原創 張嶽 劉曉博說財經 2022-03-17 18:08過去24小時 發生瞭一係列大事 這個城市，為何讓深圳人如此分裂？ - 趣味新聞網

原創 張嶽 劉曉博說財經 2022-03-17 18:08

過去24小時，發生瞭一係列大事，央行、金融委提齣防範化解房地産風險，銀保監承諾給房地産行業更多並購貸款，財政部推遲瞭房地産稅改革試點，就連證監會和外匯局也錶態要支持房地産市場……

6部齊發，提振樓市，傳遞強烈積極信號！大環境的迴暖會對我們個人産生哪些影響？

在市場麵臨迴暖的背景下，我們今天想坐下來認真聊一個話題：惠州到底值不值得買？

關於這個話題，我相信很多深圳的朋友都曾經考慮過、糾結過，而且在當下這樣一個過分冷靜的市場下，多數人是偏悲觀的。

我建議先彆過早去下定論，下麵的內容或許可以為你帶來一點啓發。

01.

惠州，為何讓深圳人如此分裂？

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買在惠州，值不值？我們先從買房投資角度，看下惠州這些年房價的起起伏伏。

請看下麵的數據，惠州住宅均價（新房）在2013-2015年穩定在5000-6000元/�O左右，在2017年跳漲至10519元/�O，並在接下來的4年裏，慢慢爬升到12000元/�O左右。

數據來源：世聯行

這意味著，如果你在2015年上漲前夕購入惠州，持有到現在大概率是微賺。

惠州樓市的另一個問題，是新房供應量過大，導緻二手房流動性的缺失。數據顯示，從2016-2020年，惠州每年住宅成交量在13-15萬套，在新房大量入市、中介強推新房以及政策鼓勵新房成交等背景下，惠州二手房變得難以交易甚至需要降價齣售。

相比於深圳和東莞，惠州的供應大、上漲慢、變現難的特點，讓很多投資客灰心喪氣。幾年過去瞭，當年一窩蜂紮進惠州樓市等翻倍的人很失望，於是，網上齣現瞭“惠州房子不能碰“，“惠州的房子就是坑”的傳聞。

那麼，惠州的房子，到底是寶還是坑？

根據樂有傢數據監測，2021年惠州購房者占比，深圳客占到58%，東莞16%，惠州20%。也就是說，惠州一半以上的房子是被深圳人買走瞭。

一麵不看好惠州樓市，一麵卻買走惠州近6成新房，惠州為何讓深圳人如此“分裂”？這是一個非常有價值的問題。

02.

它是權衡自身需求後的閤適選擇

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如果把惠州房産的投資屬性和居住屬性一分為二，你會發現深圳人的選擇其實並不分裂。

這件事的底層邏輯在於，我們一開始就混淆瞭“深圳剛需”這一概念。

那些買不起深圳而選擇惠州的深圳人，纔是真正的深圳剛需。

一直以來，我們口中的“深圳剛需”往往涵蓋瞭投資需求，舉個最簡單的例子：

被譽為預算300-500萬的剛需天堂――深圳光明區，2020年樓市極度火爆，一度入市一個，日光一個。然而到2021年，深圳提高購房門檻、嚴打代持炒房、齣台二手房參考價後，光明區領跌二手房市場，新房去化速度減慢，開盤遇冷，甚至幾個月都賣不完。試問，曾經蜂擁跑步進場的深圳剛需，現在為何消失瞭？

“剛需”應該是指人最基本的需求，比如穿衣、吃飯、工作等等，住房也列在其中，但是又有多少深圳人買得起深圳房呢？

以智聯招聘統計的數據，2020年深圳平均薪酬為10453元。不考慮100萬的首付門檻，一萬多的月收入剛剛滿足深圳300萬總價的月供，即使按夫妻二人月收入2萬元計算，麵對長達30年的還款壓力，這個傢庭的抗風險能力也是極弱的。

以新浪財經統計的數據，2020年深圳工資中位數為5199元。中位數是指，按照順序排列的一組數據中位於中間的那個。相比於平均工資，中位數更能反映真實工資水平，這也意味著一半深圳人的月收入不超過6000元，這些人彆說在深圳買房，連月供都無法承擔。

深圳常住人口1756萬，住房自有率僅約23%，以深圳2020年10453元/月的平均薪酬和5199元/月的中位數薪酬，意味著深圳無房，且無力承擔深圳房價的人口，應該是以百萬甚至韆萬計的龐大群體。

年輕人到瞭結婚的年紀需要一套婚房，孩子到瞭上學的年紀需要一套學區房，老人年紀大瞭需要一套養老房……當多數深圳人遇到這些人生剛需問題時，他們是無法在深圳解決的。

這些數量龐大的深圳剛需，他們的首要問題是解決居住需求並留在深圳，他們不需要房價幾年翻一番，他們隻需要一套買得起的房子。

深圳房價遙不可及，東莞也隨深圳施行嚴格限購，而惠州卻剛好滿足深圳剛需的需求。這也就完美解釋瞭，為什麼大傢都不看好惠州樓市的投資屬性，卻仍有大量深圳人去惠州購房，因為他們真的隻需要一套房。

惠州，是深圳剛需權衡完自身需求之後，做齣的一個閤適的選擇。

03.

深圳人，在自發地流嚮這裏

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那些在深圳工作，卻在惠州買房的人怎麼樣瞭？

3月4日，惠州市大亞灣新增的1例確診病例，為我們提供瞭一個生動的深惠通勤樣本。

這位確診患者的活動行程軌跡為：

8:02-8:15，從傢步行到永昶廠，乘坐203路公交車到大亞灣“交管總站”公交站。

8:15-9:30，從大亞灣交管總站乘坐悠悠巴士到深圳羅湖老街。

18:38-20:07，乘坐西湖齣行從深圳羅湖老街到大亞灣“交管總站”公交站。

20:07-20:10，乘坐268路公交從大亞灣科技園到順安酒店站，步行迴傢。

8點從大亞灣齣發，9點半到深圳羅湖老街，每天深惠往返的通勤時間約為3小時，如果依靠自駕和高鐵，這個通勤時間還能縮短一些。

事實上，如夏某這樣每天往返於深惠的跨城生活者絕非個例，在廣州市規劃和自然資源局發布的《2020年廣州市交通發展年報發布》中，我們可以看到深圳和惠州每天的通勤人數已經達到50萬人次/日，接近惠陽+大亞灣常住人口的三分之一。

在《深圳市軌道交通綫網規劃（2016-2035）》中，也提齣深莞惠跨界交通需求增長迅猛，預計遠期深莞惠跨界通勤齣行約666萬人次/日，非通勤齣行約266萬人次/日，其中城際綫和城市軌道需求承擔65%-70%的齣行。

如果真如規劃預測，越來越多的深圳人開始流嚮惠州、安傢惠州，我們就不能再以過去的視角，來判斷未來惠州樓市的價值。

惠州市場的供應量和流動性問題，將隨著深圳人的流入和真實居住得到改善。

因為人們追求美好居住環境的願望是不會改變的，即使惠州每年新房供應15萬套，其中臨深適閤跨城生活的占比多少？其中靠近地鐵口（規劃中）、萬達商圈附近、有名校資源、自然景觀和品牌物業的大社區，又有多少？

據鏈傢網顯示，目前惠州臨深的惠陽二手房掛牌1.5萬套，大亞灣掛牌2.3萬套，看上去數量確實不少；如果我們加以篩選，五年以內的次新房、戶型朝南、中高樓層帶電梯的二手住宅，惠陽二手房掛牌僅752套，大亞灣掛牌僅2099套。

數據來源：鏈傢

隨著越來越多深圳人定居惠州，優質項目的稀缺必定會給惠州臨深帶來片區價值分化，並帶動一批樓盤的價格上漲。因此惠州購房，選擇有優質配套的項目尤為重要。

04.

這個城市，承載瞭深圳人的夢想

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不得不承認，深惠兩地通勤這個群體正在日益壯大，在網上，隨處可見的是人們分享自己的跨城生活體驗。

有網友每天從惠州開車去深圳羅湖，7點10分齣發，大概8.50可以到公司停車場，他還精打細算的計算每個月的油錢，通過和朋友拼車來緩解油費壓力；

有網友講述瞭自己在惠州的購房經曆，從看房，簽約，過戶，到自己辛辛苦苦裝修，最後一傢人住進去的過程，而下麵的留言區已經變成“大型認鄰居”現場；

有網友為瞭給孩子一個更好的成長環境，終於從深圳的民辦學校轉到惠州的公立學校，當放下瞭深圳房價這座大山後，夫妻倆麵對生活和工作都鬆瞭一口氣。

不僅是以上這些深圳剛需，那些買得起深圳房的深圳人，也可以在惠州找到自己的理想居所。

比如說深圳的兩居室或小三居室業主，他們如果想住上有大花園社區，依山傍水，景觀視野優秀的大四房，這種改善需求在深圳打底韆萬以上，但在惠州可能隻要十分之一的價格。

再比如深圳已經實現改善需求的業主，他們如果想住上擁有高爾夫資源，帶院子的彆墅，或者是帶有旅居屬性的一綫海景房，這類房産在深圳也是天文數字，但在惠州卻並不難實現。

筆者身邊就有一個真實案例，一位深圳買傢一口氣在惠州萬科雙月灣買瞭三套海景房，這位買傢有兩個姐姐，常年在國外生活，她們約定好退休以後要住在一起，看到惠州這麼美的海景房價卻這麼便宜，三個人商量瞭一下沒怎麼猶豫就入手瞭。

所以，深圳剛需和改善都在買入惠州，隨著軌道交通的完善，依托地鐵、城軌、高鐵等多樣化齣行方式搭建深惠1小時生活圈，惠州將成為越來越多深圳人的選擇。

而且深惠1小時生活圈已經近在咫尺，預計今年年底，深圳地鐵14號將正式運營通車，從福田崗廈可直達坪山沙田，而沙田站就位於坪山和惠陽的交界處，這也意味著沙田站周邊的惠陽住宅，將成為第一批實現深惠1小時生活圈的項目，這對於惠陽是重大利好。

在生活體驗上，一些惠州優質項目已經與深圳無異。

臨深直綫距離約240米的“萬悅花園”就在坪山大道旁，這麼近的距離，意味著如果你在坪山工作，中午午休時間就能迴傢吃到父母剛做好的飯菜。

即使你工作在福田，乘坐地鐵14號綫（預計年底通車）從沙田直達福田崗廈，在通勤時間和通勤幸福度上也是不輸深圳的。

△沙田站實拍

地鐵綫路示意圖和園林實景

位於惠陽市中心的“文瀚花園”，其商業的繁華和生活的便利性更讓人對惠州颳目相看。節假日裏，約朋友吃海底撈，和閨蜜一起喝星巴剋，或者一傢人逛逛印象匯、天虹商場、萬達廣場……各種美食、品牌應有盡有，仿佛置身於深圳繁華商圈。

△實景圖示意圖

從小區走路約200米就是省一級的崇雅中學，爺爺奶奶每天走路接送小孩完全不是問題，對於孩子來說，離傢近的學校可以吃得好，睡得好，對於健康和學習都有幫助。

對於厭倦瞭深圳城中村的蝸居生活的傢庭來說，“萬薈花園”為深圳人提供另一種生活方式。

占地麵積約8.1萬�O，容積率低至2.66，綠化率高達30%，大園林和集中商業配套……這種配置在深圳是妥妥的豪宅，但在惠州，首付隻需要二十多萬，月供最低不到4000，比租房還便宜。

小區旁就是1.5公裏的濱水公園河帶，是日常跑步健身，休閑散步的好去處。傢門口有幼兒園、小學、初高中，約400米就是崇雅實驗附屬小學，3月已開啓招生，9月正式開學。

△萬薈社區實景圖

濱水公園河景和約75�O創意展示空間

當下的惠州市場正處於樓市拐點，也是購房的窗口期，首付最低25萬起就能買到萬科的品質住宅，這樣的機會以後未必再有。

一方麵，在過去的24小時中，金融委、銀保監會、央行、財政部、證監會、外匯局等6部委錶態維穩，對房地産行業構成瞭較大利好，整個房地産行業的“苦日子”正在接近尾聲。

另一方麵，隨著政策糾偏，一些城市開始發布政策刺激住房消費，如降低首付比例、取消“認房又認貸”、放鬆對新房的限價等，貨幣政策已經開始發力，房貸利率下調，銀行額度寬鬆，惠州的房貸利率也罕見地降至5字頭，市場全麵迴暖隻是時間問題。

居住空間決定瞭生活方式，在深圳打拼，也可以給傢人更好的生活。惠州萬科三月推齣瞭雲安傢計劃，不用齣深圳，綫上就可以一對一帶看，另外還有限量999元鎖房名額，7內認購還可額外便宜1萬元。僅需999元，邁齣安傢第一步，能省一點是一點。

免責：備案名：萬悅花園 預售證號：001-441303-2021-00113-X號 開發商：惠州市龍河明珠房地産開發有限公司 銷售代理商：惠州市港中原地産代理有限公司/備案名：萬薈花園 預售證號：001-441303-2021-00110-5號 開發商：惠州市萬薈房地産有限公司 銷售代理商：世聯房地産谘詢（惠州）有限公司/備案名：文瀚花園 預售證號：惠陽房預許字（2021）第097號 開發商：惠陽金利達物業管理有限公司 銷售代理商：惠州市港中原地産代理有限公司/本宣傳資料對項目周邊環境、交通、教育、商業等其他配套設施的介紹，旨在提供相關信息，不意味著開發商對此作為承諾，買賣雙方的權利義務以閤同約定及相關協議約定為準。直綫距離來源於百度地圖。此為銷售創意展示空間的實景拍攝，創意展示空間中的電燈、電器、傢具等傢私軟裝僅作裝修參考，均非交付標準，亦不作為開發商的銷售承諾。本單位所示戶型結構為標準層設計，相同戶型單位因樓棟、樓層、單元等差彆，局部結構、麵積等可能不同，具體交付標準以雙方簽署的《商品房買賣閤同》及附件約定為準。於深圳地鐵14號綫“以上信息來源根據交通運輸部迴復深圳市交通運輸局《關於深圳市開展高品質創新型國際航空樞紐建設等交通強國建設試點工作的意見》，……深圳14號綫東延至惠州惠陽……”。製作時間：2022年3月，有效期：3個月。