2022年 兩會政府報告提齣 專題｜後“兩會”時期房地産政策研判及行業新發展模式解析 - 趣味新聞網

2022年，兩會政府報告提齣，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發展模式，因城施策促進房地産業良性循環和健康發展。隨後多部委定調穩地産。金融委強調，要及時研究和提齣有力有效的防範化解風險應對方案。銀保監會、央行、證監會和外匯局紛紛部署落實工作，財政部也錶示，今年內不具備擴大房地産稅改革試點城市的條件。後“兩會”時期房地産政策將如何演變？行業新發展模式又該如何解讀？

01

經濟穩增長

房地産業

仍是達成GDP增速5.5%的支柱

（本節有刪減）

2022年，在疫情陰霾下，中國經濟發展麵臨需求收縮、供給衝擊、需求轉弱三重壓力，短期內經濟下行壓力加大，消費、投資增長動力較弱，齣口難以延續亮麗錶現。我國主要經濟發展目標整體是穩中求進，並把經濟穩增長放在更加突齣的位置。

其一，全年GDP增長5.5%的目標並不低，體現經濟穩增長的決心。2021年，我國經濟增長8.1%，兩年平均增長5.2%，且GDP增速呈逐季迴落態勢，並在四季度跌至4%低位。2022年GDP目標增速設在5.5%左右，意味著單季度GDP增速要達到6%甚至7%以上，在短期經濟下行壓力較大的背景下，實現難度著實不小。

其二，繼續做好“六穩”、“六保”工作，保居民就業、保基本民生。在經濟穩增長的同時，要將經濟發展成果最終體現在改善人民生活上，全麵提升居民收入。其中，就業是民生之基。總理在齣席記者會著重強調就業優先也是宏觀政策，其他政策要配套，為實現就業目標努力。

其三，積極齣台有利政策，慎重齣台收縮性政策。宏觀政策要強化跨周期和逆周期調節，為實體經濟提供更有力支撐，更好地穩住經濟基本盤，保持經濟運行在閤理區間。各地各部門同樣要負起責任擔當，要服務經濟穩增長的大局，調動一切積極因素，減少一些非必要的限製性措施。

房地産行業仍是經濟穩增長的重要抓手。房地産行業所牽扯的上下遊關聯行業眾多，産業規模、經濟體量巨大，短期內房地産行業所扮演的角色，難以找到其他行業有效替代。

在經濟穩增長的政策大環境下，房地産行業亟需化解行業下行風險，去杠杆政策有望適度糾偏，實現房地産市場健康發展和良性循環。至少房地産行業不能拖經濟穩增長的後腿，必要情況下甚至可以通過刺激房地産行業托底中國經濟。

貨幣政策

降準、降息穩增長

短期實質穩地産

……略……

一、貨幣政策要主動作為加大實施力度，繼續降準、降息紓睏實際經濟

……略……

二、穩定房地産行業，市場信心及交易恢復正常化，化解企業償債危機

對於房地産行業而言，貨幣政策短期重在穩地産。

一方麵，逐漸恢復市場信心，有序引導房地産交易恢復正常化。2021年下半年以來，房地産市場持續轉冷，百城成交同比跌幅擴大，房價整體下行。核心動因在於市場信心嚴重缺失，基於“買漲不買跌”的心理作祟，剛需客群全城比價格，改善性客群越跌越不買，緻使市場觀望情緒愈加濃重。而在劃定政策底綫之後，很大程度上將恢復市場信心，居民自住以及改善性購房需求或將有序釋放，房地産交易也將逐漸恢復正常化。

另一方麵，支持房企閤理融資，支持優質房企收並購，最大程度化解企業償債危機。2021年下半年以來，企業麵臨巨大危機，房企銷售、融資全麵下滑。2022年2月，百強房企實現銷售操盤金額4016億元，同比跌幅進一步擴至47.2%；百強房企融資總量降至398億元，同比跌幅擴至59%。隨著償債潮到來，華夏幸福、藍光發展、中國恒大、佳兆業等品牌房企相繼齣現債務違約。為瞭更好地化解企業償債危機，下一階段仍需支持房企閤理的融資需求，支持優質企業收並購。受此影響，國企、央企及優質民企或將更為受益，有望收獲業績集中度提升的機會，問題房企則將有序齣清，將對市場負麵影響降到最低。

房地産金融政策

控製去杠杆節奏

支持居民按揭、改善企業融資

……略……

一、房企整體融資環境明顯改善，國企、央企及優質民企更為受益

行業債務風險尚未完全齣清，房企融資量持續保持低位。2021年下半年以來，融資“三道紅綫”持續發力，疊加國際評級機構頻頻下調房企信用評級，不少金融機構近乎全麵暫停涉房融資，不僅新增融資有難度，而且到期債務也難以續作展期。受此影響，房企融資規模持續下行，同比跌幅不斷擴大。2022年2月，100傢典型房企融資量跌至398億元，創近年來單月新低，同比跌幅擴至59%。

基於防範化解房地産企業風險，預計涉房融資或將解凍，房企整體融資環境有望明顯改善。具體而言，支持房企閤理的融資需求，支持優質房企開展並購貸款融資，有序引導企業銷售、購地、融資等經營行為逐步迴歸常態。當然，銀行業金融機構基於放貸的風險偏好考量，信貸政策鬆綁更利好國企、央企及優質民企。那些問題房企仍需去杠杆，並將有序齣清，融資環境較難實質性改善。

二、居民按揭貸款繼續鬆綁，保障剛需滿足改善及新市民購房消費

（本節有刪減）

2022年以來，居民按揭貸款政策邊際改善，主要涉及以下五個方麵：

其一，放鬆公積金貸款。例如南寜提升公積金貸款額度，首套從60萬元提升至70萬元，二套從50萬元提升至60萬元，並將二套房公積金貸款首付比例降至30%。

其二，下調商貸首付比例。例如贛州國有大行、中信銀行、廣發銀行、招商銀行均執行首套房貸首付20%，二套房在非限購區首付30%、在限購區首付50%。

其三，調降房貸利率。例如杭州首套房貸利率從5.9%下調至5.6%-5.65%，二套房貸利率從6%下調至5.8%-5.9%。

其四，局部放鬆限貸。例如鄭州認貸不認房，已有一套房且貸款結清的，再次申請按揭貸款執行首套房貸款政策。

其五，縮短按揭放款周期。例如廣州主流銀行信貸額度充裕，按揭放款周期普遍縮短至1個月，部分銀行低至1周。

不過，居民實際按揭貸款顯著不及市場預期。2021年10月，住戶部門中長期貸款占比一度升至53.1%的高位，但隨後曆月占比持續走低。2022年2月，住戶部門短期貸款減少2911億元，中長期貸款減少459億元，住戶中長期貸款曆史首次齣現負增長。

我們認為居民按揭貸款有望繼續鬆綁，因城施策執行好差彆化住房信貸政策，保障剛需滿足改善及新市民購房消費，並給予新市民一定力度的信貸政策支持，保證正常房地産交易平穩運行，促進房地産行業良性循環。

具體而言，新市民是指農村人口通過就業、就學等方式轉入城鎮，目前新市民規模約3億人。針對新市民仍需給予信貸政策支持，例如新市民在非限購城市購買首套房，首付比例可以按照最低20%執行。又如新市民在限購城市購買首套房，隻要符閤限購政策要求且具備購房及還貸能力，同樣要應保盡保，涉及適當降低新市民首套房按揭貸款的標準，縮短放貸周期，並下調房貸利率等。

04

調控政策

房住不炒基調不變

因城施策促進良性循環

……略……

一、核心一、二綫調控繼續從緊執行，但政策加碼頻率將顯著下降

2021年，地方調控高頻化、精準化，73省市、249次政策加碼，這在曆史上實屬罕見。其中，深圳、廣州政策加碼多達20次，深圳重點強化信貸資金管控，並以“深房理”被查處作為政策加碼的最高峰；廣州分區域精準化調控，天河、黃埔、南沙等熱點區域依據市場實際情況，針對性地調整政策措施；上海多管齊下嚴堵政策監管漏洞，政策加碼同樣達到13次。

聯係到核心一、二綫城市房地産市場長期供不應求，房價始終麵臨一定的上漲壓力。我們認為核心一、二綫城市仍需堅持調控目標不動搖、力度不鬆勁，“四限”調控仍將從緊執行，並嚴堵政策監管漏洞，但政策加碼頻率將顯著下降。

二、弱二綫及三四綫跟進放鬆調控甚至刺激，聚焦市場維穩、企業紓睏

2022年以來，隨著市場下行壓力加劇，部分城市開始放鬆調控乃至刺激居民購房消費。其一，變相放鬆限購。典型如鄭州，子女、近親屬在鄭工作、生活的，鼓勵老年人來鄭投親養老，允許其投靠傢庭新購一套住房。其二，財稅刺激托市。例如玉林購買90平方米以下首套新房，每套補貼6000元；購買90平方米以上首套新房，每套補貼1萬元；並給予50%的契稅補貼。其三，推進棚改貨幣化安置。例如鄭州實施安置房建設工作三年行動，堅持以貨幣化安置為主；對已建安置房中群眾自住以外房屋，采取政府迴購、迴租等方式，盤活轉化為保障性租賃住房、共有産權住房。

我們認為弱二綫及三四綫城市或將跟進放鬆調控，甚至刺激居民購房消費。聚焦救市政策組閤拳，主要通過以下兩方麵展開：

其一，市場維穩層麵：第一，調降落戶門檻，加快人纔落戶，局部放鬆限購。第二，放鬆公積金貸款，商貸首付比例按央行規定的最低標準執行，降低房貸利率，縮短房貸周期。第三，棚改、舊改加快推進，提高貨幣化安置比例。第四，財稅刺激托市，購房補貼、稅費減免等均是政策選項。

其二，企業紓睏層麵：第一，調降商品房預售門檻，加快預售證審批進度。第二，在嚴格落實“保交樓”的同時，適度放鬆預售資金監管，提高各施工節點提取比例。第三，降低土拍門檻，增加低價地、平價地供應，降低競買保證金，延期繳納土地款。

房地産稅

暫時擱淺穩預期

長期仍落地破土地財政依賴

……略……

一、短期暫緩房地産稅試點，便於穩地産助力經濟穩增長

金融委專題會議強調：有關部門要切實承擔起自身責任，積極齣台對市場有利的政策，慎重齣台收縮性政策。財政部率先錶態暫緩房地産稅試點工作，正是落實金融委定調的重要舉措，短期以房地産稅為代錶的收縮性政策都將暫緩執行。

聯係到2021年下半年以來，房地産市場持續轉冷，百城成交跌幅擴大，房價整體下行。企業更是麵臨巨大危機，銷售、融資急劇下滑，品牌房企頻頻“暴雷”。此時落地房地産稅試點，勢必將加劇市場下行壓力，企業償債危機或將全麵爆發，極端情況下甚至將引發係統性金融風險。

而在經濟穩增長的政策大環境下，房地産行業仍將扮演中國經濟的壓艙石和穩定劑的重要角色。短期暫緩房地産稅試點工作，有便於穩定房地産行業，助力經濟穩增長。一方麵，減緩市場下行壓力，逐步恢復市場信心，引導房地産交易逐步恢復正常化。另一方麵，保市場主體，讓企業銷售迴款能夠快速流轉，一定程度上緩解企業資金周轉壓力及償債危機。

二、房地産稅終將落地，扭轉炒地炒房觀念並降低土地財政依賴

房地産稅試點短期暫緩執行，但不代錶無限延期，核心動因不乏以下三方麵因素：

其一，房地産稅是稅製改革重要一環，有利於破解土地財政機製依賴路徑。房地産稅屬於直接稅和財産稅，又屬於地方稅種。推進房地産稅試點工作，有助於提高直接稅比重，並健全地方稅體係。隨著稅製改革的推進，房地産稅有望成為地方主體稅種，更好發揮地方公共財政的支撐作用，助力土地財政機製轉型。

其二，房地産稅有助於調節居民收入分配格局，是實現共同富裕的重要抓手。房産是居民財産的重要組成部分，所持房産價值也是衡量居民傢庭財富的重要標尺。而在長期持有過程中，房價持續上漲所帶來的的巨大增值收益，無形中加劇瞭居民貧富差距。推進房地産稅改革，尤其是補齊房産持有環節的徵管缺位，是填補貧富鴻溝、實現共同富裕的有力製度抓手。

其三，房地産稅是長效機製的重要部分，更好落實穩地價穩房價穩預期。房地産長效機製是土地、住房、金融、財稅等多位一體協同發力的調控體係。房地産稅作為重要的財稅工具，本就是房地産長效機製的重要部分，有助於落實穩地價、穩房價、穩預期。

因此，房地産稅並非無限延期，隻是等待較好的時間窗口期，以便將負麵影響盡可能降到最低。隨著房地産行業逐漸恢復穩定，一些城市相關試點工作或將正式提上議程，有助於扭轉企業依賴於地價和房價上漲獲利的經營模式，以及居民通過投資炒房獲利的住房消費觀念，並將破解土地財政機製依賴路徑。

居民增收降負

強化收入增長預期

生育提振效能有限

……略……

一、完善收入分配製度，擴大中等收入群體，實現全民共同富裕

……略……

二、減輕傢庭生育養育教育負擔，生育率短期提升長期繼續下行

……略……

城鎮化

仍是行業最大紅利

繼續嚮城市群及都市圈集中

……略……

一、五大城市群將成房地産市場核心載體，市場份額有望持續提升

……略……

二、城市群及都市圈一體化發展，土地、人口等要素市場化配置

……略……

三、城市更新將成樓市穩定劑，壓力城市或將加大棚改、舊改力度

……略……

區域戰略

長三角、粵港澳和京津冀

奠定城市新格局

……略……

一、長三角、粵港澳和京津冀是經濟新引擎，引領行業新發展格局

……略……

二、做強廣東、江蘇和浙江經濟大省，強化行業省域發展格局

……略……

行業新發展模式

從增量開發到存量運營

住房市場和保障體係雙循環

……略……

一、完善住房市場和保障體係，建立人房地錢聯動機製

完善住房市場體係和保障體係雙循環。商品住宅市場要穩地價、穩房價、穩預期，保障剛需滿足改善及新市民購房消費。加快構建以公共租賃住房、保障性租賃住房和共有産權房為主體的保障體係，“十四五”期間將著力提升保障房覆蓋率，重點解決新市民、睏難群體住房難題。

建立人、房、地、錢四位一體的聯動新機製。其一，居民環節，繼續堅持“房住不炒”的政策主基調，支持居民自住以及改善性住房消費，打壓投資炒作需求。其二，住房環節，堅持租購並舉，大力發展住房租賃市場，特彆是保障性租賃住房，保障租賃群在享受共同服務上具有同等權利。其三，土地環節，根據各城市市場實際情況，動態調整供地指標，意即繼續增加大型及超大型城市建設用地指標，適當減少中小城市建設用地指標。其四，資金環節，房地産行業繼續去杠杆，融資“三道紅綫”、房貸“兩道紅綫”持續發力，將企業負債率、居民杠杆率降到相對安全的水平，堅決遏製房地産泡沫化金融化。

二、開發新模式：杠杆閤理化、可融透明化、全封閉化監管和交付可風控

經過20餘年的發展，房地産行業取得瞭有目共睹的成就，當然也齣現瞭方方麵麵的問題。近年來，隨著房地産行業轉嚮去杠杆，房企債務違約事件爆發更加頻繁，問題項目交付睏難。因此，房地産開發環節亟需探索建立新發展模式，促進房地産行業良性循環：

其一，房企杠杆閤理化。必須要進一步降低企業的負債率，做好杠杆閤理化，改變過度追求銷售業績規模的觀念，轉嚮規模、利潤、産品、服務互相平衡的經營模式。而在融資“三道紅綫”落地後，優質房企主動優化調整財務結構，提升經營質量，但不少企業通過錶內負債錶外化轉移等財技美化財務報錶。因此，房企去杠杆必須是錶內、錶外同步進行，纔能有效降低企業經營風險。

其二，可融規模透明化。從融資層麵，要做到透明化。效仿海外發達國傢房地産開發模式，房企從拿地階段可以貸款，但整個項目的可貸款總額設置一個上限，剩餘投資資金隻能是企業的自有資金。而在項目正式立項投資前，企業便可以根據自身財務情況穩健投資，核心宗旨在於量入為齣，做到融資透明化，根本杜絕錶外融資的問題。

其三，項目開發全封閉化監管。項目資金要做到可監管，可以考慮采取全封閉管理的方式。參考海外發達國傢房地産開發模式，開發商的定位是項目操盤手、小股東，可以引入其他財務投資者參與，各項資金則由銀行、保險等權威金融機構全程監管。項目資金必須專款專用，企業無轉齣權限，隻能結算完成之後再分配。如此便能解決項目資金挪用的問題，也能解決地方政府的監管問題。

其四，房屋交付可風控。未來可以考慮準現房銷售製度，做到可風控。例如在房屋主體結構封頂之後，企業纔能申請預售證對外銷售。或者對現行預售製度加以完善，延遲給房地産開發企業發放按揭貸款，比如在項目基本竣工的情況下，銀行再將70%左右的按揭貸款劃轉至開發商賬戶。如此便能避免項目爛尾，規避一係列的社會問題。

三、後開發時代：盤活存量推進城市更新，企業轉型輕資産經營

房地産行業規模現已基本見頂，全國商品房銷售麵積連續5年保持在17億平方米高位。未來房地産行業將進入後開發時代，重點聚焦以下三個方麵：

其一，積極盤活存量。提升土地資源集約化利用，鼓勵建設用地多功能復閤運用，盤活存量土地資源和低效用地，例如將閑置的商辦、工業及倉儲用房改建為租賃住房或者職工宿捨等。

其二，有序推進城市更新。改變過往大拆大建粗放式開發模式，努力提升老舊小區功能化改造，例如加裝電梯、增加適老適幼化設施等。而在具體的改造環節，通過市場化融資，吸引社會資本參與，並給予一定的優惠政策。更為重要的是，城市更新要轉變發展思路，以産業升級驅動城市更新，以産業創新激活城市再生。

其三，企業轉型輕資産經營。隨著房地産行業由增量開發轉變為存量運營，企業競爭力重點在於全産業鏈的運營和資産管理，經營模式勢必由重資産逐漸轉型輕資産，積極尋找第二增長麯綫，例如代建、物業、租賃等。

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文章來源:剋而瑞