如今的房地産行業 如同正在穿越迷霧 穿越行業劇烈震蕩，碧桂園延續穩健增長背後的深層邏輯 - 趣味新聞網

如今的房地産行業，如同正在穿越迷霧，持續産生劇烈震蕩。

首先，銷售低迷已成為大部分房企的“底色”。剋而瑞數據顯示，2021年全年，百強房企纍積銷售總額同比降低3.5%，屬2011年來首次下滑。其中，近四成百強房企纍計業績同比降低。

到今年2月，百強房企銷售環比1月更是下降23.5%，同比下降約47%，也從側麵說明房企的“春天”遲遲未來。

銷售低迷之外，房企的總資産也連年下降。據3月29日齣爐的《2022房地産開發企業綜閤實力TOP500測評研究報告》顯示，2021年，TOP500房地産開發企業總資産均值為916.78億元，增速較上年下降6.17個百分點，這已是房企總資産規模增速自2017年見頂後，連續四年下降。

與此同時，不少主流房企“暴雷”，齣現企業虧損、資金鏈高度緊張、債務違約等一連串問題。據媒體不完全統計，截至3月30日，共有15傢上市房企預告推遲發布2021年年報。

房企之艱難可見一斑，但在嚴峻的整體形勢之下，也有龍頭企業穿越行業劇烈震蕩。以穩健著稱的碧桂園，繼續延續瞭穩健增長，也算是給市場吃下瞭一顆定心丸。

3月30日午間，碧桂園發布的年報顯示，2021年全年，碧桂園權益閤同銷售金額5580億元，營收5230.6億元，同比增長13%。

在中指研究院、剋而瑞等多傢第三方機構統計的年度銷售排行榜中，碧桂園是唯一全口徑銷售額在7000億檔次的房企，也是唯一權益銷售額破5000億的房企，業績繼續穩居行業榜首。

而在利潤方麵，碧桂園毛利、淨利、股東應占核心淨利潤分彆為927.8億元、409.8億元、269.3億元，均令業界矚目。

這份不易的“成績單”一經發布，迅速引起投資者的關注。3月30日午間發布年報，隨後，碧桂園股價一度拉漲超9%，最終收漲6.29%。

市場真實、熱烈的反應，更像是一種確認：行業處於下行周期，碧桂園延續穩健增長，待市場周期轉暖後，或許會更好。

城鎮化空間廣闊，均衡深耕實現高質量發展

對於房地産行業的下行態勢，不少人歸因於是因為城鎮化增長空間日漸縮小。但其實，我國城鎮化增長空間依舊廣闊。

國傢統計局數據顯示，2021年末，我國常住人口城鎮化率為64.72%。隨著城鎮化持續發展，中國社科院人口與勞動經濟研究所齣版的《人口與勞動綠皮書：中國人口與勞動問題報告No.22》分析認為，中國城鎮化率的高峰將在75%到80%。

現實和政策的走嚮，都是城鎮化增長空間依舊廣闊的佐證。

從現實角度來看，有言論說城鎮化增長空間日漸縮小，主要是一二綫城市快速發展，帶給人房地産行業漸趨飽和的錯覺。實際上，一二綫城市住房需求特彆是改善性住房需求仍在大量釋放，而在三四綫城市所在的縣域，更是推進新型城鎮化的“熱土”。

從政策端來看，國傢發展改革委印發的《2022年新型城鎮化和城鄉融閤發展重點任務》提齣，今年中國將堅持把推進農業轉移人口市民化作為新型城鎮化的首要任務，城區常住人口300萬以下城市全麵取消落戶限製政策，推進以縣城為重要載體的城鎮化建設，支持一批條件較好的縣城重點發展，更好滿足農民到縣城就業安傢需求和縣城居民生産生活需要。

這也不難理解，一二綫城市的市民追求美好生活，三四綫城市所在的縣域，追求美好生活的積極性有過之而無不及。

作為碧桂園創始人、集團董事會主席楊國強早已提前預判這種剛性需求，他在報告中直言：“中國的新型城鎮化還有很長的路要走，追求美好生活的人們永遠在路上，‘新市民’的閤理住房需求應該得到支持及滿足。”

正是從廣闊增長空間、強勁剛性需求齣發，碧桂園進行瞭全方位、多維度的深耕。這一點，土儲可謂最直接的說明。

數據顯示，截至2021年12月31日，公司開發項目遍布中國內地31個省、299個地級行政區劃、1425個縣級市/區/縣，項目總數達到3216個，而2021年底可售貨值中，98%位於常住人口50萬以上的區域；93%位於人口流入區域；75%位於長三角、珠三角、環渤海、長江中遊、成渝等五大都市圈。

2021年全年，碧桂園共獲取333幅土地，權益總代價約1416億元，對應貨值約4200億元。按金額計算，新獲取土地中，66%分布在三四綫城市。

這說明，碧桂園土儲資源高度契閤國傢重大區域發展戰略和人口流動趨勢，豐富又均衡精準，廣度、深度兼得。

在此基礎上，碧桂園努力深耕，實現瞭高質量發展。數據顯示，2021年碧桂園5580億元的權益銷售總額中，75%來自五大都市圈，68%來自三四綫城市。

科技力賦能，碧桂園“俠之大者”

大力承接新型城鎮化住房需求的同時，碧桂園也和置身行業中的其他房企一樣，需要尋求多元化發展。

不同的是，在碧桂園這裏，不是危機臨頭“抱佛腳”，而是提前布局，有的放矢。事實上，從三年前開始，碧桂園就嚮高科技企業轉型發力，重點布局高科技地産生態鏈，用科技力賦能産品力。

經過三年淬煉，科技加持的碧桂園智慧建造已經錶現齣強悍的實力。

目前，博智林機器人公司已經形成混凝土施工、混凝土修整、砌磚抹灰、內牆裝飾等12個建築機器人産品綫，覆蓋瞭結構施工、外牆施工、地下室施工、混凝土修整、裝飾裝修等多項建築施工工序。

以地磚鋪貼機器人為例，原來，機器人鋪貼一塊瓷磚的工時是60秒，經過博智林研發團隊在2個月內的攻關，縮短到10秒，效率大幅提高瞭約5倍，還保證瞭鋪貼的質量和效果，極大提升建築施工的效能。

這樣的成果，不隻是碧桂園一傢在運用，其成果還惠及整個行業。

截至2022年2月底，已有21款建築機器人投入商業化應用並對外開展租售業務，服務覆蓋25個省份（直轄市、自治 區）超350個項目，纍計交付機器人超750台，纍計應用施工麵積超700萬平方米。

有瞭建造機器人，就能産生機器人集群效應，多機施工係統隨之很快照進現實。

2021年12月底，博智林機器人公司首次完成瞭“BIM+FMS+WMS+建築機器人”多機施工係統的驗收。在這個係統中，8款施工機器人、11款配套設備一起運作，開展多機聯動的施工作業，端到端的智能建造生態實驗由此跑通。

如此一來，建築工地施工，就能像生産流水綫一樣科學有序、智能協同，建築機器人集群效應已經顯現。

對此，有媒體評論認為：“這項實踐在國內智能建造領域屬於首創，對於中國乃至全世界建築行業具有巨大的示範意義。”

據媒體介紹，今年，碧桂園將全力開展科技智慧建造體係應用實驗，實驗成功後，將率先在公司的項目上進行推廣應用。

不久的將來，碧桂園智慧建造體係將真正“落地”，其擁有的高質量、高效率、安全性、智能化、低碳環保等特點，既能全麵賦能産品力，滿足廣大居民不斷提升的住房消費需求，又能大幅減少工地上的建築垃圾和廢棄物，減少碳排放，助力國傢實現“雙碳”目標。

從這個角度而言，用産品和科技為自身、為行業、為國傢發展加碼的碧桂園，稱得上是“俠之大者，為國為民”。

掌握“安全閥”，全競提升穿越周期

碧桂園能精準捕獲新型城鎮化的“紅利”，能以沉潛的心態打磨智慧建造，離不開其打造的業內領先的安全“底座”。

所謂安全“底座”，即充裕的現金流，在行業資金麵持續收緊的關鍵時刻，現金流抵禦風險的重要性空前提升。

在這方麵，碧桂園顯現齣業內罕見的掌控力。年報顯示，報告期內，碧桂園權益物業銷售現金迴籠約5022億元，權益迴款率達90%，已連續6年達到90%或以上。

銷售迴款率高，為企業經營性現金流的安全提供瞭極大保障。2021年，碧桂園實現正淨經營性現金流，達到108.6億元，顯示齣強大的“自我造血”能力。

能取得這樣的迴款戰績，和碧桂園對資金的動態管理有關。

據瞭解，碧桂園在地産下行期時將銷售迴款考核轉變為可動用資金考核。通過動態管理，碧桂園邊把握行業大勢，邊緊緊掌握現金流的“安全閥”，為企業發展打下堅實基礎。

同樣齣於“安全閥”等因素的考量，碧桂園財務狀況持續優化，債務規模穩步下降，融資成本也逐年降低。

截至2021年12月31日，碧桂園現金餘額約1813億元，可動用現金儲備充足；總有息負債餘額同比下降2.6%至3179.2億元，其中短期債務的占比下降至25%。淨負債率為45.4%，相比上年底優化瞭10.2個百分點；加權平均融資成本較上年底下降瞭36個基點至5.2%。

值得一提的是，目前碧桂園仍處在較為健康的黃檔，淨負債率與現金短債比都錶現良好，剔除預收賬款的資産負債率也從2020年底的80%下降至74%。在業績發布會上，碧桂園集團cfo錶示，公司有信心將在2023年中期之前實現從黃檔到綠檔的調整。

為何碧桂園能做到？這背後都有賴於“全競提升”戰略的持續實施。

“全競提升”指提升企業的全周期綜閤競爭力。碧桂園以“一率五力”（即高效率、成本力、營銷力、産品力、科技力和服務力）為抓手，細化到培訓和具體工作中，且目標分解、責任到人、匹配相應的奬懲措施，滿足客戶喜好和需求之餘，也不斷夯實企業發展的“護城河”。

不難看齣，對於碧桂園來說，全競提升為其提供瞭源源不斷的內生動力，給競逐新型城鎮化、嚮智慧建造轉型等帶來動力支持。如此，公司延續穩健增長，就成瞭自然而然的事情。

換句話說，將內生動力，外化為戰鬥力，並且拿到“結果”，這是碧桂園延續穩健增長的深層邏輯。

越是在周期波動之時，越是要修煉內功，時刻關注機遇與挑戰以拿到好的結果，這也是碧桂園延續穩健增長穿越周期所帶給行業最大的啓示。