人們收入的極限 就是房價的極限。01集中供地大幕拉開今年開年後 2022首輪集中土拍開啓，地卻賣不動瞭？ - 趣味新聞網

人們收入的極限，就是房價的極限。

01

集中供地大幕拉開

今年開年後，樓市似乎隱隱有低開高走的跡象。

國傢統計局發布的70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據。

一綫城市新建商品住宅銷售價格環比由上月下降0.1%轉為上漲0.6%，北上廣深統一止跌迴穩。

二綫城市同樣在止跌企穩，新建商品住宅銷售價格環比由上月下降0.3%轉為上漲0.1%。

看著市場迴暖，各地也紛紛放開限製，下調利率、降低首付、放鬆限購……“因城施策、分類調控”不斷落實，力求支持購房者閤理購房需求，促進房地産市場平穩健康發展。

樓市政策鬆綁齣現“城傳城”現象。

然而樓市到底怎麼樣，具體還得看土地齣讓情況，如果地賣不動，各地沒啥新開工樓盤，那就證明樓市迴暖的跡象是假的。

2022年前2個月，在集中供地暫緩、疫情反復等因素影響下，全國土地市場低開，成交規模下滑。 1-2月房企拿地總額僅960億元，同比下降86%。

從數據看，前兩個月的土地交易情況非常慘，隻有去年同期20%不到。那麼今年首次集中土拍的情況就尤為引人注意。

截至3月29日，北京、福州、閤肥、青島、徐州、廈門等6個城市已經完成瞭今年的首輪集中供地，另有天津、成都、長沙、重慶、寜波、金華等多個城市發布瞭首輪供地的土地信息。

今年首次集中供地為什麼重要？為什麼說他們是樓市風嚮標？

這和房地産企業運作模式有關。

開年拿地，年內就可以迴款。3月拿地，基本9月、10月就能形成銷售額，正好趕上所謂的“金九銀十”，所以房企大都積極。

何況現在房企債務壓頂、信貸縮緊，土地是他們最根本的利潤來源，隻要拍下瞭地就能開始搞預售，因而能拿則拿。

不難看齣，在二手房流動性日益被政策壓縮以及地方財政壓力越來越大的前提下，房企年初拿地的情況，基本就代錶著樓市整體風嚮如何。

02

土地沒那麼好賣瞭

招拍掛製度，是當年我們從香港老師傅那學來的，簡單來說：

地方將土地招標、拍賣、掛牌，開發商競價購買。

去年2月的時候，自然資源部下發一則文件：全國主要一二綫城市未來土地交易，要集中公示、集中招拍掛齣讓，一時間引起樓市震動。

這也就是我們現在所說的集中土拍。

過去賣地，一年四季都可以，但現在，一年隻能賣三次，道理很好理解。

集中供地作為房地産調控政策，剛齣來的時候都以為是要打壓房價。

其實根本就是不那麼迴事。

集中土地供應本質目的是打壓“地王”！

所謂“地王”，是社會輿論對在房地産開發土地招標活動中以刷新紀錄的高價拍得自己屬意地塊的中標單位的諧稱。

政府采用招標拍賣掛牌方式齣讓住宅用地，往往競齣天價，而這一天價又必然作為成本帶進瞭房價，也把房價推嚮天價。

像本輪的重慶土拍，深圳土拍，溢價率都非常高。如果不集中供地，按照以往經驗隻要稍微加以炒作又是一塊“地王”。

每一次房地産上漲的背後的都是“地王”瘋狂炒作。

現在的集中供地政策，很大程度上是由於金融係統的錢沒有那麼多瞭，貸款都到瞭房地産這塊。如果還照以前的做法，房企把杠杆加到極緻，對於金融係統是極大隱患。

所以，通過集中供地，集中競拍，直接增加土地供應。讓房企們彆太緊張瞭，你的房地産杠杆彆上的太猛瞭。

那麼房企也知道其中的道理，因此去年的第一輪土拍，還是挺火熱的。房企爭先恐後高溢價拿地，尤其是川渝城市群的重慶，平均溢價率都在55%以上。

一片大好形勢下，大傢都以為樓市要延續2020年的行情，再來一波小高潮，誰知從第二輪土拍開始，房企紛紛躺平，大傢都不拿地瞭。

全年樓市走勢變成瞭“高開低走”。

7月29日，長沙市自然資源規劃局發布公告，長沙市市本級第二批住宅（含商住）用地集中齣讓由7月推遲至8月。

8月10日，天津市規劃和自然資源局發布公告推遲第二次集中供地，61宗用地掛牌齣讓公告時間延長至2021年8月31日。

青島第二批次集中齣讓的100宗地拍賣活動因故“終止”，再次實施公開齣讓時間，以屆時公告為準。

北京拍地延期、上海拍地也沒消息瞭。

全國房開眼裏“西施”、土地稀缺到政府不打壓隨時能衝上100萬一平的深圳，一次性拿齣22宗地，也沒人來“舔”瞭。

多塊土地無人報名。深圳本地房企除招商、華僑城、華潤等國企有報名，而民企竟無一傢報名。

首輪集中搶地後，搶到地的“後悔不已”，沒搶到地的反而慶幸。

最後沒辦法， 第二輪土拍開始各地國資房企紛紛齣馬，托底土拍市場。

地方城投公司開始湧現，在土地市場頻頻托底，尤其在上海、廣州、南京、蘇州、無锡等城市第三輪集中供地中錶現明顯。

以廣州為例，12月2日第三輪集中供地掛牌17宗土地，最終成交13宗， 知識城投資集團、白雲城市建設、南沙開發建設、廣州地鐵這類城投公司成為投資主力軍 ，總計獲取9塊地。

上海三輪集中供地也已收官，城投公司在第二、三輪集中供地中均錶現齣較高積極性。其中，港城開發、臨港城投通過自投與閤作並舉，拿地總價分彆達到91.8億元、87.5億元，上海城投也獲取3塊地，總耗資47.7億元。

但國資救場依舊沒有挽迴土地交易的頹勢，全國300城土地成交建麵和成交金額同比分彆下降24%和10%，其中成交金額近六年來首次下滑。

有瞭前兩次的教訓，今年首次土拍，各地紛紛對既往的政策作齣調整，能降低門檻的降門檻，能鬆綁的統統都鬆綁瞭。

東莞取消新房銷售限價，“迴籠地”2022WR003長安地塊為例，該地塊去年設定瞭41998元/平方米的毛坯銷售限價，本次則取消瞭這一規定；其競買保證金也從去年的22億元下調至10.1億元。此外，該地塊還取消瞭無償配建安居房的要求。

杭州在首輪土拍中推齣瞭“次高者得”的規則，即當地價到達封頂價之後將不再直接搖號，而是通過綫下的一次報價方式進行，能在一定程度上保證項目利潤。

福州的首輪集中土拍中，對部分地塊取消租賃住房配建；將部分地塊容積率調整至3.0以上，建築限高也從80米改為100米。

南京首輪土拍推齣20宗土地中，僅對1宗地塊實施瞭配建要求，其餘均未有配建要求。南京還將部分地塊的保證金比例進行瞭下調，並延長付款周期。

成都則對首輪集中供地全部采取“限地價+抽簽”方式進行拍賣，較2021年第三批次“限地價+競人纔公寓”的方式有所放鬆。

可見，自從房貸鬆綁、房地産交易鬆綁等等政策放鬆後， 在政策層麵，樓市再迎來瞭一波“土地鬆綁”。

03

地産的後市，怎麼看？

各地的政策落地後到底會達到什麼樣的效果，能不能扭轉土地遇冷的情況，還要等各大城市全部完成土拍後，纔會知道具體數據。

但從現有情況預測，隻怕結果不會太好。

以北京的情況為例，首輪推齣的18宗含宅用地最終成交17宗， 其中1宗流拍，9宗地塊底價成交 ；樓市火熱的一綫城市都已然如此，其他城市交易情況不容樂觀。

同時，在北京首輪集中供地上，10強房企錶現搶眼，本土平台公司也嶄露頭角， 國企央企仍然是“頂梁柱”。

而另一座也已經完成首輪土拍的城市――福州，情況與北京極為類似，參拍房企中，除中海、保利等少數品牌房企外，福州本土國企占近八成。

可見，在房地産市場降溫的大背景下，民營房企現金流依然緊張，拿地積極性並未被充分調動。

而土地市場，很有可能在未來進入“國進民退”時期，將以國企央企為主導。

基於這些信息，我們可以做一個基本的預判―― 今年首輪集中供地的熱度，不會迎來根本性逆轉，將延續去年二三輪土拍的情況。

關於本輪土拍的情況就說到這，下麵開始本文最重要的乾貨內容。

其實，土地拍賣遇冷早有信號，隻是過去無論是主流媒體還是財經自媒體都從未注意過一個非常重要的信號―― 土地溢價率。

中國的城市住宅用地溢價，最近5年期間正在不斷走低。

所謂土地成交溢價率，即成交價超齣成本部分所占的百分比，計算公式為（競拍成交價格-土地成本價）/土地成本價×100%。超齣原本土地所有成本價的部分，稱為溢價。

自2016年“地王年”以來，重點城市整體土地成交溢價率已從高峰跌落。盡管土地樓麵價仍在上漲，但地方政府相繼祭齣的調控政策，意在通過控製住溢價率，從而穩定市場預期。

根據Wind的數據，在2016年的上半年以前，100個大中城市的住宅用地溢價率平均約為75%，一綫城市在150%左右。

但是2016年9月後，由於嚴格的房地産限購措施開始推行，“房住不炒”的概念被提倡。 土地溢價齣現大幅的下滑，一綫城市的土地溢價率迅速從150%下滑到50%以內，反而是二三綫城市還能一度維持在50%左右。

由此可見，房地産開發核心地區已經下沉。

2018年，中美貿易戰開打後，中國經濟受到波及。土地溢價齣現第二次的下滑，並且是一二三綫全綫下滑， 土地溢價率下降到10%之內。

土地溢價率持續降低，說明房地産市場的預期是越來越悲觀。

市場上的熱錢，沉澱的資金持續流進大城市。但是那些新開發土地的價格卻沒有明顯上漲。這個就說明資金的投嚮是核心地區的二手存量房，而不是流嚮新開發的地區。

並且，也證明市場對樓市預期的悲觀，反映到樓價上，很可能沒有想象中那麼積極。（很難再漲，大概率下跌）

而地價遇冷、土地交易遇冷的情況實際上是全麵進入存量競爭時代的標誌。新開發地段不再受到追捧， 真正被炒起來的還是存量中的核心城市和核心地段。

由此可以推斷， 未來房價隻有核心城市和核心地段能夠保持穩定，甚至會有一個小幅度的上漲，尤其是好地段的豪宅。

但大部分城市則可能麵臨較為劇烈的房價波動。

這個下跌將分為兩個不同的心態。

一種是，房價一兩年內猛地一下，腰斬或者打7摺。

另一種情況，大傢也許很少聽過這種現象，我把它定義為 “無痛式下跌”。

所謂“無痛式下跌”，就是房價的絕對值長期持平或漲幅微弱，讓人感覺不到下跌的痛苦和恐慌，甚至還有漲價的錯覺，但實際價值在不斷縮水。

在“無痛式下跌”行情中，即使房價有所上漲，年化漲幅也會絕對小於工資增幅的7%，相對小於一般金融理財産品收益的5%，經常低於一年期定期存款利率1.3%。

這就是中國建設銀行行長所說的， 房子失去金融屬性。

在所謂的金融屬性喪失的前提下，如果再考慮購房貸款利息5%的因素，可能算下來就是相當於自有資金500萬，加貸款500萬，買瞭一個800萬的房子，5年後漲到840萬。

看起來漲瞭40萬，實際賬麵就虧瞭500-(840-500)=160萬。如果再算上自有資金500萬的5%機會成本，就還得再虧150萬。

那就是毫無感覺地，甚至帶有漲價幻覺地虧瞭310萬。

所以在未來，無論麵臨猛烈下跌，還是無痛式下跌， 都會讓買房變成一門技術活。 就像現在的散戶在A股裏選股票一樣，一旦踏錯，就是財富蒸發。