台灣房市買氣冷清 為吸引買氣 《時報周刊》倪子仁話房市－投報率喊很大 小心房市陷阱 - 趣味新聞網

發表日期 2016-04-29T16:09:25+08:00

    台灣房市買氣冷清，為吸引買氣，台灣及海外不動産業者開始「玩很大」。特彆是低總價的小套房及打著酒店式公寓為號召的建案，在房市上衝衝衝，於是以包租3年、5年、甚至10年，並保障投報率可達3.5％、5％、甚至8％，這種海內外用不實投報率喊齣來的陷阱及衍生的交易糾紛愈來愈多，儼然是「詐騙集團」的玩法，消費者及台灣的政府主管機關必須重視交易安全並及早預防以正視聽。

    包租買迴行銷話術

    我認為，有些包租及保障投報率隻是建商或銷售業者的行銷話術，民眾要特彆留意，如果建商倒閉，所提供的保證也會歸零。特彆是台灣房市沒有成交量，房仲業者為瞭生存隻好齣走去銷售海外不動産，於是「保證買迴」或「保障投報率」的口號式銷售手法充斥在市場上，成為房市亂象，例如：日本東京、柬埔寨金邊、泰國曼榖、英國、美國、澳洲等國傢及地區都加碼推齣包租或保障高投報率的個案。我建議民眾在麵對類似的建案時，應抱持審慎的態度，台灣幾十年前就曾經發生過多起建商保證買迴，最後建商倒閉把資金掏空的詐騙案例，而近年熱門的海外不動産投資，也玩起「高投報」的保證詞，成為房市亂象。

    政府打房政策一波波，許多投資客紛紛將資金移往國外，許多國際投資建案也主打「當外國人的包租公」，除瞭協助買傢在國外置産以外，也主張可以幫投資人找到日後承租的房客，讓投資人有穩定的租金收益，而近日市場上更有業者提齣「包租買迴」的機製，如果所投資的海外房産達不到一定程度的報酬率，業者願意加價買迴來。

    防山寨酒店式公寓

    房市的生態市況是，大型建商集團所蓋的房子並不需要特彆的保證，會打齣這些號召的建案，大多是小型或不知名建商為瞭提高買氣的行銷話術。在台灣買房或投資，建商的口碑比較容易查詢齣來，但海外不動産往往是看過一、兩次就得下決定，存有一定的風險，更不用說沒去看過就衝動成交，當然風險更高。另外，不少標榜酒店式公寓的建案，經仔細評估後，真正能符閤國際性標準的，可說是少之又少，說穿瞭大多是打著酒店式公寓旗幟為號召的「山寨版」罷瞭。

    糾紛案例給我們的教訓是，在市場上充斥的所謂飯店式服務或酒店式公寓，其實隻是由一般物業公司來管理，根本無法做到真正的飯店專業物管服務，應該隻能稱為有管理的住宅大樓，當然投資、齣租等獲利效益也相對大打摺扣。

    事實上，真正的酒店式公寓，價位上比聘請一般普通管理員或物業管理的住宅來得高，購置這類産品的民眾，主要著眼於齣租後的高投資報酬率；不過，標榜酒店式公寓的建案，通常售價也比一般産品高齣1至2成，消費者在評估投報率時必須多加注意。

    挑選正派經營建商

    酒店式公寓的買主擁有産權，所以可自住、可齣租、可轉售，一般買主都是收取租金以換取長期投資收益或齣售賺取差價，這與産權屬於酒店經營者所有，將房間齣租給顧客的公寓式酒店不同。必須注意的是，要買入此類型産品，除瞭要深度瞭解建商的背景外，是否由知名度高且具規模的物業管理公司來經營也十分重要，消費者還須注意，由於整棟大樓的産權分散，物業管理公司與管理費的收費標準，都要全體住戶取得共識，願意聘請高價的物業管理來做管理，否則如果隻用一般行情價取得普通的物業管理服務，未來租金自然會大打摺扣。

    台灣建商、代銷及房仲麵臨大洗牌的嚴峻衝擊，海外的不動産業者也是一樣。我的結論是，國內外真正的酒店式公寓當然不是不能買，重點在選品牌開發商及正派經營的代理銷售業者，賺差價、炒紅單及投報率高到你都會嚇一大跳的建案，買瞭之後會不會無法轉售及交屋呢？所以心動可以，但是不可以馬上行動！

    倪子仁

    淡江大學閤作經濟係畢業，擁有25年房地産、媒體經驗，地産資曆完整，經曆：資深記者、大台北房地産市調會理事長、《住展》雜誌研發長、《好房網》社長，現任《時報周刊》社務顧問及專欄主筆。

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