4月29日 剋而瑞發布瞭2021年末房企總土儲貨值TOP100榜單。其中 預警！土儲蒸發5295億，恒大可能已經資不抵債瞭 - 趣味新聞網

4月29日，剋而瑞發布瞭2021年末房企總土儲貨值TOP100榜單。其中，令人詫異的是，恒大權益土儲貨值僅有7463.1億，比上一年減少瞭5295.6億，減少41.51%；而土儲建麵也同比下降5445.6萬方，降幅36.27%。

要知道，土儲屬於資産的一部分，土儲減少，總資産也會同步下降；而在恒大已經躺平不還錢的情況下，近2萬億負債是幾乎不會減少的。也就意味著，恒大很可能已經資不抵債瞭。

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凡事總須研究，纔會明白。我翻開恒大的資料一查，這數據沒有年代，歪歪斜斜的每頁上都寫著“宇宙第一”幾個字。我橫竪睡不著，仔細看瞭半夜，纔從字縫裏看齣字來，滿本都寫著兩個字是“還錢”！

土儲是房企還沒賣的土地，包括已完工待售、在建未售等部分，土儲貨值也是以上各項貨值的加總。

首先，剋而瑞統計土儲貨值與恒財報大體相同，數據還是比較可靠的。在2020年末剋而瑞的土儲貨值榜單中，恒大權益貨值是1.28萬億。在恒大20年財報中，土儲貨值是1.41萬億。其中，存貨、開發中物業、持作齣售已竣工物業分彆為3.58億、1.26萬億、1484.73億。二者相差1300億左右，差異率不到10%。

此外，據恒大最新的2021年中期財報，恒大土儲貨值為1.42萬億，而同期總資産為2.38萬億，土儲貨值占比達60%，為絕對主力。

而我們知道，去年下半年，恒大就爆雷瞭。商票是6月份開始齣現大規模逾期，理財、貸款9月份開始全部逾期，工資也齣現拖欠。用許傢印的說就是：去年6月公司開始陷入睏境，9月開始幾乎沒有資金流入。所以恒大的現金、預付款項等其他資産科目不會增加。

因此，當2021年恒大土儲貨值下降5000多億時，恒大財報的土儲貨值也會大緻下降瞭這麼多，總資産同步會縮水，降至1.8萬億左右。

而另一邊恒大的1.97萬億負債卻並不會減少太多，或者可以說幾乎沒有減少，更何況還有大量未知的錶外負債。恒大的負債主要包括三個部分:應付貿易賬款及其他應付款9511.33億、藉款5717.75億、閤約負債2157.9億，這三項占大頭閤計占比88.41%，為主要負債。這三部分主要是欠施工方、材料商、金融機構、業主交樓的錢。

眾所周知，恒大躺平，壓根就不會付這些錢，采用的策略也是舊賬先拖著。像前一段時間，恒大許皮帶內部開會，會上就說瞭：老業主、債權人、材料商全都理解我們，舊賬就先擱置瞭。

那麼綜上，問題就來瞭，資産降至1.8萬億，1.97萬億的負債卻幾乎沒有減少，資産＜負債，缺口達1000多億。所以，恒大大概率已經資不抵債瞭。

恒大的財務估計今年肯定非常焦頭爛額，畢竟要把韆瘡百孔的恒大報錶掩飾得不那麼難看，幾乎是不可能的。

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那麼，恒大何以至此？

去年8月份的時候，高層對恒大的睏境的定義還是：恒大為“流動性問題”而非“資不抵債”。什麼是流動性問題，就是手上的現金緊張不充裕唄，但是資産還能覆蓋負債。

這種情況下，隻要讓資産快速變現，是可以緩解流動性問題的。但是，恒大的幾次資産齣售都以失敗告終，大灣區舊改項目齣售和金茂談沒有結果；本來恒大物業說要賣給閤生，最後也黃瞭。網傳的原因是恒大籃球界的MVP不想賤賣，價格沒談攏。

隨後，花樣年、佳兆業、奧園、正榮等十餘傢房企相繼躺倒，地産徹底進入瞭至暗時刻。百強房企的銷售不斷下滑，4月份下滑幅度甚至達到瞭58%。一季度全國房價也跌破萬元，降幅達11%。

每傢房企都是泥菩薩過河，地主傢也沒有瞭餘糧，紛紛打摺銷售。這樣的環境下，恒大的資産價格也大幅下滑，這也是土儲貨值下滑很重要的一個原因，流動性問題硬生生拖成瞭資不抵債。除瞭資産價格縮水外，還有相當一部分土地儲備被政府收迴：

1、2021年年6月底，恒大位於南寜市邕寜區恒大悅龍台項目二期、約138畝地塊被邕寜區土地儲備中心收迴。

2、2021年9月22日，據安慶市土地收購儲備中心公告，因欠繳土地齣讓金，依法解除恒大中央公園項目地塊國有建設用地使用權齣讓閤同。

3、2021年10月10月份，恒大地産位於台州市黃岩區的王林洋項目地塊，因拖欠土地齣讓金，拿地近三年未有效施工、開盤而被政府收迴。

4、2021年10月28日，河南焦作修武縣雲台山恒大・養生榖項目12宗1200餘畝閑置超過兩年以上的土地被收迴。

5、2021年11月26日，恒大汽車公告，已主動退還未動工土地266.33萬平方米，包括生活配套用地和工業用地，涉及7個項目。退地款主要用於工程建設和支付農民工工資、支付剩餘地塊土地款，部分退地款已被政府沒收。

6、2021年12月10日，海口市自然資源和規劃局均公告：對恒大持有的8宗土地依法收迴。原因是：存在因公司原因超過約定的動工開發日期滿兩年未動工開發建設的情況。這8宗土地是恒大當年藉香港鄭傢的永續債，然後購買的鄭傢的地。

7、2021年12月17日，四川省成都市龍泉驛區規劃和自然資源局網站，因取得兩宗地土地使用權後一直未動工開發，恒大兩宗地被認定為閑置土地，被無償收迴。

8、今年，2月10日，鄭州航空港經濟綜閤實驗區官網發布公告，對恒大旗下5傢公司名下共14宗地的國有建設用地使用權予以注銷，對相關不動産權證書，公告作廢。

9、今年，3月11日，開封市自然資源和規劃局網站上發布一則通告，收迴恒大在運糧湖片區未開發的閑置土地，大約500畝左右。

10、今年4月份，海花島39棟樓總建築麵積43.5萬平方米被當地政府沒收。……

以前買地的時候叫人傢小甜甜，現在沒錢瞭，叫人傢牛夫人。

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盡管恒大很可能已經資不抵債瞭，但是買瞭房子、理財的朋友們也不用太過憂慮。

因為恒大並不會申請破産，國傢不會允許，破産的結果是保全恒大，傷及廣大債權人、業主、供應商，會動搖“國本”，而且這樣還會起一個壞的示範作用，其他房企也會跟著學，這樣會更加不可收拾。

2、 債務重組有瞭明確的時間錶，前段時間在恒大投資者會議上，恒大執行董事肖恩宣布瞭恒大會力爭在今年7月底前提齣債務重組方案。這至少說明，債務重組這個事情在有序推進，如果這個事情搞定，恒大會輕鬆很多。

3、 恒大新能源汽車也有新進展，恒馳5將於6月22日量産下綫。如果能靠汽車迴點款，至少能把汽車這部分資産慢慢盤活，為企業輸一部分血。

最後，願世上沒有爛尾樓，廣大業主的房子能早日復工交樓。