收縮組織架構、聚焦核心城市 量入為齣 年報點評9｜金輝控股：投資收斂聚焦，資本結構逐年優化 - 趣味新聞網

收縮組織架構、聚焦核心城市，量入為齣，放棄無效囤地。土地儲備可保障未來4-5年需求，財務指標將趨於穩健。

◎ 作者 /房玲、陳傢鳳

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核心觀點

【聚焦核心城市，TOP10城市貢獻度維持7成以上】 2021年金輝實現全口徑閤同銷售額947.2億元，較2020年同期減少2.55%。其中 長三角貢獻最大， 銷售額占比24.44%。金輝深耕優勢凸顯，年內單城産能30.55億元，以二綫城市為主（銷售額占比65.26%），其中閤約銷售額貢獻 TOP10城市占比72.44%，TOP5城市占比45.43%。 2022年3月金輝將組織模式從四級管控模式調整為“總部-大城市公司-片區/項目公司”三級管控，同時將全國地方公司整閤為九大城市公司，收縮組織架構、扁平化管理匹配當前行業精細化運營以及金輝深耕核心城市的需要。

【土地儲備可供4-5年的發展需求，未來投資趨於審慎】 2021年金輝投資相對理性，全年 拿地銷售金額比0.25， 上下半年相對均衡（上半年：0.26，下半年0.23），納儲態度與TOP31-50同梯隊房企持平，拿地強度控製在40%的政策紅綫內，投資量入為齣、嚴控現金流安全。下半年部分城市土拍溢價率迴落，金輝適當提升權益比， 下半年權益拿地支齣67.79億元（占全年的43%）， 按金額計拿地權益比升至74%（2021H：61%）。 截至2021年末金輝土地儲備3319.48萬平（+8%），按麵積計土儲權益比達76%，可保障未來4-5年的發展需求，土儲較為充裕，年報展望中金輝錶示未來投資或將審慎。

【實現營收400.26億，歸母淨利同比增4.7%】 2021年金輝結轉收入同比增長14.95%至395.22億元，而預收賬款較年初增長4.88%至724.6億元，對開發收入的覆蓋倍數1.83倍，保障瞭未來1-2年的營業收入結轉。年內金輝毛利潤同比微增0.45%至77.47億元。2021年金輝高權益比的並錶項目陸續麵臨結轉，實現歸母淨利潤32.75億元，同比增長4.71%，對應歸母淨利率8.18%。

【信托依賴度有限，融資成本顯著下降至6.58%】 期末金輝有息負債527.94億元，較期初減少1.82%，持有現金較年初減少25.81%至197.28億元(已抵押存款占比4.31%)，降幅較大但可動用現金基本覆蓋短債，期末“三條紅綫”指標維持綠檔。期末信托貸款占比進一步下滑至6.7%，融資結構改善， 加權融資成本改善至6.58%。

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銷售

聚焦核心城市

TOP10城市貢獻度維持7成以上

2021年金輝實現全口徑閤同銷售額947.2億元，其中，上半年實現銷售額557.7億元，完成全年業績的58.88%；受下半年調控政策升級影響其銷售額齣現下滑，7-9月平均月銷售額從2021上半年的92.95億元下滑至58.6億元，進入四季度金輝加速搶收，10月起銷售觸底反彈，10-12月的平均月銷售額恢復至71.23億元。

從區域銷售來看， 長三角貢獻最大， 銷售額占比24.44%，東南、華東、西南、華中銷售額占比19.2%、16.01%、11.5%、10.95%，其餘區域銷售貢獻 相對均衡。 金輝銷售業績貢獻來源於 二綫（銷售額占比65.26%）和強三四綫城市（占比33.77%）。

金輝側重於核心城市群的深耕，2021年單城市産能30.55億元，較去年同期的36億元有所下滑，一方麵是受整體市場影響銷售下滑，另一方麵主要是有銷售貢獻的城市增加瞭4個至31個。但年內金輝銷售額50億以上城市增加1個到8個，其中杭州、蘇州和重慶貢獻最大，均實現單城銷售破90億，閤約銷售額貢獻 TOP10城市與上年重閤度達80%，銷售占比72.44%，TOP5城市占比45.43%，與上年差距不大。

為適應外部市場環境的變化， 2022年3月金輝將組織模式調整為“總部-大城市公司-片區/項目公司”三級管控，同時將全國地方公司整閤為九大城市公司（重慶、福建、江蘇、浙江、華中、北京、西安、上海、深惠），並計劃進一步聚焦核心城市。 組織架構的收縮、管理扁平化匹配當前行業精細化運營以及金輝深耕核心城市的需要。

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投資

土地儲備可供4-5年的發展需求

未來投資審慎

2021年金輝獲取30塊土地，新增土儲建麵389.51萬平，全口徑土地款238.19億元， 權益土地款156.76億元（同比下降14.5%），新增土儲權益建麵255.09萬平（同比下降28.7%）。 年內金輝全口徑 拿地銷售金額比0.25 ，上下半年相對均衡（上半年：0.26，下半年0.23），投資態度與TOP31-50同梯隊房企基本持平（TOP31-50拿地銷售金額比0.24），拿地強度控製在40%的政策紅綫內，投資視具體銷售情況而定，量入為齣、嚴控現金流安全。

全年新增土地權益金額占比為65.8%， 上半年拿地金額權益比61%， 閤作降低熱門城市投資風險的同時，也分攤瞭投資資金壓力。下半年隨著部分城市土拍溢價率的迴落，金輝適當提升權益比，保證有質量的增長，期內權益拿地支齣67.79億元， 拿地金額權益比升至74%。

金輝年內主要聚焦環渤海和長三角， 拿地金額占比29.64%、24.49%，重點投資 二綫（拿地金額占比35.57%）和強三四綫城市（占比45.17%）， 覆蓋包括寜波、紹興、泉州和福州等城市，這類城市去化相對較快能保障資金快速周轉。年內新增土儲均價6115元/平（全口徑），同比增長19.5%，占當期銷售均價的37.38%，拓儲方式以公開市場拿地為主，熱點城市土拍市場競爭激烈程度或影響項目盈利空間，未來仍需拓展多元的拿地渠道。

截至2021年末金輝總土地儲備3319.48萬平（+8%），權益土儲建麵2523.25萬平， 按麵積計土儲權益比76%， 高權益比為後續權益銷售和權益利潤的釋放提供保證。金輝的土地儲備可保障未來4-5年左右的發展需求，其中在建土儲建麵占比59.4%，土儲較為充裕，未來投資可能會更為審慎，如其在年報展望中錶示 “將堅持量入為齣的經營策略，放棄無效囤地，堅定穩健投資和城市深耕的策略，進一步提高土儲擴張的精準性”。

從結構來看， 華東區域土儲規模最大， 土儲建麵占比20.02%，其中67%的華東土儲集中於 連雲港和淮安； 而 西北區域其次， 土儲建麵占比19.4%，其中90%集中於 西安 ； 除珠三角和西南區域土儲分布較少外，剩下區域的土儲相對均衡。城市能級方麵，金輝偏嚮選擇省會及周邊具備潛力的核心強三四綫城市群，於一綫、二綫和三四綫的土儲建麵占比分彆2.29%、53.39%和44.32%， 高能級城市占比超5.5成，疊加前十重倉城市土儲建麵貢獻63.24%， 其中西安、武漢和重慶等4個城市為省會城市，其餘6個多圍繞省會周邊、承接外溢需求的核心三四綫，如泉州、福清、惠州和紹興等，市場基本麵良好，未來項目去化壓力較小。

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盈利

實現營收400.26億

歸母淨利同比增4.7%

2021年金輝實現營業收入400.26億元，同比增加14.77%，其中房地産開發結轉收入395.22億元， 同比增長14.95%。 基於前期業績的穩增長， 期末金輝預收賬款較年初增長4.88%至724.6億元，對全年開發收入的覆蓋倍數1.83倍， 保障瞭未來1-2年的營業收入結轉。

盈利能力方麵，2021年金輝毛利潤 同比微增0.45% 至77.47億元，綜閤 毛利率 同比減少2.8pct至 19.36%， 緣於土拍市場獲取的高溢價地塊陸續進入結轉所緻。年內淨利潤 同比下跌3.28%至 36.94億元 ， 實現淨利率同比減少1.7pct至 9.23%。 除受毛利影響外， 淨利指標下跌主要由於閤聯營投資收益與其他淨收益減少， 以及銷管費用率的抬升所緻。 2021年金輝銷管費用率（/操盤金額）從去年同期的2.99%顯著增加至3.95%，未來仍需加強內部運營中降本控費力度。

值得注意的是，2021年高權益比的並錶項目陸續進入結轉， 導緻金輝少數股東損益占比同比減少6.77pct至11.34%，實現歸母淨利潤32.75億元，同比增長4.71%，對應歸母淨利率8.18%，同比減少0.8pct，利潤率仍有待提升。

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償債

信托依賴度有限

融資成本顯著下降至6.58%

截至2021年末 金輝有息負債527.94億元，較年初減少1.82%， 其中短債規模同比大幅減少13.03%至167.97億元 ，短債占比下降至31.81%， 債務結構有所優化，但仍有進一步的提升空間。金輝持有現金較年初減少25.81%至197.28億元(已抵押存款占比4.31%)，降幅較大但可動用現金基本覆蓋短債。期末金輝 “三條紅綫”指標維持綠檔， 現金短債比1.17，淨負債率較年初增加12.7pct至88%，剔除預收後的資産負債率改善至68.5%。

金輝自IPO後減少對信托貸款的依賴程度，逐步提升對傳統融資渠道的議價能力。 期末以信托為主的其他藉款較年初大幅減少51.49%至35.17億元，占總有息負債的6.7%，信托貸款風險敞口可控，而銀行貸款占比較年初增加9.1pct至61.8%。 值得注意的是，期末金輝閤聯營投資/歸母淨資産（錶外化率）同比增加1.61pct至35.81%，呈持續增長態勢，閤聯營公司的杠杆率不體現在資産負債錶內，這降低瞭其資産負債錶的透明度。此外， 據披露金輝對閤聯營及第三方擔保餘額14.27億元，較年初大幅減少74.14%，風險相對可控。

信用風險減少和融資渠道通暢，一定程度反映在金輝2021年新發行的債券上。全年金輝於公開市場融資活躍，上半年成功發行2021年第一期小公募和第一期供應鏈ABN ,7-8月成功發行2021年第二期小公募、第二期供應鏈ABN以及CMBS，9月發行一筆CMBS以及境外優先票據，融資渠道逐漸拓展。 年內金輝加權平均融資成本6.58%， 較去年同期的7.47%改善顯著。 截至2021年末，三大國際評級機構均維持金輝控股長期發行人主體評級不變，標普給予B+/穩定，穆迪B1/穩定,惠譽B+/穩定。

排版丨鳥姐

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