發表日期 5/10/2022, 3:19:20 PM
疫情反復之下,杭州2022一批次集中供地在“掛牌宗數、成交宗數、成交金額、封頂成交宗數”等維度上錶現優異,以掛牌60宗地塊、成交59宗地塊、收金827億元、封頂成交23宗地塊的成績遠超北京、深圳等全國其他已完成首輪集中供地的城市,堪稱行業“穿越者”。
01
杭州土拍市場之所以熱度居高,有三大強勁支撐。
第一,市場庫存低,去化周期短,存在價格倒掛導緻新房市場高溫 。
若將杭州房地産市場以核心城區和周邊區域劃分圈層,可以看到以下2點特徵:
・ 庫存低,去化周期短。在一批次供地前,作為成交主力的二圈層,其狹義去化周期僅3個月,廣義去化周期不足17個月;一圈層更是奇貨可居,狹義去化周期低於1個月,廣義去化約7個月。
・ 一二圈層80%以上的項目價格存在倒掛。一圈層價格倒掛明顯,價差基本在2萬/�O以上,優質項目價差可達4萬/�O以上;部分闆塊長期斷供,若有新項目入市仍然會有較大幅度的倒掛。二圈層平均倒掛1.6萬/�O ,優質項目或靠近一圈層區域價差可達2萬/�O以上。
70%的新開盤去化率亦能佐證市場熱度。大麵積搖號是近兩年新開盤的常態,杭州則以平均70%的開盤去化率“穿越”瞭四季度以來蔓延全國的下行行情,去化率之高成為全國唯二的存在。
一圈層 普遍搖號,開盤100%去化,該區域存在“低存量、高倒掛”的特徵。
二圈層 “近核心、有倒掛”的闆塊承接因一圈層供應不足的客戶外溢,普遍處於搖號區;次級區域開盤去化率亦高於70%。
三圈層 平均去化在30%左右,其中去化低於30%的項目主要集中於三圈層外圍,包括蕭山、餘杭遠郊鄉鎮及臨安、富陽地區,這些區域周邊內生需求較弱,存量相對較高,因此市場波動性強。
第二,政府把控張弛有度。
・ 土地市場精準操盤。杭州房地産市場在高熱期的供地依然剋製,過去5年涉宅用地成交量約等於新房住宅成交量的96%。
供應結構上,一圈層土地供應曆年平均占比在17%左右,主力供應二圈層(引導自住)占比過半,三圈層有保有收。至2022年一批次供地,一圈層土地供應占比降至10%,二圈層提升至61%,三圈層降至29%。
・ 珍視企業訴求。在市場轉冷的同時快速行動,清理積壓庫存促進成交,穩定市場主體信念。
於2021年三批次供地釋放優質地塊,釋放看得見的利潤。
充分尊重企業,摸透企業關鍵卡點,於關鍵時點前集中放證或轉簽,給足操作空間。去年6月政策收緊前,杭州十區商品住宅集中轉簽1300餘億。
去年二輪土拍遇冷後,政府走訪企業聽取訴求,微操作手段頻齣,如降低報名資質要求、取消參拍地塊宗數的門檻、至2022年一批次堅持封頂12%,次高者得+搖號等。
第三,城市新增人口充裕,且保持較高的中心城區首位度。
全市範圍,自2016年起,杭州常住人口呈穩步上升趨勢。其中2018年搶人大戰元年,次年杭州常住人口淨流入55.4萬,增量居全國第一。
主城範圍,中心城區首位度正在不斷加強。2021年主城區人口破韆萬,占比從2016年的76%提升至2021年的84%,年均人口流入穩定在20萬左右,是市場強有力的支撐。
源源不斷的人口流入以及不斷加強的中心城區首位度,是杭州樓市的壓手好牌。
02
基於市場、政府、城市三方麵的突齣錶現,杭州樓市具有較高的預期,土拍市場自然熱度高企,今年首輪土拍杭州共吸引60多傢房企參拍。
盤點參拍房企,本土民營企業成交占比53%,這些企業憑著對自己和對杭州堅定的信念,以及穩定的利潤水平,鎖住此輪土拍拿地宗數前四名,分彆為濱江、綠城、大傢、眾安;本土國企占比21%,以托底地塊為主;外來國央企運氣欠佳,五大央企一宗未獲;個彆新鮮血液外來民企試水杭州土地市場,整體較為保守。
本土企業成績亮眼,歸功於“升維運營”。 以濱江為例,降本提速、優化融資結構是兩大關鍵 。
通過建立長期供應渠道、控降三費、高周轉來實現降本提速。
・ 建立長期供應渠道 : 資源集中(總包單位7傢,精裝單位5傢),信任基礎強。工程款結算按月以現金支付,不做商票、保理、工抵 。
・ 控降三費 : 普通項目配置5人左右,營銷人員傭金韆1-2左右,兩費控製在1.5%以內;逐年壓降財務費用,2021年壓降至4.8%,負債閤理。
・ 高周轉 : 高協同,高決策,無定位會、啓動會,拿地後準備兩版方案及簡單測算直接嚮董事長匯報,上會決策;産品設計周期快,産品實行標準化,設計資源以本土長期閤作為主;快銷,典型項目拿地至清盤8-10月,首開至清盤3-5月。
以銀行+銀行間融資為主,慎用信用融資,不用前融,擅長股權閤作,以此優化融資結構。
此輪土拍可見,杭州市場並不存在“國進民退”的現象,企業長期占領市場的有效根基是擁有成本優勢和銷售速度優勢,此類房企更具競爭力,纔能在行業震蕩期走得更穩。
【以上內容僅為個人觀點,不代錶所在企業觀點。】