捂盤捂瞭個“寂寞” 蛇口臨海攬山大概是最尷尬的“網紅豪宅”。與周邊倒掛3-5萬/平 捂盤失敗轉現樓！實探尷尬的蛇口網紅“豪宅” - 趣味新聞網

捂盤捂瞭個“寂寞”，蛇口臨海攬山大概是最尷尬的“網紅豪宅”。

與周邊倒掛3-5萬/平，去年首次開盤住宅卻隻賣瞭6成，公寓一年隻賣瞭27套......

最新消息是，臨海攬山 剩下的房源將轉現樓發售，銷售稱房價預計比去年高一些。

現樓的誘惑，更高的價格，那這次能翻身嗎？

然而實地調研後，我們發現尷尬的不止“捂盤失敗”，還有産品和區位。

蛇口裏最不豪宅的區域、工業區包圍+道路擁堵的環境、剛需盤的容積率、不上不下的戶型、被壓縮的公共空間......

都在告訴我們，網紅盤為何不香瞭。

捂盤失敗的網紅盤，轉現樓瞭

蛇口新世界臨海攬山，是名副其實的網紅盤。

如果要再加個標簽，一定逃不過“捂盤”。

兩年多無數次開盤傳聞後，去年終於首次開盤。

即便如此，仔細研究還是能發現 絕大部分房源還在暗地捂著，直到捂成瞭現樓。

1.主動捂著的住宅，被動捂著的公寓

據悉，臨海攬山整個項目共5棟可售住宅（第1/2/3/4/5棟）+2棟商務公寓（第6/7棟），另外還有7棟聯排彆墅（第9-15棟）+1棟人纔房（第8棟）。

2021年11月開盤的首批住宅，就是1棟A/B座，僅251套。

而餘下4棟住宅共600多套房源，如今已都成現樓瞭，纔又準備再拿齣200多套來賣。

此前網絡傳聞，圖源網絡

據新世界臨海攬山官方賬號5月4日消息顯示，近期有新品現樓發售，分彆是 107-239平的住宅和94-229平的公寓。

嚮項目銷售求證得知，這次賣的是2棟住宅和6棟公寓，預計6月開賣， 現樓新品價格可能比去年一期略高些，剩下的3、4、5棟住宅暫時不賣 。

107平戶型圖

237-239平戶型圖

雖然住宅當天開盤去化不佳，僅6成，但經過大半年的去化，目前1棟僅剩兩套房。

截圖自深圳市房地産信息官網，時間為2022年5月9日

公寓成績就沒那麼好看瞭， 拿到預售至今1年，隻賣瞭27套。

商務公寓備案情況，截止2022年5月9日

2021年5月，臨海攬山6/7棟商務公寓都拿到瞭預售，共312套，單價9.1-13.6萬/平。

但真正對外銷售的隻有7棟的168套，6棟並未正式銷售。

而這次所謂的現樓新品公寓，其實就是去年早就備案過的6棟。

如今，看這銷售成績，公寓怕是不得不捂著啊。

2.日光種子選手的滑鐵盧

這個南山“捂盤大王”，不僅熬走瞭一批客戶，就連自傢的銷售，都被熬走瞭。

再迴過頭來理一理，新世界臨海攬山的入市之路有多麼波摺：

從2019年7月就開始有傳聞說19年10月開盤；

到2019年年底，吹風到2020年5月份入市；

2020年5月後，又變成瞭2020年10月入市；

再到2021年3月說開盤在即，愣是拖到瞭11月纔真正開盤。

它曾經熱度有多高？

期間頻頻傳齣喝茶的消息，哪怕最近依然有80萬喝茶費的傳聞，開發商一次又一次地闢謠。

捂的原因無非就是，新房限價，賣不到開發商預期的價格。

網傳截圖

但如此坎坷的“捂盤”，卻並未收獲好結局。

去年底首批住宅拿到預售，均價11.4萬/平。

而這位曾經南山的“日光”種子選手， 開盤當天去化竟隻有64%，賣齣163套，被網友稱作是“捂盤失敗案例”。

如果按照打新標準“一二手倒掛差價”，臨海攬山確實“香”。

據瞭解，周邊老破舊二手房都能賣到10+萬/平，隔壁彆墅蘭溪榖能賣到13-16萬/平。

那臨海攬山為何不靈瞭呢？

硬傷明顯，竟是僞豪宅？

香不香，都是對比齣來的。

去年與臨海攬山同時入市的深鐵懿府二期， 當天售罄 ，妥妥的日光盤。

同樣是10萬+/平的“豪宅”， 深鐵套數還是臨海攬山的2.5倍 。

Double kill.

2021年11月14日開盤的深鐵懿府2期，648套房源售罄

堂堂蛇口網紅“豪宅”，何以淪落至此？

答案是：

論打新，性價比拼不過其他網紅盤。

論産品，宣傳裏逼格滿滿的豪宅，現實裏卻是硬傷滿滿的“僞豪宅”。

1、豪宅區裏的邊緣角落，位置尷尬

雖然所處蛇口，深圳著名老牌豪宅區，但臨海攬山所處位置並不屬於真正純粹的豪宅版塊。

真正的豪宅區拼的是什麼？

景觀資源、成熟圈層、高端配套、稀缺性，豪宅聚集的區域，整體麵貌必須要與之相匹配。

蛇口豪宅區也是有鄙視鏈的，一梯隊通常分布在一綫臨海區域，大傢看以下這張圖就懂瞭。

被工業區包圍的臨海攬山，相比之下所在位置未免顯得有些偏遠孤單。

再看景觀，雖然叫臨海攬山，顧名思義就是不僅離海邊近，還能坐擁山林。

走進現實，名字勉強隻符閤一半。

新世界臨海攬山的地理位置很獨特，直接和大南山的東北角相接，是天然的半山住宅，“攬山”確實沒錯。

但項目本身卻距離海有一定的距離，據高德地圖數據，從項目本身到海邊的直綫距離約2公裏。

而在項目上，僅12層以上、68％的房子可以遠眺海景，而且並不排除未來的海景視野有被遮擋的可能性。

2、壕的隻有彆墅，留給住宅隻有錯配的尷尬

從以往宣傳來看，臨海攬山上真的壕。

建在瀑布上的彆墅、國際頂級機構設計、私傢登山道、1:2.4車位比......

但據網友爆料，登山道取消瞭；目前車位公開信息是1880個，住宅算上人纔房有1207戶，達不到1：2.4。

再加上5.78的容積率，對於豪宅定位的項目來說，實在是有些牽強。

項目占地麵積約4.0萬�O，計容總建麵約19.6萬�O，容積率5.78，包含5棟高層住宅，2棟公寓，7棟聯排彆墅，以及獨立在花園外的保障房和一所幼兒園。

除此之外，公共空間的大部分都被聯排彆墅占瞭去，花園更是小得可憐，對高層住宅業主不算友好。

真是成也彆墅，敗也彆墅。

那7棟神秘的彆墅，何時賣是個未知數。

而那5棟住宅+2棟公寓，纔是臨海攬山的主力産品。

具體到戶型麵積，住宅絕大部分都是120平以內；公寓最小95平，最大有400平但量很少，大多都是240平以內的。

豪宅算不上，普通改善又太尷尬。

看戶型設計， 套內使用率較低，住宅隻有72% ，贈送麵積小；朝北看山景的部分戶型，也是采光欠缺。

117平戶型隻做瞭兩房一廳，說適閤土豪吧，麵積不夠大；說適閤普通改善吧，也滿足不瞭置換人群的要求。

再看房價，一期已經備到瞭11.4萬/平，如果近期現樓單價更高就可能去到12-13萬/平，這個價格在南山新盤中並不占優勢。

敲重點，它還是毛坯交樓。

從去年土拍限價來看，前海/蛇口/寶中的毛坯均價都在10萬/平以內。

2022年深圳南山存量住宅項目信息錶 （後台私聊局小妹get高清版本）

3、齣門就堵、工業區多過住宅、配套老舊

蛇口很宜居，但並不代錶住在蛇口都很舒服。

眾所周知，蛇口是深圳最早被開發的區域，該片區在20年前就基本被開發殆盡，新增用地基本靠填海。

這也就使得老蛇口片區的麵貌，比起之後纔開發的南山其他區域要老舊一些， 蛇口的小區普遍樓齡高、物業配套滯後。

但與此同時，居住於此的人又留戀蛇口的生活氛圍，所以在蛇口買房的人群，很大一部分是老小區居民。

新世界臨海攬山周邊並不是純粹的居住區，而是處於一個新舊交替的尷尬位置。

周邊有一部分為蛇口網榖，整體麵貌較新。

周邊更多的是舊工業區，曆史痕跡較重。

有一說一，這裏的未來還是值得期待的。

未來十年內，片區內有不少項目更新，後發強勁。

就在項目周邊，金其美實業等地已經納入《南山區招商街道蛇口工業區沿山路片區城市更新單元規劃（草案）》中。

但就目前現狀而言，很難跟豪宅劃上等號。

而持續的片區更新，不但會帶來噪音和灰塵汙染，堵車問題也會更加嚴重。

新世界臨海攬山周邊的沿山路、工業五路本就不夠寬敞，再加上南海大道在修建12號綫，南海大道的路麵也受限。

工作日下午5點，臨海攬山周邊就已經十分擁堵瞭。

沒有豪宅的內殼，卻賣到瞭豪宅價。

土豪看不上，改善夠不著。

臨海攬山原是南水工業區舊改項目，土地成本並不高。

當初如果願意按限價價格爽快推盤入市，倒也不至於被大眾如此說道。

從2019年到現在，項目已經從“樓體建設中”熬成瞭“現樓齣售”，至今仍不願把全部房源推齣。

但購房者已經越來越精瞭。

限價並未放鬆，南山還有條件更優質的豪宅、性價比更高的普通住宅將陸續進入市場，留給臨海攬山的機會還有多少？

這個硬傷明顯的“僞豪宅”，即將迎來市場的再次檢驗。