現在樓市雖說此起彼伏 少數地方有那麼點迴暖 樓市下降法拍房增多 疫情之下的房地産將何去何從 - 趣味新聞網

現在樓市雖說此起彼伏，少數地方有那麼點迴暖，但多數地方依舊沒有起明顯效果，房地産要開始鬆綁瞭，法拍房越來越多，地方財政也吃緊，土地流拍即使拍下來瞭，也是城投公司左手倒右手，一綫城市核心區域還是會漲，二三綫城市空間有限，房價基本會穩定下來，連長沙都開始鬆綁，看來壓力還挺大的。

自去年下半年起，房地産市場銷售逐步走弱，房企違約票據增加，大型房企齣現現金流問題，行業係統性風險逐步顯現。因此，今年二季度還是繼續防範房地産市場風險，促進房地産市場健康發展和良性循環。

當前房地産市場的交易主角已經不是剛需群體瞭，市場的好轉需要改善性需求的撬動，政策定嚮支持改善性需求值得肯定。一季度以來，定嚮支持改善性需求的政策較少，政治局錶態支持剛性和改善性住房需求，預計未來會增加二手房市場的流動性。

房地産市場整體偏弱，包括銷售端、竣工端、施工端、開工端、拿地端的錶現信心仍然不足。在此背景下，從當地實際齣發，完善房地産政策的定調，有利於釋放各個地方的主動性和積極性，加快實現房地産市場的良性循環，房地産核心調控政策正在被一一突破。

自鄭州，哈爾濱，福州三大省會城市率先鬆綁限貸、限售、限購等政策之後，一眾二三綫城市開啓新一輪的鬆綁潮。截至目前，全國至少已有60個城市齣台瞭樓市鬆綁新政，新一輪鬆綁潮正在路上。

這其中最具代錶性的當屬河北秦皇島、浙江衢州，河北秦皇島市是全國首個明確取消限購的城市。日前，河北省秦皇島市發布通知，正式廢止包括限購政策在內的調控文件，錶示因文件規定的政策已經不適應當前秦皇島市房地産市場發展形勢。

浙江衢州市則是全國首個取消雙限政策的城市。日前，浙江衢州市齣台樓市新政，限購方麵取消戶籍和企業購房的限製，限售方麵取消瞭住房網簽後五年內不得轉讓的規定，衢州所在的浙江省曾因所有地級市房價全部破萬而備受關注。

作為樓市最熱地區之一，衢州的全麵鬆綁備受關注，此次秦皇島、徐州與鄭州、哈爾濱、福州一道成為這一輪樓市鬆綁的代錶性城市，分彆完成瞭對相關核心政策的突圍。

限購、限貸、限售、限價、房地産稅試點被認為是房地産調控的核心武器，也是遏製高房價的有效組閤拳，這些組閤拳全綫開始鬆動，意味著什麼？

這種場景讓人想起八年前，2014年樓市一度遭遇高庫存之憂，全國房價罕見下行。部分房企麵臨資金鏈危機，作為龍頭的萬科甚至喊齣瞭“白銀時代”的口號。後來發生的故事幾乎眾所周知，藉助漲價去庫存，樓市不僅擺脫瞭泥潭，而且一躍而起，全國房價一度破萬，絕大多數城市房價翻倍。

藉助漲價去庫存，一眾房企開始瞭擴張之路，恒大、碧桂園、萬科、融創等八傢房企先後登頂世界五百強。值得一提的是，整個世界五百強榜單中，一共隻有八傢房企上榜，全部來自中國。然而，每一次瘋狂擴張都會留下無數問題。恒大、融創等龍頭房企從登頂到遭遇債務危機，也就短短幾年時間。

房企如此，房價也是如此。2021年底，在史上最嚴樓市調控、房地産稅試點預期等政策製約之下，全國房地産市場終於從狂飆之勢轉頭嚮下。然而，不是每一個市場都能軟著陸，房地産更是如此。2022年一季度，全國商品房均價跌破萬元大關，相比去年同期高點下降瞭5%以上。

而在內陸統計的70個大中城市中，仍有超過八成城市二手房價環比下跌，相當於2014至2015年的水平。在70個大中城市中，有28個城市房價。迴到兩年前，其中跌幅最大的為牡丹江市，跌幅達12.5%。這些城市裏不乏以鄭州、長春、哈爾濱、石傢莊、濟南為代錶的省會城市，這些城市正是這一輪鬆綁的急先鋒。

這也揭示瞭一個典型的樓市規律，越是最早進行鬆綁的城市，經濟基本麵和樓市預期越存在問題。迴到八年前，2014年樓市靠什麼力挽狂瀾？第一步，取消限購。到2014年年底，全國除瞭北上廣深外，其他40多個城市全部取消限購，直到2016年下半年開始，限購纔再次重齣江湖。

第二步，鬆綁，限貸全麵寬鬆。2015年3月，央行聯閤住建部等五部委，發布樓市新政策，這就是著名的“330新政”，首套房公積金貸款首付最低下降到二成，二套房首付下降到四成，個人住房轉讓免徵營業稅的期限也有五年下調到兩年。

第三步，大幅降準降息，一年之內連續五次降準，五次降息，從2015年開始，央行連續五次降準，五次降息，纍計降息125個基點，商業按揭貸款利率一度將4%以下，為前後十年的最低值。

這些政策將樓市叢凜冽寒意裏扭轉過來，市場開始復蘇，深圳、廈門率先重啓上漲之路，但大多數中小城市仍舊不瘟不火，政策刺激亟待加碼。於是第四部終極大招來瞭――去庫存。

2015年年底，房地産去庫存被列為來年五大任務之一。自此，各大城市開始主動上陣，從土地供應、住房信貸、稅收優惠補貼、購房落戶乃至直接發放購房補貼等層麵全麵刺激樓市，政策之寬鬆為後來者所難以想象。

第五部，三四綫城市棚改貨幣化，僅靠貨幣鬆綁並不會雨露均沾，三四綫依舊低迷，因此三四綫迎來空前的定嚮放水棚改貨幣化。為此當時提齣瞭三年拆建1800萬套棚戶區的目標，同時加大貨幣化補貼，從傳統的拆一補一的實物安置房轉嚮瞭真金白銀的發錢，大拆大建大補貼，在三四綫城市創造齣前所未有的樓市大繁榮，這一次曆史會否重復？

基於穩增長的需要，這一次穩樓市，對政策鬆綁的容忍度超齣預期，一二綫城市房價有望企穩，部分熱門城市房價齣現明顯上漲並非沒有可能，但全國性的普漲幾乎沒有希望瞭。

與八年前相比，除瞭人口、城鎮化等長期因素趨於見頂之外，這一次還麵臨著三大不同，第一個不同是降息空間所剩無幾。目前全球已經步入加息時代，美聯儲預期年內將加息六次以上，雖然我國的貨幣政策以我為主，但大環境收縮必然製約降息空間，要知道，2015年五次降準降息，利率纍計下調瞭25個基點1.25%，而這一次樓市利率五年期LPR利率從2020年開始纍計僅下調瞭20個基點。

第二個不同是房價與居民杠杆率處於曆史高位，加杠杆空間所剩無幾。根據央行報告，2022年我國居民部門杠杆率達72%，而2014年還不到40%，更早之前的2008年僅為18%。所謂居民杠杆率，指的是居民債務與GDP之比，衡量的是居民的債務規模以及未來加杠杆的空間。從國際橫嚮來看，這一居民杠杆率已經超過國際平均水平，直追發達國傢。

第三個不同是疫情衝擊愈演愈烈，不確定性盤繞在所有人頭上。疫情是這一輪樓市周期裏最大的黑天鵝之一。疫情影響不僅在於流動受限下的市場冰封，更在於居民工作及收入預期受到影響，對未來不再像過去那麼堅定。

人們之所以願意超前消費，願意瘋狂加杠杆，自然是因為對未來的收入增長充滿信心，對未來隨著經濟增長而助推的資産價格膨脹充滿期待。疫情改變瞭這一邏輯。麵對種種不確定性，消費降級，謹慎加杠杆已經成為共識，樓市也不例外。曆史會不斷重復，但不是每一次都能上演奇跡。

麵對未來，房價見頂或許會遲到，但難以避免，人口城鎮化率，經濟增速，居民杠杆率都會形成對房價的長期製約。而樓市分化早已成為現實，一二綫樓市橫盤背後不乏政策嚴控的結果，一旦開始大規模鬆綁，樓市企穩乃至反彈至少不是難事。

但對於絕大多數三四綫城市來說，調控政策幾乎等於零，本就沒有限購限售製約，市場尚且難以遏製下行趨勢，又不存在通過鬆綁救市的空間，未來資産價格必然全麵承壓。

目前的限購政策仍然相對嚴格，因城施策將成為調控的重點方嚮。因城施策是指政策將根據城市屬性和自身定位製定不同的房地産政策，部分城市將對於一些過於嚴苛，過於收緊的政策進行調整，這些調整是基於因城施策的考量，並不是一刀切，當前房市需求的下行壓力可能是前所未有的。

地産産業鏈低迷，融資緊綳，違約上升，一係列問題引發企業現金流和就業的連鎖反應，疊加疫情影響居民收入承壓，這些因素都導緻房價上漲乏力。最重要的是，房地産的發展邏輯已發生根本性變化，穩字當頭麵前，長效管理調控機製，保持房地産市場平穩運行，防範並化解房地産市場風險，鼓勵閤理住房需求纔是政策的本意。

總體來說，房價依然以維穩為主，大漲大跌都不是政策初衷。而對於想靠買房投資賺錢的投資者來說，需要盡早明白，靠買房實現暴富的時代真的已經完全過去。所以還是那句老話，不要瘋狂加杠杆，韆萬不要選錯城市。