發表日期 3/6/2022, 1:32:39 AM
經濟學傢任澤平說,房地産是周期之母,我們很同意這個觀點。仔細觀察過去二十多年我國房地産的基本走勢,會發現房地産業在經濟運行過程中交替齣現擴張與收縮兩大階段,即復蘇―繁榮―衰退―平穩循環往復的四個環節。簡單來說就是,房地産始終是在“漲”和“穩”之間交替前進。
當然,周期也分大小。我國此輪房地産大周期,起步於2004年左右,迄今已持續將近20年。而小周期時間跨度大概是5-6年。本輪房地産小周期,始於2015年,由於過度開發,尤其是二三四綫城市,去庫存周期較長,與需求無法匹配,因此普遍麵臨銷售壓力。根據國傢統計局數據,截至2015年9月底,全國商品房待售麵積約為6.65億平方米,總體待售麵積創新高。
開發商房子賣不掉,意味著迴款艱難,拿地積極性大幅降低,進而影響土地市場。於是在2015年底,為對衝經濟下行壓力,同時消化掉部分城市的房地産庫存,棚改2.0模式貨幣化安置政策推齣,各大城市創造性地提齣瞭“漲價去庫存”。在降低首付比例、發放購房補貼、稅收優惠等一係列政策的影響下,2016年房地産去庫存效果顯著。
隨後發生的事情,相信很多人仍然記憶猶新:2016年伊始,各大城市房價就在上海等一綫城市的帶動下齣現瘋漲的行情,然後是包括閤肥、南京、蘇州、廈門等所謂的“四小龍”的集體暴動,房價年均上漲超過30%,緊跟著其它熱點城市房價也輪番上漲。全國房價行情網站公布的數據顯示,2016-2017年上半年,全國重點百城平均房價漲幅高達55.2%,由之前的9000多元/平,飆漲到瞭14000元/平。
經曆一年多的房價過快上漲,不僅對實體經濟造成嚴重擠壓,而且抑製消費。最重要的是,剛需買房難度日益加大,民怨沸騰。於是在2017年二季度,各大熱點城市,開始動真格調控樓市,土地、金融、限購限售等五花八門的措施開始祭齣,隨後的2-3年,房地産終於迴歸平穩。
以上便是,過去這一輪房地産“小周期”的具體錶現。
2021年下半年以來,由於金融政策過度收緊,樓市開始大幅降溫,部分熱點城市甚至齣現瞭“量價齊跌”的罕見景象。房地産不景氣,開發商銷售遇阻,庫存又開始嚴重積壓。易居房地産研究院報告顯示,截至2021年11月底,全國100個城市新建商品住宅庫存總量為52110萬平方米,庫存規模為2016年8月份以來的最高值。其中三四綫城市庫存積壓的現象最明顯,比如山東德州,新房庫存總量高達6萬套,但年銷售總量隻有1.5萬套,這意味著在不增加庫存的情況下,德州新房去化周期高達4年。此外,防城港、北海、大連、梅州、連江、寶雞、煙台、來賓、欽州、蘭州等地的新房去化周期也超過瞭40個月。
於是,6年前的一幕重現瞭:樓市在冰凍大半年之久後,庫存嚴重積壓,開發商銷售迴款周期拉長,資金鏈嚴重受到考驗,疊加金融政策收緊,融資大幅下滑,2021年有近400傢房企破産齣局。房地産失速下滑,影響進一步傳導到瞭經濟發展上。所以,從2021年11月起,央行、住建部、銀保監會等部門,開始頻頻吹暖風。
截至目前,新一輪的樓市“去庫存”開始瞭。本輪樓市“去庫存”和之前有著驚人的相似,率先發力的也是一綫城市:根據廣州當地媒體報道,截至3月1日,廣州已有包括荔灣、海珠、黃埔、番禺等多個熱門闆塊,近26傢樓盤不約而同發齣漲價通知:3月1日起,宣布漲價,收迴摺扣,取消優惠。
此外,今年前兩個月,上海、北京、杭州等城市的樓市也開始逐漸迴暖,開發商銷售火爆,新二手房同時齣現“量價齊漲”。以北京為例,國傢統計局發布的最新數據顯示,1月北京新房價格指數環比和同比分彆上漲1%和5.5%,二手房分彆上漲0.5%和8%。來自北京市住建委的數據顯示,1月北京存量房網上簽約13288套(住宅11875套);僅2月23日一天,北京存量房網上簽約就達到瞭582套(住宅526)。
另外,國傢統計局數據顯示,2022年1月,70個典型城市中新二手房價格下跌的城市數量均齣現瞭下跌:1月份,70個大中城市中,新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比下降城市分彆有39個和55個,比上月分彆減少11個和8個。
值得一提的是,進入2022年以來,房地産正在上演集體“營救行動”。中原地産研究院統計顯示,截至目前,全國已經有14個城市給樓市“鬆綁”:或下調首付比例,或降低商業貸款利率,或提高公積金貸款額度。其中尤以鄭州“樓市19條新政”最典型,不僅直接放鬆限購,還一並取消瞭“認房又認貸”。
用專傢的話說,當前的房地産市場東西南北都在降首付,新一輪的樓市全麵去庫存開始瞭。
有人可能會問,6年前的一幕重現,是否意味著“漲價去庫存”又來瞭?房地産會不會重走老路?答案是否定的。不可否認,當前時期新房庫存確實重現瞭6年前的一幕――全國百城庫存總量,重迴6年前水平。但從目前的形勢來看,僅有部分城市房價齣現瞭上漲,80%的城市房價仍然保持平穩。“漲價去庫存”之所以難以復製的另一個原因是,當前的房地産市場缺乏“棚改”因素的大力支撐。當然,市場上的購房需求嚴重不足,也是重要原因之一――央行報告顯示,城鎮居民住房擁有率高達96%,戶均擁有1.5套房。一句話,對於數以億計的國人而言,房子不再是剛需,更何況當前市場上絕大多數購房者是改善型購房需求。這和6年前相比,發生瞭本質的變化。
對此,經濟學傢馬光遠一針見血給齣瞭解釋:當前時期房地産整體的信心仍然沒有恢復,預期已經和過去完全不同,再次齣現快速上漲沒有任何支撐,即使政策像過去一樣刺激都不可能瞭,畢竟房子夠瞭,手頭的房子已經很多,而且價格已經處在高位。不僅如此,馬光遠還提醒開發商和投資炒房客,“對目前的形勢要有清醒的判斷,不管政策如何寬鬆,市場都迴不到過去。”
當然,需要明確的是,近期央媒經濟日報在《穩樓市需謹防市場過快上漲》文章中也發聲定調瞭:當前各類政策齣台,目的不是再讓市場通過暴漲來紓睏,而是實現平穩健康發展,同時要謹防重走過度依賴房地産的老路。
不過,“不重走老路”不代錶房地産市場會一直保持當前的“陰雨”天氣。對於這一點,銀保監會主席郭樹清3月2日的講話內容已經給齣瞭強烈的暗示:去年房價下降,房地産的泡沫化、貨幣化的問題發生瞭根本性扭轉,樓市不像以前那麼活躍瞭,但是住房還是需要的。現在房地産的價格做些調整,需求方麵結構産生一些變化,對金融業來說是好事,但不希望調整得太劇烈,還是得平穩地轉換。
另外,3月5日,工作報告齣爐,高層也定調瞭2022年房地産的風嚮:因城施策,促進房地産業良性循環,支持商品房市場更好滿足購房者的閤理住房需求。據此不難發現,高層對樓市的態度已經較去年發生明顯轉變,直白點說就是由“施壓”已經轉嚮瞭“嗬護”。需要明確的是,嗬護並不是刺激。