銷售貢獻近七成來自三、四綫城市的碧桂園 未來發展策略是否會做調整？銷售貢獻近七成來自三、四綫城市的碧桂園 手握現金1800億，碧桂園“逆勢抄底” - 趣味新聞網

銷售貢獻近七成來自三、四綫城市的碧桂園，未來發展策略是否會做調整？

“穩健”二字，多次齣現在碧桂園高管的錶述中。

3月30日的碧桂園2021年度業績溝通會上，碧桂園集團總裁兼執行董事莫斌說，今年碧桂園在戰略層麵繼續強調“行穩緻遠”。“針對當前市場環境，碧桂園目前的狀態是開源節流、保現金流、保‘三道紅綫’，做正確的事情。”

正確的事情是什麼？莫斌強調，“要以可動用資金作為考核目標，做有現金流的利潤，以及控支齣、調結構、保資産。”

碧桂園近期的“待遇”，恐怕要讓不少房企眼紅。在房地産整體麵臨流動性睏難的背景下，今年3月初，碧桂園獲得瞭招商銀行授予的150億元並購融資額度，用於地産並購業務。自並購貸款不計入“三道紅綫”後，碧桂園成為首批獲得並購貸款融資額度的民營房企之一。

追求規模的時代早已遠去。 即便身處行業深度調整期，碧桂園仍以“並購大戶”的身影，活躍於風聲鶴唳的市場中。 溝通會上，“收並購”“融資力度”“規模目標”“利潤下滑”等，成為媒體關注的熱點話題。

同日，碧桂園披露2021年度財報。數據顯示，2021年，公司的權益閤同銷售金額約為5580億元，權益閤同銷售麵積約為6641萬平方米，營業收入約為5230.6億元，同比增長13%；毛利、淨利分彆為927.8億元、409.8億元；股東應占核心淨利潤267.97億元，同比下降超兩成。

迴款方麵，2021年，碧桂園的權益物業銷售現金迴籠也達到瞭5022億元，權益迴款率達90%，且連續六年維持在90%以上。今年前兩個月，碧桂園錄得656.8億元的權益銷售額，權益迴款率超95%。

從左至右依次為：碧桂園首席財務官及副總裁伍碧君、碧桂園集團總裁兼執行董事莫斌、碧桂園集團常務副總裁程光煜。來源：被訪者

藉中國城鎮化的東風，碧桂園在三、四綫城市廣泛布局，躍居“宇宙房企”。過去20多年，碧桂園在全國1400多個縣市，布局瞭3200多個項目。政策調整疊加疫情反復影響，三、四綫樓市速凍。對於銷售貢獻近七成均來自三、四綫城市的碧桂園來說，其未來發展策略是否調整，備受關注。

走勢：行業邊際改善，銷售規模不是第一追求

“2021年，幾乎是中國房地産行業近10年來波動最大的一年。”

莫斌說，去年下半年市場整體轉冷，金融機構風險偏好下行，給行業每一位參與者都帶來瞭巨大挑戰。但碧桂園始終相信，挑戰和機遇並存。

“調控政策是為瞭維護房地産市場長遠健康發展，整體市場還在逐漸築底，市場也在逐漸恢復。但是受疫情影響，市場信心的繼續恢復還需要一段時間。” 莫斌對樓市走勢做齣如此判斷。展望2022年，他認為，房地産依舊是社會經濟支柱産業之一，在“三穩”方嚮指引下，行業在政策、融資、信貸端等都將得到邊際改善。

對於中國城鎮化進程以及未來縣域經濟的增長前景，碧桂園集團董事會主席楊國強一直有著樂觀判斷。他曾錶示，中國的城鎮化還有很長的路要走，人民對幸福生活的追求不會變，未來大批農村人口還將進入生活配套更為豐富的縣、鎮生活。

國傢統計局發布的2021年國民經濟和社會發展統計公報顯示，2021年末全國常住人口城鎮化率為64.72%。莫斌錶示，社科院預測中國城鎮化率的峰值會在75%至80%之間，這意味著，城鎮化帶來的市場空間是巨大的。

莫斌稱，碧桂園一直秉持均衡布局的策略，並不限定在一、二綫城市或是限定在三、四、五綫城市，“碧桂園70％的投資在華東和華南，投資前五的市場是江蘇、廣東、浙江、河南和上海。碧桂園的投資始終以市場為導嚮，哪裏有經營空間就去哪裏經營”。

碧桂園集團常務副總裁程光煜錶示，碧桂園重點布局城市群以及經濟和人口比較強的一些城市，以及供求關係良好的市場。碧桂園一直追求好的年化迴報，一、二綫城市和三、四綫城市各取所長，“一、二綫城市的毛利水平和貨值周轉相對會高，但三、四綫城市的經營效率更高，開盤時間總體比一、二綫城市短，競爭相對弱，年化迴報會強一些”。

對於今年的銷售目標，程光煜錶示，銷售規模不是第一追求，閤理的量價關係、有質量的銷售和經營是該公司的追求。他提到，“去年流入到今年的權益貨量是2700億元左右，今年初步安排大概是3500億~4000億元，總的可售貨值在6500億元左右，我們會精準供貨，提高貨量的利用效率，使去化水平提高到70%~75%。”

關於毛利率下滑，碧桂園首席財務官及副總裁伍碧君解釋稱，原因有兩個方麵：

其一，2017、2018年拿的一些高價地到瞭交付期，業績體現在瞭2021年的報錶上；其二，2021年下半年地産整體銷售環境比較差，很多房企齣現“甩貨”現象。“我們在2020~2021年上半年拿的地還是不錯的，銷售毛利率達到瞭20%。等行業調整期結束，整體毛利率水平會重新嚮上。”她說。

融資：年內已無境內債券到期，未來不會加大融資力度

業績會現場，莫斌稱，截至3月30日，2022年內碧桂園已無境內到期債券，僅兩筆可迴售公司債共計40億元。境外方麵，僅7月到期的一筆7億美元優先票據，碧桂園已提前做好瞭還款安排，並會根據市場情況考慮再融資等安排。

“三道紅綫”方麵，碧桂園目前處在“黃檔”，即扣除預收款後的資産負債率為74%，大於監管要求的70%的界限。“公司將在2023年中期之前，實現從黃檔到綠檔的調整。”莫斌稱。

莫斌錶示，碧桂園在市場下行期，以可動用資金作為考核目標，牽引每個區域、每個項目都在安全範圍內做正確的事。“以往，在市場上行期，公司以銷售額作為考核目標；在市場平穩期，公司以現金流的迴款作為考核目標。未來一定是要發展的，控支齣是麵對目前形勢去做的，在未來發展過程中，我們會根據市場的變化，做好投資策略。”莫斌總結稱。

今年1~3月，碧桂園完成瞭發行多筆供應鏈ABS、中期票據及可轉股債券。3月以來，碧桂園先後獲得招商銀行及農業銀行閤計550億元的授信。

伍碧君錶示，目前，四大行在開發貸方麵皆錶現齣對優質房企極大支持的態度。 碧桂園收並購方麵的貸款額度、銀行給予的授信額度也在進一步加大。不過，碧桂園會結閤自身發展和定位，繼續保持嚮“三道紅綫”轉綠去努力，所以不會加大融資額度。

財務管控上，截至2021年底，碧桂園共有可動用現金餘額1813億元，其中現金及現金等價物1469.54億元，受限製現金約343.46億元。

債務方麵，截至2021年底，碧桂園總藉貸從2020年末的3264.85億元下降至3179.2億元，其中銀行及其他藉款2065.25億元。在銀行及其他藉款中，須於一年內償還的藉款為643.82億元；一年至五年內須償還1328.8億元。

截至報告期末，碧桂園現金短債比達2.3倍；淨負債率為45.4%，較上年底下降10.2個百分點；扣除剔除預收款後的資産負債率從2020年底的80%下降為74%；於2021年期末，加權平均藉貸成本為5.2%，相較2020年12月31日下降瞭36個基點。

值得注意的是，2021年，碧桂園實現淨經營性現金流為正。

投資：35個項目已完成收並購，未來加大收並購力度

收並購一直是碧桂園獲取土地的重要手段。去年下半年開始，市場波動疊加行業分化，市場上的收並購機會也在增多。對於今年的投資拿地安排，程光煜在業績會上錶示，“目前市場上收並購機會在增多，因此碧桂園收並購的占比也會增加，我們會加大這方麵的部署。”

據他透露， 去年四季度以來，碧桂園開始對一些閤作項目進行收並購安排，包括和10多個閤作方就80多個項目進行瞭積極溝通，目前已有35個項目完成收並購安排，後續30個左右的項目也已基本談妥。

“近期，碧桂園會聚焦在閤作或者是相關市場上，全新項目會根據市場機會呈現的情況，進行相應溝通。”程光煜稱。他續指，目前銀行和AMC公司手頭有一些比較好的收並購標的，碧桂園也在進行接洽，會做比較細緻的盡調安排，對其中的資産包或資産包內感興趣的資産，也會進行相應的洽談。

攝影：曾靖

程光煜總結稱，2022年，碧桂園將根據迴款，把投資額度控製在閤理比例；同時根據市場機會和資金情況動態做齣調整，“（碧桂園）更大量的或者說機會型的獲取土地，是希望在市場觸底的右側啓動。因為碧桂園的經營效率比較好，去年獲取的土地，大概5個多月就能開盤銷售，因此一般會選擇在市場底部的右側進行比較多的投資”。

在投資拿地方麵，財報顯示，2021年，碧桂園共獲取瞭333個項目，閤計土地權益地價1416.2億元，對應貨值約4200億元，權益比在85%以上。其中，新增獲取土地85%位於五大都市圈，通過多元化渠道獲取的土地比例約為29%。

業績會上，莫斌介紹，2022年，碧桂園將按照以銷定供進行閉環管理，在不考慮新增投資的情況下，預計2022年全年權益可售貨量將在6500億元以上，且該部分貨量全年去化率不低於70%。2022年，碧桂園新獲取的土地，還會在此基礎上，進一步增加當年的權益銷售額，公司也會根據市場情況，及時調整供貨及銷售鋪排，保持銷售整體平穩。

新業務方麵，年報顯示，碧桂園從三年前嚮高科技企業轉型，關注機器人事業和現代農業。其中，截至2021年12月31日，已有18款建築機器人投入商業化應用並對外開展租售業務。截至2022年2月底，博智林已有21款建築機器人投入瞭商業化應用，服務覆蓋25個省超350個項目，纍計交付超750台，纍計應用施工麵積超700萬平米。