年報第四篇 今天來說說龍湖集團。非常真誠地說 年報丨民營地産債的最後信仰 - 趣味新聞網

年報第四篇，今天來說說龍湖集團。

非常真誠地說，在整個行業風聲鶴唳的時候， 龍湖是這一輪大洗牌中碩果僅存的民營房企之一。

從2020年至今，接近兩年的時間裏，從早早爆雷的泰禾、華夏幸福、藍光……開始，已經有20多傢中大型民營房企接連倒下。

就在近兩天，大傢眼中的“優質房企”龍光、融創還和富力一起，聯手奉獻瞭“展（wei）期（yue）三連炸”――

為瞭說服投資人同意展期，融創甚至搭上瞭創始人孫宏斌的個人信用。而此時，距離老孫誇口說“除瞭我們，誰都可能爆雷”，隻有短短半年。

扯遠瞭。

說迴龍湖。

據說，債券市場一直有一個說法：

“在所有民營地産企業中， 如果有一個能活到最後，那一定是龍湖。 ”

龍湖的業績有多優秀呢？

2021年，龍湖實現瞭2901億元的銷售規模，同比增長7.2%，營收接近2234億元，同比增長21%。

盡管毛利率不可避免地下滑到瞭2018年以來的最低水平，龍湖還是頑強地實現瞭238.5億元的歸母淨利潤，同比增長19.3%。

不要小看瞭這幾個數據，就算是在最早發報的優質房企裏橫嚮比較，龍湖也是少有的，營收與利潤齊飛的品種。

何況，龍湖還是一個保持瞭六年全綠檔的房企，現金短債比達到瞭驚人的6.1倍――

也就是說， 龍湖實現瞭低杠杆前提下的“增收又增利”。

怎麼做到的？

首先，城市布局真的很重要。

如果仔細查看2021年度龍湖各區開發業務的營業額會發現，北京、上海、廣州、南京、長沙、成都、昆明等重點城市的業績齣現瞭明顯增長。

與此同時，大連、無锡、鹹陽、南通等城市，業績齣現瞭明顯的收縮。

數據也支持瞭這一點――

目前在售的68個城市當中，9成以上的銷售來自於高能級城市，其中一綫占比13%，二綫占比81%。

對此，龍湖集團新晉CEO陳序平坦言， 很慶幸在過去幾年沒有盲目下沉， 沒有過多的布局一些低能級的城市――

“我們預判這些市場在今年是很難恢復。”

其次，龍湖在藉錢上是真的很有優勢。

截至2022年3月，龍湖集團依然是唯一獲得境內外全投資級評級的民營房企。

得益於高評級，龍湖在2021年新發行瞭4筆公司債，1筆中期票據，期末集團平均藉貸成本降到瞭4.14%的曆史最低位， 平均帳期6.38年。

4.14%是個什麼水平呢？不但秒殺絕大部分民營房企，甚至 低於大部分的國企和央企。

最後，龍湖多年以來一直在說的“長期主義”，也確實結齣瞭豐碩的果實。

比如說，我們在報錶中發現，有一塊利潤是來自於地産銷售之外的――“投資物業的公允值變動收益”，簡單點說，就是持有物業的估值變動。

2021年，龍湖的持有物業貢獻瞭近28.5億元的升值收益， 是手握北京上海核心區寫字樓和商業，以收租為生的 SOHO中國的9.5倍。

這個規模，是2000年至今二十幾年的時間裏，雷打不動地將每年銷售迴款的10%投入到持有物業，包括其他航道換來的。

這些投資性物業除瞭可以升值，還可以創造現金流。

根據陳序平介紹，龍湖商業在去年獲得瞭80多億的租金收入，公認的燒錢大戶長租公寓，也終於實現盈利瞭。

那麼，2022年的龍湖會是什麼樣子？

從債市的角度去審視，至少，現金流沒有問題。

今年，龍湖需要還的錢並不多。

平均賬期長帶來的好處是到期債務的比例低。2022年，龍湖的到期債務不到8%，需要還的錢隻有140億元。

新年伊始，就已經還瞭74個億，接下來的時間裏，剛性還款隻有70多個億。

藉錢的渠道又很暢通。

管理層稱，目前交易所和銀行間市場都非常支持龍湖去發債，也給公司批瞭一些額度。

這一來一去，管理層甚至提及，要主動提前歸還300多億元的貸款或者彆的負債，讓整個盤麵更加健康。

最後的最後，我看瞭一眼龍湖的地産債收益率。

當彆的地産公司債動不動就跌到30元上下的時候，龍湖的 債券價格大都還在100元以上，比麵值都高。

我想，如果有一天，連龍湖的地産債都垮瞭――

就真的不相信愛情瞭。

以上為正文，來自局姐本尊