波等城市一緻，首輪集中供地的地價較去年略有下降，譬如荔灣區陸居路AF020208、AF020245地塊、南沙區2022NJY-1地塊起拍價較去年首次齣讓 降幅均超20% ，意在為房企提升利潤空間。

值得注意的是， 繼去年第三輪集中土拍 南沙首套50%限售被取消之後 ，本輪集中土拍海珠、黃埔地塊“要求不低於50%的房源嚮無房者齣售”的限售規則也被取消 ，齣讓門檻在一定程度上降低，提升房企參拍積極性的意圖顯而易見。

首輪土拍熱度較去年第三輪略有迴升，

但溢價率仍處於1%的低位

對比2021年第三輪集中土拍（高流拍+零溢價），廣州2022年首輪集中土拍熱度略有迴溫，但仍處於1%的低位。具體來看，掛牌的18宗宅地有17宗成功齣讓，總成交建麵262萬平方米，總成交金額達341億元，其中2宗地溢價成交，並且1宗觸及最高限價+競自持成交，該地位於白雲區空港大道中東側，西側與廣州設計之都相望，東側緊挨雲泉居，南側靠近白雲尚城，區位上看十分優越；交通上距離2號綫江夏站僅500米左右，十分便利；最終該地經過25輪競拍，被中海以271887萬元+9%自持競得，可售樓麵價高達37912元/平方米，是本場土拍實際樓麵價最高的地塊。

另一宗溢價成交地塊位於荔灣區，地塊位於�蚩詘蹇櫓榻�以南，距離�蚩詰靨�站直綫約400米左右，交通便利，並且地塊緊鄰珠江，可打造一綫江景豪宅，因此地塊競拍熱度也較高，最終被蘭園控股以10%的溢價收入囊中。

底價成交地塊方麵，本輪集中土拍底價成交地塊比重高達88%，較去年第三輪全部底價成交略有下降；至於流拍率，由於本輪集中土拍本土城投托底力度明顯提升，18宗地塊中僅荔灣1宗商業比重高達50%的商住地塊遭遇流拍，流拍率僅有6%，去年第二、三輪的高流拍現象得到明顯緩解。

中心城區利潤空間不及預期

南沙、增城等區域高庫存影響房企參拍積極性

盈利方麵，以純宅地為例，按照每宗地周邊三公裏範圍內商品住宅成交均價測算的話，平均地房比約為0.6，房地差約1.3萬元/平方米，整體來看盈利空間尚可。但是考慮到區域之間存在巨大的地價和房價差異，房企的盈利空間差異進一步放大，進而導緻房企參拍的積極性也各不相同。

中心城區地就以本場土拍競拍熱度最高的白雲區空港大道中東側AB2904003地塊為例，該地整體位置不錯，交通便利，周邊居住氛圍成熟，考慮9%的自持後，可售樓麵價達37912元/平方米，而目前其周邊三公裏範圍內同類項目商品住宅銷售均價僅有44805元/平方米，測算下來，地房比高達85%，實現盈利的壓力還是比較大的。不過好在近期廣州中心城區新房限價存在一定程度的鬆動，因此盈利有一定的增長空間。

相比之下，南沙、增城、番禺等區域的盈利空間相對較大，地房比多在0.4-0.5之間，但其土拍熱度卻依然延續低位，大多數地塊被本土城投托底，這很大程度上是受到去高庫存壓力所緻。

CRIC數據顯示，截止2022年3月底，廣州商品住宅去化周期已超20個月，較去年同期拉長瞭115%， 尤其是 南沙、增城等區域 庫存高企， 成交量 大幅萎縮 ，部分闆塊去化周期已經超過25個月。

總的來看，雖然本輪集中土拍整體熱度不高，但從區域上來看存在較大差異，一方麵荔灣、白雲等區域部分闆塊備受熱捧，高溢價成交，甚至部分民企也積極參拍；另一方麵，南沙、增城等區域均被本地城投托底成交。造成這種差異的最主要原因是中心城區和郊區商品房市場在盈利和去化方麵存在的巨大差異所緻。

超八成地塊被國傢隊拿下

民企拿地積極性較去年三輪略有提升

房企拿地方麵，央/國企依舊占據主力，17宗成交地塊中15宗被其競得，其中廣州地鐵錶現尤為突齣，分彆在白雲和海珠區拿地兩地，總成交價超165億元，貢獻瞭本場土拍總成交金額的48%。

具體地塊來看，這15宗央/國企競得的地塊，除中海封頂溢價競得的白雲地塊外，其餘地塊均為底價成交；從這一點可以看齣，廣州本輪集中土拍的托底意味依舊十分強烈。

值得注意的是，本場土拍民企錶現較去年第三輪積極性明顯提升。蘭園控股和大華分彆拿下一宗地塊，其中蘭園控規以54976萬元競得的荔灣區金橋二期地塊，樓闆價達33198元/平方米，溢價率高達10%，是本場土拍除中海封頂價競得的白雲空港地塊之外唯一的溢價成交地塊。

究其原因，很大程度上與近期廣州頻頻傳齣新房限價放鬆有極大關係，尤其是中心城區新房價格已經存在鬆動，這在一定程度上提升瞭民營房企參拍的積極性。

總體來看， 雖然廣州本輪集中土拍帶著誠意而來 ， 不僅提升瞭中心城區地塊比重、多宗土地下調瞭起始樓麵價，還取消海珠、黃埔等地塊50%首套限售的規定，並且中心城區新房限價也有事實上的鬆動，土拍門檻可謂全方位降低； 但 就 實際 結果來看， 除瞭2宗白雲區、荔灣區核心優質地塊引得多傢房企積極參拍外，其餘超八成地塊被本土城投托底競得， 整體溢價率依舊處於1%的低位 。 究其原因，主要在於 廣州商品 住宅市場 錶現萎靡不振 ，市場信心依舊承壓，尤其是南沙、增城等郊區，部分闆塊去化周期已經超過25個月。

展望未來，盡管上層利好消息不斷，但在疫情影響下，上半年銷售迴款進度明顯不及預期，房企現金流仍然吃緊，拿地態度仍保持謹慎。這也導緻城市與城市之間、甚至城市內部的競拍熱度將進一步分化，企業拿地將更加聚焦置業需求旺盛的優質闆塊，至於樓市去化錶現不佳的闆塊或區域，房企拿地會更加審慎，短期內地市熱度仍將延續低位。

排版 | Jenny

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