核心觀點：2022年2月受春節長假及疫情反彈影響 蘇州樓市短暫停擺 蘇州月報｜2022年2月蘇州新房供應放緩，成交呈現量落價漲 - 趣味新聞網

核心觀點：

2022年2月受春節長假及疫情反彈影響，蘇州樓市短暫停擺，新房、二手房成交均呈現量落價漲局麵，但價格漲幅雙雙收窄，房價凸顯穩姿。隨著年後蘇州房貸利率接連下調，已處於長三角相對低位水平，銀行放款提速，加之“小陽春”旺季作用，購房者的入市積極性受此提振，預計三月蘇州新房、二手房成交量將有不同幅度的增長。

重點內容：

新房市場供需節奏均放緩，6大區成交量均有不同程度的迴落。由於入年以來供應持續走低、去化相對良好，庫存量持續降低，去化周期縮短。

二手房成交量縮價升，春節及疫情影響下，價格上漲預期偏弱，漲價房源占比波動不大，價格基本保持平穩。

Part.01

2022年2月新房供需兩落，庫存降勢延續

（一）新房成交短暫迴落，3月成交規模有望增長

進入2022年，蘇州的信貸政策齣現鬆動，居民房貸利率接連下調創達5年曆史低點，放款速度加快，購房者的置業信心得到一定修復，1月蘇州新房成交錶現韌勁十足，在元旦及春節雙節影響下成交量仍延續上年末的上升姿態，2月份適逢春節長假，突如其來的疫情使得蘇州樓市短暫陷入停擺狀態，導緻成交量較上月腰斬。 數據顯示，2022年2月蘇州新房成交3145套，環比下滑54.29%，較去年同期下滑31.39%。 預計接下來，隨著蘇州疫情得到一定控製，疫情期間積壓的市場需求逐漸釋放，加之樓市“小陽春”旺季作用，3月蘇州樓市熱度有望提升，成交規模亦將有所迴升。

（二）2月新房價格延續上漲趨勢，漲幅收窄

進入2022年，蘇州的新房價格水平更趨於穩健，均維持在24000元/�O左右，月度漲跌幅度變化輕微，上年11月和12月，多傢開發商降價促銷加速資金迴款，帶動新房成交價格連續2月下滑，隨著2022年初市場步入傳統淡季，部分房企一定程度上會選擇收迴摺扣，帶動新房價格小幅迴升。 根據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，2022年2月，蘇州新房成交均價為24466元/�O，環比上漲0.87%，漲幅較上月收窄0.77個百分點，同比下跌7.04%。

（三）新房供應銳減，庫存微降

年初市場處於傳統淡季，加之在春節及疫情影響下，開發商推盤積極性大幅降低，新房供應銳減，達近5年曆史較低水平。 根據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，2022年2月新建商品住宅批準上市套數為852套，環比下降81.5%，同比下滑49.2%。 從庫存來看，2022年以來新房供應持續走低，去化錶現相對良好，緻使積壓的庫存逐漸被市場消耗，帶動庫存量持續下降。 數據顯示，2022年2月蘇州新房庫存量為72125套，環比上月下降2.27%，較去年同期上升11.93%。從去化周期來看，2月去化周期為9.6個月，較上月減少0.1個月，去化周期略微縮短。

2022年2月， 蘇州市區僅有4個商品住宅項目獲取預售證，較上月減少11個，總計852套房源，主要分布在吳中、高新及相城3個區域。 其中，吳中區推齣2個項目：境雅四季花苑和翡翠天辰雅寓項目，境雅四季花苑項目位於樓市活力較高的木瀆闆塊，由品牌企業碧桂園聯閤融信傾心打造，主推約98-130�O的三居及四居，且均為精裝交付，項目周邊醫療、教育及商業配套十分完善，五號綫和1號綫雙軌交匯，齣行十分便捷，入市後市場關注度或不低。翡翠天辰雅寓是香江進入蘇州市區的首個作品，落子吳中中心城區，打造為集聚科創辦公、商業特色、現代住宅的綜閤體，項目左鄰萬達廣場，右接龍湖天街，周邊多所中小學環伺，本月共推齣249套房源，準許銷售麵積27142.69�O。

（四）吳中重迴成交首席之位，姑蘇成交跌幅顯著

從蘇州區域成交錶現來看， 吳中區及相城區成交錶現搶眼，占據全市成交的半壁江山，吳中區重迴蘇州區域成交首位，以924套的單月成交量遙遙領先，近占全市成交量的30%，相城區稍顯遜色，本月成交684套。 另外，高新區和吳江區新房成交量也均超500套，位居區域第三、第四。

從成交量來看，本月各區的成交量較上月均齣現不同程度的下滑。姑蘇區上月受部分項目集中備案影響成交量走高，導緻環比下滑幅度突齣，環比跌幅達88.11%，蘇州工業園區和高新區環比下滑幅度相差無幾，環比分彆下跌47.22%和47.07%，位居跌幅第二、第三，吳江及吳中區下滑幅度也較大，環比跌幅均超40%。

（五）吳中熱門闆塊獨占6席，度假區和奧體闆塊並居闆塊成交套數首位

從各大闆塊的成交來看，吳中、相城及吳江區熱門闆塊雲集，分彆上榜6個、5個和4個闆塊，高新區上榜3個，姑蘇和園區新盤供應整體較少，各占1席。其中， 吳中度假區闆塊和園區體育公園闆塊本月均成交130套，並列居首， 雖兩者成交套數相同，但成交價格水平相差甚遠，度假區的整體客群偏嚮剛需，基本處於吳中區的價格窪地，當前成交均價為15885元/�O，而體育公園闆塊由於各項配套齊全，發展較為成熟，一直以來都是園區的熱門闆塊，成交均價達38701元/�O； 木瀆闆塊位居成交套數第二，單月成交123套，相城區的活力島闆塊以115套的成交量位居第三。

（六）錦麟鉑悅府銷售額再居首，本土房企蘇州高新錶現亮眼

根據2022年2月蘇州新房成交套數TOP20項目來看， 新城十裏錦綉以134套的單月成交量超越工業園區的錦麟鉑悅府逆襲首位， 項目位於蘇州市吳江區盛澤經濟開發區盛南綫與永平路交匯處，是一個集住宅、交通、商業等於一體的小鎮綜閤體，當前成交均價為9341元/�O，價格優勢對項目成交有一定的積極作用； 錦麟鉑悅府項目退居第二，本月成交103套；相城區的高鐵新城鉑悅府項目位居第三， 2月成交96套，較錦麟鉑悅府僅差7套。

根據2022年2月蘇州成交金額TOP20項目來看， 錦麟鉑悅府項目再居首位，單月成交5.31億元， 該項目集旭輝鉑悅係與新希望錦麟係兩大高端産品係於一體，産品品質有保障，同時，項目位於新房供應稀缺的工業園區體育公園闆塊，項目熱度自是不凡，自入市以來便收割瞭一些中高端客戶群體的青睞度，當然，銷售價格也較高，當前成交均價為38036元/�O； 仁恒溪雲雅園、大華春和景明和高鐵新城鉑悅府三個項目單月銷售額均超3億元，銷售錶現伯仲之間，2月成交金額分彆為3.80億元、3.61億元和3.53億元， 分彆位居銷售金額榜的第二、第三和第四位，特彆是大華春和景明，銷售額已多次位居前列，項目活躍度較高，當前成交價格在38873元/�O左右。

從各大房企在蘇州市場的錶現來看， TOP5房企銷售額門檻值超6億元，蘇州高新以7.92億元的銷售額榮獲銷冠之位，招商蛇口再次躋身第二，本月實現銷售額7.83億元， 融創中國位居第三，單月銷售額為7.50億元，旭輝集團和碧桂園銷售錶現也較佳，單月成交金額分彆為6.68億元和6.64億元。整體來看，本土房企對蘇州市場貢獻力不容小覷，如蘇州高新，而深耕型房企憑藉多年運行經驗在蘇州市場享有一定的話語權，核心競爭力整體不俗，如融創中國等。

Part.02

2022年2月二手房成交量縮價漲，姑蘇區成交稍稍領先

（一）二手房成交量短暫迴落，同環比下跌均超6成

進入2022年以來，蘇州二手房成交與新房成交趨勢錶現一緻，1月份隨著穩定市場預期的相關政策落地，市場觀望情緒有所改善，購房需求扭轉下降趨勢，二手住宅成交規模上揚，2月份受春節影響，疊加疫情下二手房交易受到一定抑製，成交量不及上月半數水平。 數據顯示，2022年2月蘇州二手房成交量為1697套，環比上月下降63.22%，較去年同期下降63.07%。 隨著疫情狀況好轉，金融環境的寬鬆利好剛需置業人群入市，預計三月蘇州二手房成交規模將有所增長。

（二）2月二手房市場均價趨穩，環比漲幅僅0.05%

蘇州作為長三角房地産政策調控較為嚴格的城市，自2020年以來二手房價格大緻呈現穩步迴落態勢，至2021年9月，市場凸顯平穩運行跡象，環比漲跌幅基本均控製在0.5個百分點以內。2022年，政策麵微調，促使業主對後市的預期有所提高，二手房價格呈現微漲態勢。 數據顯示，2022年2月蘇州二手住宅市場均價為28991元/�O，環比微漲0.05%，漲幅較上月收窄0.04個百分點，同比下跌0.31%。

（三）姑蘇、吳中及工業園區三區成交略顯強勢，姑蘇稍稍領先

從蘇州6區二手房成交錶現來看， 除相城區外，其他5大區成交量差距不大，姑蘇、吳中及工業園區略顯強勢，成交量均超300套，其中姑蘇區作為存量房市場的供應擔當，本月以348套的成交量稍稍領先， 吳中和園區分彆成交324套和318套，位居區域第二、第三。另外，高新區和吳江區本月成交量分彆為295套和254套，相城區以158套的成交量墊底。

從各區成交量變化來看，本月蘇州6大區二手住宅成交量環比下跌均超5成。其中，相城區跌幅最大，環比下跌72.04%；其次為吳江區，環比跌幅為67.48%；吳中區位居第三，環比下跌63.96%。

（四）漲價房源占比波動甚微，占比收窄0.1%

從漲降價房源來看，2月蘇州二手住宅調價中漲價房源占比為16.4%，較上月收窄0.1個百分點。隨著央行降準降息、信貸政策適度鬆綁、房貸利率下沉等利好信號頻齣，市場預期增強，漲價房源占比自2021年10月起連續4個月走闊，本月受疫情影響，業主價格上漲預期偏弱，漲價房源占比小幅收窄。

Part.03

春節及疫情影響下蘇州樓市短暫迴落，後市成交將有迴升

根據房地産市場運行情況來看，2022年2月受春節假期及疫情突發的雙重影響，蘇州新房、二手房成交短暫迴落，但房價水平保持平穩。隨著年後蘇州房貸利率接連下調，已處於長三角相對低位水平，銀行放款提速，加之“小陽春”旺季作用，購房者的入市積極性獲提振，預計三月蘇州新房、二手房成交量將有不同幅度的增長。

從接下來入市房源來看，2022年3月預計 將會有約20個左右項目入市，且入市房源主要集中在吳中、吳江及相城區。 從2022年2月的取證情況來看，相城區的鳳起和鳴雅苑，自2020年11月首次入市以來，先後多次申領預售證，本月再度加推102套房源，該項目是建發和新城控股聯閤匠造，景觀打造延續瞭建發的新中式風格，依托於雙環雙軌立體交通，交通便利度較高。從區域選擇來看，盛澤鎮闆塊作為吳江經濟重鎮，占據長三角及太湖地區中心地帶，隨著城區的經濟實力日益雄厚，區域的核心價值逐步提升，為樓市的發展提供有力支撐，如闆塊內的新城十裏錦綉項目已多次入駐熱銷項目榜單，較低的成交價格對剛需群體很是友好，當前成交價格約9000元/�O。

整體來看，蘇州的城市能級較高、經濟基本麵優異，在長三角一體化戰略下發展嚮好，同時當前房貸利率基本達近5年最低水平，對購房者有一定利好，另外，蘇州市麵上的樓盤較多，加之三月仍有新盤上市，可兼顧剛性及改善性住房需求，購房者的選擇較多，可結閤個人實際情況恰當入市。

附:版權聲明

本專題研究係諸葛啓航科技有限公司（以下簡稱“諸葛找房”）自主研究分析形成，本報告的知識産權歸諸葛找房所有。

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