1昨天一讀者發來一則報新聞道 題目是：《廣州五一樓市直擊：有盤要排隊半小時進場 再說一次，廣州不缺購買力！ - 趣味新聞網

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昨天一讀者發來一則報新聞道，題目是：

《廣州五一樓市直擊：有盤要排隊半小時進場，有盤可無理由退房》

他很緊張，因為手上的錢還不夠房子首付， 如果廣州房價開始上漲，這意味著，又錯過瞭今年的上車機會。

我查瞭一下，這條新聞來源於南方都市報，有意思的是，在留言闆， 一邊是焦慮房價要漲，另一邊是質疑和謾罵。

基本都是什麼，消息一定是假的，這是不是開發商的套路， 疫情人們都沒錢瞭，誰還去買房，真是純扯犢子消息，花錢請來的演員吧……

樓市就是這樣，越是轉摺點，越是迷亂。

就跟這幾天的北京天氣一樣，穿羽絨服的跟穿T恤的排隊一起做核酸，互相打量一番，心中默默來一句：

這人有病吧。

為此，我特地采訪瞭幾位廣州地産老炮，得到統一的口徑是：

消息屬實，五一小長假，廣州看房的人明顯增多。

廣州的朋友給我發來多組照片， 天河區的保利天匯，黃埔區萬科城市之光、星樾TOD…… 這些樓盤在五一假期期間，基本都是熱銷狀態，買房人排隊買房，案場火熱衝天。

新聞裏，排隊半小時進場，並非誇談。

五一廣州某銷售中心現場實景

我們不能說，幾個新盤熱銷就代錶廣州樓市已經在全麵復蘇瞭，而是傳遞齣一種信號：

廣州不缺購 買力。

這種信號對於此階段的廣州來說，異常重要。

迴顧廣州四月份，樓市寒風蕭瑟， 新房成交同比去年大跌49%，市場一度傳言，廣州老大哥不行瞭。

事實上，四月全國樓市都很差勁，並不是疫情消滅瞭購買力，而是疫情反復，嚴重打擊瞭購房者預期。

這種預期分為兩層意思：

其一是人們對經濟環境看空，主張“現金為王”，收緊錢袋子，駐足觀望；

其二在於房價走勢，你不買，我不買，房價會不會繼續下降？

這段時間，廣州也很著急，雖然沒有齣台什麼大型鬆綁政策，但是房貸利率卻一直在下調，基本已經進入瞭近5年來的最低區間，甚至還搞齣接力貸大法。

五一小長假，鞋子落地，廣州老大哥終於鬆瞭一口氣，基本麵沒問題。

現在的廣州分化嚴重， 但“剛需基本麵”已經啓動。

一旦剛需入場，購買力反彈，預期扭轉，就會激發連鎖反應， 剛需們排隊上車，緊接著就是改善族加入戰場，整個市場實現觸底反彈。

一般情況下，樓市復蘇分為三個階段： 主核心區新房或二手房成交上行；次級核心區行情上漲；最後嚮外擴散，帶動郊區物業。

現在的廣州樓市， 已經進入第一階段。

而這，對於整個大灣區樓市，就是鼕日裏的一把火。

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數據顯示，2021年大灣區的GDP是12.6萬億，以不到全中國0.6%的麵積，創造瞭全國12%的 GDP。

在當下混亂時期，大灣區經濟維穩對全國大盤來說，舉足輕重。

所以你會發現，去年以炒房名義， 被圍追堵截的各個大灣區城市，現在基本都放開瞭。

4月26日，佛山打響大灣區放鬆限購第一槍：

限購區滿五年二手房不再納入限購；非限購區恢復首付2成政策；人纔T卡申領門檻降低。

緊接著一周內，中山直接將購房門檻放鬆到瞭大專以上；東莞則在齣台瞭7條樓市新政，恢復個稅購房，取消新入戶購房“雙半年”限製等；惠州取消瞭對大亞灣和惠陽片區的限購政策；江門直接發放“購房大禮包”。

如此高頻鬆綁樓市，在大灣區樓市曆史中並不多見， 明擺著，大灣區真著急瞭。

很多人問我，大灣區樓市逐步放開， 會不會造成2015年的熱象，房價再瘋漲一輪？

答案是否定的，大灣區樓市跟其他區域不一樣，樓市已經深度關聯，存在 「區域輪動效應」 。

2019年的時候，我就通過數據推算和行情演繹，提齣瞭 「大灣區輪動學」 。

攤開地圖，我們可以把大灣區分為東西部， 東部的核心是深圳，西部的核心是廣州。

東部， 隻有深圳樓市行情起來， 購買力外溢，買房需求纔會傳遞至東莞和惠州，還有隔岸的中山；西部， 隻有廣州行情起飛， 纔會帶動佛山。

傳動機製就是 “需求外溢” ，比如深圳房價上漲，買不起房子的就會選擇在臨深片區置業，以圖先有一個落腳的地方，從而再輾轉騰挪，最後買迴深圳。

當然這其中也有投資客的身影。

深圳和廣州，兩個龍頭城市分彆是獨立行情， 一般是深圳先漲，廣州緊隨其後，兩者行情相距可能也有半年時間。

現在的情況是，深圳因為去年炒房過於瘋狂，房價漲得太厲害，被二手房指導價政策強行冰封，整個市場異常低迷。

隔壁的東莞和惠州，也跟著熄火。

到現在為止， 東部樓市已經暫停瞭一年左右。 現在雖然東莞和惠州都放開瞭政策，成交可能會有一定迴暖，但距離反彈，還很遙遠。

整個東部現在都在盯著深圳，深 圳起，東部起，深圳落，東部落。

深圳前段時間傳齣要上調二手房指導價， 主動復蘇樓市，但目前還沒有具體消息，估計官方在評估政策帶來的影響。

畢竟炒房第一城，樓市不是那麼好管控的。

答案在5月就會揭曉。

因為按照目前的局勢， 深圳放也得放，不放也得放， 四月數據不好看，經濟運行受阻，所有買房人都在觀望政策變化，賣房人也不敢掛牌。

而西部，廣州房價還沒有那麼高，之前也沒有經曆類似於深圳的大漲行情，整體樓市調整空間足夠。

所以這一輪樓市周期中，很可能被安排為舞台上的主角，接下來行情逐漸復蘇，帶動西部城市行情上行。

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為什麼我把大灣區西部樓市隻設定為 廣州、佛山 兩個城市呢？

因為肇慶和江門本質上是傳統三四綫城市，跟不上一綫城市節奏，而珠海則更多是全國性市場，走的是獨立行情。

佛山這輪政策齣台比較溫和，沒有提齣較大規模的刺激動作，可能是對樓市比較自信，畢竟工業起傢的城市，也不想把房地産經濟天天放在嘴上。

接下來在廣州行 情的帶動下，佛山樓市會進入觸底反彈的行情階段。

但這座城市最大的問題是庫存比較大。

截止到3月末，按照已經批租齣去的土地計算住宅庫存量（廣義庫存）， 佛山庫存量高達8000萬�O以上，庫存總量排名全國第18位。

二手房也很多，基本是近幾年的曆史新高，鏈傢數據顯示，佛山目前房源掛牌量在8萬套左右。

大庫存就是 大分化。

這意味著佛山房價整體上漲的概率很低，接下來主要是主核心區，尤其是佛山東部臨廣片區行情起勢。一部分是本地客群買房，另一部分是廣州客源。

佛山買房，打的是明牌， 隻有限購區有價值，非限購區盡量彆碰。

西部的中山，我一直都不太看好， 沒增量沒概念也沒基本麵， 廣州不帶他玩，之前全靠深圳客過來一頓瞎炒。

剋而瑞數據顯示，中山1-3月一手住宅網簽量僅有6000套左右，對比去年同期（1.6萬套），基本是膝斬水平。

第一季度經濟奇差無比，GDP增速僅有2.2%，在整個大灣區城市排名倒數。

唯一有概念的地方，是靠著深中通道發傢的東部組團，但經過幾輪爆炒，利好已經提前兌現甚至透支，現在很多炒房客都被套著，再想打深中通道概念圈錢的可能性基本為0。

即使接下來利好頻齣，這個地方也要謹慎上車。

最後是珠海。

珠海在樓市層麵，非常特殊，它不跟廣州和深圳， 走的是獨立行情， 畢竟橫琴概念是未來大灣區的規劃核心，是人民幣國際化的重要窗口。

除瞭産業外，氣候舒適的宜居環境，讓珠海的客源擴展到全國市場。去年由於大灣區集體調控，珠海也在迴落調整。

但基本都是炒房客抬高，泡沫比較嚴重的地方，比如北圍新區，航空新城等等，橫琴和鬥門的湖心新城價格基本沒動。

冷市抗跌，熱市就能領漲。

通過第一季度的數據發現， 鬥門成為珠海目前成交最高的區域，這裏的剛需購買力最強，也是當地房價的重要支撐。

目前珠海也在跟著大灣區逐步利好樓市，逐步下調房貸利率，行情也進入復蘇階段。

最後再做個總結。

1、 “穩增長”大基調下，大灣區城市群作為主要經濟承擔角色， 樓市是必然要穩的，接下來調控放鬆政策隻會越來越多，力度越來越狠。

2、 大灣區行情反彈是時間問題，但不會復刻前幾年的 “非理智行情” ―無論任何地方，一頓亂炒，而是學會與價值匹配成長， 實打實地跟著産業和人口走。

3、 闆塊輪動效應會更加明顯。西部率先迴暖 ，廣州和佛山為主力， 珠海復蘇，而東部，更多要看深圳接下來是否會放開政策刺激樓市。

如果深圳放開調控，東莞會跟著反彈，但惠州整體很難跟上行情，唯有緊臨深片區和金山湖核心區有購買力。

至於其他比如肇慶、江門這類城市，跟全國三四綫城市一樣，繼續橫盤陰跌。

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