政策變化01.3月和4月武漢房地産救市政策、疫情紓睏政策 效果評價【政策內容】：3、4月武漢發布房管重點工作內容 疫情下武漢城市房地産市場發展趨勢報告 - 趣味新聞網

政策變化

01.3月和4月武漢房地産救市政策、疫情紓睏政策，效果評價

【政 策內容】： 3、4月武漢發布房管重點工作內容，其中包括促進市場“去庫存”專項，及首套及二套房貸利率下調。

【效果評價】： 目前齣台政策僅為政府喊話振奮市場及銀行端信貸有所放鬆，然而房貸利率下調對市場的刺激效果非常有限，新房消費端疲軟態勢仍未得到較大改善。

【政策方嚮】： 武漢相比其他城市政策放鬆力度較低，接下來仍有放鬆政策空間。 目前遠城區土地超賣，遠郊庫存量高且去化壓力持續較大，預測將著重限購區域調整、新市民落戶支持、人纔購房政策調整遠郊庫存，如大學生房貸利率差彆化等針對性策略，刺激消費端。

02.房貸首付、利率等方麵變化：目前武漢房貸首付政策無變化，維持首套首付三成、二套普通住宅首付五成&非普通住宅首付七成。3月25日下調貸款利率，首套由5.63%下調至5.2%、二套由5.88%下調至5.4%。

新房市場特徵分析

2022年1-4月沿襲瞭2021年4季度不斷供應縮減，成交縮減的態勢。同比2021年1-4月成交量下滑60%，但考慮到疫情對市場的影響，我們亦可參考對比2019年1-4月，下滑40%。環比來看，2021年4季度供求比1.38：1，嚴重的供大於求，需求極度萎縮；雖然2022年1-4月供應和成交有所萎縮，但供求關係沒有進一步惡化，趨嚮相對平衡，供求比為1.1：1。因此，從量價走勢和供求關係來看，我們不必太過悲觀。

附錶：2022年1-4月供求指標及同環比對比

數據來源：CRIC武漢數據中心

供應： 4月供應103.4萬平方米，同環比均降。全市範圍房企供貨意願仍不強，在二季度房管局公布的預計可達銷售條件142個/481萬平方米潛在供應4月僅供應37/106.7萬平方米，已供應占比22%。從供應結構看，主遠城區供應呈7/3占比，主城區供應相對積極，遠郊僅少量項目為補貨供應，多數項目因年度節點要求取證，因前期庫存高位，短期暫無推售計劃。

附錶 ：4月主遠城區供應及占比

數據來源：CRIC武漢數據中心

成交： 4月成交57.6萬平方米，環比降幅24%，同比降幅74%，月度均價維持平穩。

新開盤： 從2019年7月份調整周期以來，開盤去化率持續走低，從90%下滑到70%，再到40%，相對最艱難的是2021年4季度，連續3個月在14-15%，而今年1-4月份開盤去化率開始迴升，至4月開盤去化率為20%，最睏難的時期已經過去，未來不會更差，市場呈現齣一個積極的信號。

4月全市新開盤28頻次（開盤9/平推19），環比3月基本持平，整體首日去化20%（環比上漲6pct.）。平推項目多位於遠郊闆塊，主城區市場熱度明顯高於遠郊，但不同闆塊以及項目之間分化仍不斷加劇。區位優異且差異化産品競爭的項目更容易突破闆塊競爭壁壘，取得較理想去化。

附圖：2016年1月-2022年4月開盤去化率走勢

數據來源：CRIC武漢數據中心

來訪認購： 相對2019年和2021年，2022年1-4月案場來訪量仍處低位，平均月單盤來訪量202人次，但從2021年4季度220-230人次下滑至2022年1月150人次，2022年2-4月來訪量在逐漸提升。

附圖 ：2019年1月-2022年4月來訪走勢

數據來源：CRIC武漢數據中心

4月單月錶現，單盤認購及轉化率環比三月呈下降趨勢，一方麵受一季度業績衝刺拉動下，全市範圍大量項目以特價、工抵等名義齣清大批存量房，另一方麵4月受疫情影響部分區域項目停止接待，周度銷量直綫下滑。

附錶：2022年4月周度監測持銷情況及3月對比

數據來源：CRIC武漢數據中心

客戶來源及構成： 針對三月齣台的房貸利率下調政策，對於客戶成交促進效果較小。4月全市購房客戶來源對比3月無明顯變化。邊緣剛需客戶入市積極性均低，主城範圍剛需對於價格預期仍強烈，改善客群相對穩定。

典型項目： 城市核心區域差異化競爭結閤毛坯性價比實現開盤優異去化，遠郊規劃配套欠缺，低性價比項目去化受阻。

福星惠譽月亮灣壹號二期（武昌-武昌濱江）實現熱銷。項目主推闆塊稀缺124-146平小戶型，且對比臨近在售競品單價下調1W+，首付比例及總價門檻大幅降低，價格優勢凸顯，實現首日全部去化；

弘陽雲棲玖著（江夏-大橋新區）區域尚處發展期，規劃及配套有待落地。現階段闆塊新房項目聚集，內捲激烈。此次加推價格小幅上揚，客戶對於價格抗性遞增，加推受阻。

營銷及渠道： 4月全市範圍仍以分銷渠道帶客促銷、特價房打摺促銷等手段為主。遠郊闆塊營銷力度不斷加大，摺扣持續下探促進去化。

一季度武漢房企銷售業績同比大幅降低。同時由於購房情緒尚未修復及預期偏悲觀，樓市信心低迷。4月以來全市範圍仍以分銷渠道帶客促銷、特價房打摺促銷等手段為主。遠郊闆塊營銷力度不斷加大，摺扣持續下探促進去化。典型區域個彆項目分銷點位持續上調，典型個案如恒基旭輝鉑悅園著全民營銷提點上漲至7W/套，長江中心則由5W/套上漲至10W/套（均為稅前）。

土地市場

01.供地、土拍量價變化

【集中土拍批次由三批次調整為四批次】：2022年集中土拍計劃由2021年三批次集中供地變為四批次，2022年首批次集中供地已經於3月低調收局，計劃於5月、8月和11月進行後續的集中供地。

【競拍規則放鬆】：一批次供地對復閤的競拍方式逐步“減負”，統一采取地價“熔斷”後以“搖號”方式直接確定競得人；參加房企需開銀行保函，進一步規範土拍流程及確保房企的資金實力。

【“少而精”】： 2022年首批集中供地公告發布，共供應7宗涉宅土地，規劃建築麵積93萬方，同比2021年首批集中供地數量和金額上有大幅減少，其中6宗集中在主城區，供地“少而精”，可見政府對市場預期摸底較為悲觀，供地姿態較為保守，供地品質較高。

02. 土地熱度如流拍、溢價，地價房價比變化

【國央企托底為主，土地市場尚未復蘇】： 2022年首批次土拍參拍主體仍以國央企或地方平台為主，僅1宗為民企摘得，整體拿地企業構成基本無變化。本次涉宅地塊成交溢價率1.3%，相比2021年二、三批次土拍溢價率變化不大。

附錶： 分批次集中供地對比

數據來源：CRIC武漢數據中心

【地樓比迴落於0.4-0.5水平，利潤空間好轉】： 為避免城市內部差異被平均，則選取闆塊地價與房價來計算地樓比來評判。分批次來看，很明顯能觀察到於2021年首批次集中土拍熱門典型闆塊地樓比至今呈現大幅下降，如光榖中心城（0.68下降至0.28）、花山（0.94下降至0.57）、金銀湖（0.81下降至0.47）及吳傢山（0.82下降至0.42），地樓比空間有所好轉。

短期市場預判

武漢今年以來僅齣台房貸利率下調政策，雖對提振市場信心起到一定作用，但對於購房者實質性利好尚不足，房企信心仍處於低位。

接下來我們判斷：五月中旬左右將有新一輪調整性政策齣台，主要針對遠城區限購範圍和人纔落戶方麵相掛鈎做齣調整。預計此次政策對於市場僅有提振信心的作用，實際産生的效力將比較緩慢。但對比之下，5-6月市場行情相對比4月環比將有明顯好轉，房企及購房者預期逐漸迴升，整體市場走嚮復蘇，二季度為關鍵性拐點，三季度行情將明顯好於二季度。

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