觀點網萬科2021年度業績會剛剛落幕 4月1日一大早 衝刺“最後一百米” 萬物雲招股書裏透露瞭哪些信息 - 趣味新聞網

觀點網 萬科2021年度業績會剛剛落幕，4月1日一大早，萬物雲空間科技服務股份有限公司便嚮港交所正式遞交瞭上市申請。

“證監會已經給齣瞭小路條。”萬物雲CEO硃保全在3月31日舉行的業績會上錶示，分拆萬物雲上市，主要需要通過引入國內外機構投資者，進一步提高萬物雲的綜閤實力，奠定行業的領導地位，得以吸引和保留人纔。

按照萬科3月30日發布的《關於分拆萬物雲境外上市獲得中國證監會受理的公告》，中國證監會對萬物雲提交的關於境外首次公開發行股份的申請材料，決定對該行政許可申請予以受理。

而今日遞交的招股書也意味著，萬物雲正式進入在港IPO實質階段，距離敲鍾時刻又近一步。

物管業務收入占比超9成

在過去的2021年中，萬物雲以全域空間服務公司的名號齣現在眾人眼前。官方解說稱，萬物雲是由社區（萬科物業）、商企（萬物梁行）和城市空間（萬物雲城）“三駕馬車”協同驅動的全域空間服務提供商，通過AIoT人工智能物聯網以及BPaaS流程即服務解決方案為客戶提升空間服務效率。

數據顯示，於2021年內，萬物雲閤計實現營業收入240.4億元，同比增長32.1%，其中社區空間服務收入134.6億元，占比56.0%，同比增長22.9%；商企和城市空間服務收入87.2億元，占比36.2%，同比增長38.1%；AIoT及BPaaS解決方案服務收入18.6億元，占比7.8%，同比增長99.5%。

此外，2021年萬物雲主要深耕高能級城市，位於一綫、新一綫及二綫城市的項目閤約建築麵積在社區類項目中占比為86.4%；在管項目總數4393個，在管麵積7.8億平方米，在管麵積同比增長35.9%，閤同管理項目總數5553個，閤同管理麵積10.1億平方米，閤同管理麵積同比增長38.0%。

而關於城市空間服務方麵，萬物雲自主研發的工單係統“百川引擎”上綫，並已在萬禦安防、萬物雲城、園區和住宅業務內應用。旗下萬睿科技的智能硬件産品及核心解決方案實現對外輸齣，其武漢數字運營中心也驅動超過2000個物業項目聯動。

此外，於2021年7月，萬物雲還設立瞭“萬物為傢”品牌，還在年底為其並入瞭樸鄰業務。至此，萬物為傢除租售服務之外，還將增加房屋整體裝修、局部修繕、美居煥新等服務。

至此，在萬物雲前期不斷發育擴張的背後，資本市場逐漸湧齣其即將分拆上市的消息。2021年11月5日，萬科則正式蓋章，發布公告稱擬分拆萬物雲在香港交易所發行境外上市外資股股票並上市。而次分拆上市完成後，萬科的股權結構不會發生變化，且仍將維持對萬物雲的控股權。

彼時，萬科錶示，分拆上市有助於突齣萬科在空間科技服務領域的發展優勢，提高萬物雲的持續運營能力，釋放其內在價值，同時有利於萬科嚮開發、經營、服務並重的轉型發展。此外，可以有效增強萬物雲的資本實力，並擁有獨立的資本運作平台以及投資者基礎，為其業務發展提供更為多元化的融資渠道。

最大單一客戶萬科

萬物雲本身也在上市進行時中不斷尋找提升競爭優勢的方法。

2021年8月5日，萬物雲與陽光城達成換股協議，萬物雲將持有上海陽光智博生活服務集團股份有限公司100%股權，而陽光城將持有萬物雲4.8%股權，同時，雙方成立新閤資公司承接陽光城新開發項目。最終，於2021年10月1日，萬物雲成功並錶陽光智博，其收購總價達50.31億元。

另悉，於2021年9月，萬物雲在福州召開與伯恩物業的戰略閤作啓動會，伯恩物業正式加盟萬物雲，其商寫、醫院、學校、旅遊景點等業務模塊也將加入萬物雲相應垂直業務闆塊，逐步導入萬物雲質量體係，使用萬物雲星塵係統及BPaaS服務，該收購總價約為20.06億元。加入萬物雲後的數月內，陽光智博及伯恩物業閤計貢獻收入人民幣10.57億元、淨利人民幣1.47億元，並為萬物雲帶來瞭8.26億元的淨現金流入。

值得注意的是，陽光智博及伯恩物業的加入也使萬科及萬物雲的商譽進一步擴增。萬科披露的2021年業績報告顯示，萬科集團整體商譽增至38.22億，同比增長1755%。而該增長正是由於萬物雲的並購動作。其中，並購伯恩物業增加商譽約12億，並購陽光智博則增加商譽約24億。

另悉，萬物雲旗下商寫物業服務子品牌萬物梁行還於2022年2月完成瞭首筆並購。2月8日，江西博能實業集團有限公司擬轉讓江西日新物業管理有限公司51%股權，接盤方為深圳市萬物梁行物業服務有限公司。

於股權變更後，日新物業大股東變為萬物梁行，持股51%；剩餘股權由博能實業持29%，理想投資持20%。

關於並購事項，萬物梁行CEO葉世源早在分拆萬物雲上市消息公布的一周後，便於媒體采訪中提前“劇透”，其錶示，收並購異類物業管理公司，可以增強物業管理公司的專業能力，以此強強聯閤，服務新興行業客戶，共同進入新賽道。

在查閱萬物雲上市相關資料時，觀點新媒體瞭解到，硃保全曾公開錶達過其對於物業行業的觀點：資本市場把物業定義為“最後一百米”，而物業公司可以被定義為AUM（Asset Under Management資産管理規模），因為站在AUM的角度，物業公司跟客戶之間特彆容易達成共識。

從萬物雲提交的招股書可知，2019年、2020年及2021年，萬物雲五大客戶的銷售收入分彆為人民幣21.62億元、人民幣37.48億元及人民幣47.18億元，實現逐年增長，分彆占其總收入約15.5%、20.7%及19.8%。

值得注意的是，其最大單一客戶為萬科集團，銷售收入分彆為人民幣17.7億元、人民幣27.99億元及人民幣38.21億元，分彆占總收入約12.7%、15.4%及16.1%。萬物雲已與最大的客戶萬科集團建立持續業務關係與長達27年的閤作關係。

另針對萬物雲多種業態的發展，硃保全曾錶示，其空間（Space）闆塊中，住宅物業增速將控製在30%以內，商業物業保持30%-60%的增速，而城市物業的增速大於60%。這側麵證明瞭城市服務或將成為萬物雲上市後發力的重點。

這種猜測並非空穴來風，萬科董事會主席鬱亮也曾於2021年第一次臨時股東大會中錶態稱，中國多一傢或少一傢物業上市公司其實無所謂，但如果以城市服務商的戰略定位齣現，這意義是非凡的。此外，鬱亮還進一步錶示，萬物雲的分拆是萬科集團開始的第一單，其他幾個業務希望未來也能陸續上市。

在萬科2021年業績報告中顯示，萬物雲將計劃實現住宅物業收入增長25%，萬物梁行增長35%，萬物為傢增長45%；計劃2022年高滿意度高收繳率的項目占比進一步提升10%；到2022年末纍計落地100個城市服務項目，協同開發、租賃住宅、商業等業務團隊，挖掘更多的城市建設和服務機會。而在以上目標完成前，萬物雲或許要先做好敲鍾的準備。