居住正義最後一哩房地産稅製三大不公平實價課稅纔是解藥

發表日期 2014-03-31T16:13:18+08:00

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趣味新聞網記者特別報導 : 居住正義最後一哩房地産稅製三大不公平實價課稅纔是解藥目前房地産稅製主要有房地産持有成本太低、交易成本太低、一房三價稅製太過復雜三大不公平。對高房價不滿的 ... 居住正義最後一哩房地産稅製三大不公 .....

居住正義最後一哩

房地産稅製三大不公平
實價課稅纔是解藥

目前房地産稅製主要有房地産持有成本太低、交易成本太低、一房三價稅製太過復雜三大不公平。

對高房價不滿的民怨已到爆發邊緣，走嚮全麵實價課稅已勢在必行。

版權所有: 財訊雜誌文／林文義

唐朝詩人杜甫曾寫詩抒懷：「安得廣廈韆萬間，大庇天下寒士俱歡顔，風雨不動安如山」。然而，1000年後的台灣，高房價使不少年輕人買不起房子；因此，一樣有像杜甫胸懷理想之人，也該思考如何讓天下人都能住得起房子？

深入探討當前居住正義的問題，與不動産獲利課稅太少的租稅不正義有關；草根影響力文教基金會在去年12月委託醒吾科大民調中心的調查顯示，有8成受訪民眾認為目前房地産獲利與稅負根本不成比例，顯然不閤理；另外，有5成受訪民眾贊成以課重稅方式抑製炒房問題。這也顯示，民間要求改變不公平稅製的呼聲愈來愈高，房地産稅改已勢在必行瞭。

目前的房地産稅製主要有三大不公平，分彆是房地産持有成本太低、交易成本太低、一房三價稅製太過復雜。

半數民眾贊成房地産課重稅
實價課稅可增上韆億稅收

首先，房地産持有成本與交易成本太低，與房地産交易課稅的稅基──即房屋評定現值與公告土地現值太低，遠遠偏離市價有關。至於房地産稅製太復雜，則與台灣特有的課稅方式有關，因為民間賣房子都是房屋與土地一起賣，沒有單獨賣房子或土地的；但現行的房地産稅製，不管在交易的所得稅或持有稅上，卻都是採房、地分離課稅的方式，賣房子要課財産交易所得稅（併入綜閤所得課徵），賣土地則不課所得稅而是課土地增值稅；持有稅的部分，房子課房屋稅，土地則是課地價稅。

而為瞭對房地分離課稅，政府又創造齣三種與市價無關的價格標準，分彆是：房屋評定現值（課房屋稅用）、公告地價（課地價稅用）、公告土地現值（課土地增值稅用）。

奇怪的是，財政部把房地産稅製搞成一屋三價復雜無比，再去課奇低的稅款，使得從房地産交易中獲利者，賺太多且繳太少，難怪民調會顯示民眾對房地産稅製不滿的情緒。

如果依實價課徵，財政部平均一年即可增加約1000多億元稅收，對當前空虛的國庫稱得上是大補。勤業眾信會計師莊瑜敏與資誠會計師許祺昌指齣，由於《憲法》明定土地隻能課土增稅，若房地産要改按實價課所得稅，必須維持土增稅製度，並允許土增稅可以扣抵實價課徵的所得稅，這樣纔比較可行。

房地産稅製改革藥方：
兩稅閤一＋實價課稅

至於以實價課徵所得稅的稅率訂定的問題，曾任財政部長、現任成大副校長何誌欽錶示，房地産實價課稅，應採取分離課稅不必併入個人綜閤所得稅，以減少反對的阻力，且分離課稅的稅率訂在20％，較為適當。

然而，房地産稅製積弊由來已久，實價課稅也非一蹴可幾；何誌欽指齣，先維持土增稅課稅製避免違憲，再仿效國外的作法，把房屋及土地閤一，直接以實價課徵房地産交易所得稅，稅率訂為20％分離課稅，並允許土增稅可扣抵實價課徵的所得稅，另外，取消房屋稅及地價稅，也改為房地閤一，改課房地産一定比率的定量房産稅。

對此，小英基金會執行長林全指齣，把房屋及土地閤起來用實價課所得稅，這是另一種兩稅閤一，但須注意如果納稅人繳納的土增稅小於依實價課徵的所得稅，必須補繳其中的差額稅款，但若是納稅人繳納的土增稅大於實價課徵的所得稅，則並不退還稅款，以防中間有人套利。

另外，淡江大學産業經濟係副教授莊孟翰則指齣，以分離課稅方式，用實價課徵房地産所得稅，再允許土增稅可扣抵，是可以思考的方嚮；但莊孟翰指齣，這波台灣房價大幅上漲和海外資金迴台炒房有關，因此，為瞭抑製房價上漲，有必要仿照國外的方式，對迴台炒房的資金或境外迴台投資房地産，加重課徵房地産的資本利得稅，並提高持有房地産的房屋稅及地價稅成本。

先建立實價課所得稅製
房地産持有稅負維持不變

講到提高房地産的持有成本，台北市副市長張金鶚指齣，這纔是高房價的核心問題，有必要提高持有多戶房屋者的房屋稅及地價稅。

張金鶚說，要以實價對房地産課所得稅，他都贊成，但現在最大的問題是房地産的持有成本太低，獲利太好，成為低風險高報酬的投資工具，大傢都去投資房地産，纔使得房價高漲，因此，有必要提高房屋的持有稅負成本。

不過，對於拉高房地産持有成本的作法，當過財政部長的何誌欽及林全都認為必須審慎，並一緻認為，這要分成兩個議題分彆進行，若一次對房地産的所得稅及持有稅製同時下猛藥，可能會使問題變得非常復雜。

何誌欽認為，從事稅製改革必須有策略，不能太貪心，想一次達成所有目標，要訂齣先後次序，就像作戰一樣，要先打擊主要敵人；就房地産稅製改革來看，建立對房地産實價課所得稅製最重要，因為房地産買賣可能獲利數倍，造成的不公平比較嚴重，在推行實價課稅同時，對房地産持有稅負，可能先維持不變，不然同時進行兩種稅改，反對聲浪太大，成功的機會將降低。

新稅製政府多收稅1400億

如果按「以20％稅率對房地産實價課所得稅，且允許已納土增稅可以扣抵」的設計來推算，估計一年政府約可多齣1400 億元土增稅；因為依2012 年財政部統計，2012 年全年申報土地交易，依公告土地現值計算的土地漲價金額為6750 億元，繳納的土增稅為817 億元，而一般估計公告土地現值約為土地市價6 成，以此推算，則2012 年土地交易市價漲價金額應為1.125 兆元（6750 億元÷0.6=1.125 兆元），再以1.125 兆元乘上20％稅率，得齣以實價可課到的土增稅為2250 億元，扣掉已納的817 億元，估計實價課稅後，還多齣1433 億元土增稅。

林全也指齣，主張調高持有稅負者，是看到房地産持有成本太低，纔引起有人囤積房屋，造成房價大漲，但其實目前的房屋稅及地價稅的稅率，和外國相比並不低，房地産持有稅負太低，是因房屋評定現值及公告地價等稅基太低所緻，而地方政府不願意調高各種房地現值，又與現行的地方財政製度有關，地方政府缺錢主要是嚮中央要錢，那地方政府就沒有多課稅的意願，如果這個問題不能解決，即使現在將房屋稅及地價稅率調高，在政治的運作下，不久還是會迴到原狀。因此，林全認為，房地産的持有成本，還是可採以估價方式課徵，而所得稅的部分則可逐步走嚮實價課稅，兩者分彆進行可以減少房地産稅製改革的復雜度，避免彼此牽製。

除瞭製度上的改變，房地産改為實價課稅製度，另一個重要的措施，就是要如何掌控實價，這次地政士在立法院抗議就和實價登錄有關，地政士公會全聯會理事長蘇榮淇指齣，行政院現在把房地産實價登錄的責任，全套在地政士頭上，這並不閤理，房地産買賣中，買賣雙方的當事人最清楚並有能力掌握交易實價，不能要地政士承擔全部實價登錄的責任。

交易資訊須完全透明
稅改能否成功　民意很重要

由此可見，實價課稅中，光建立實價登錄製度就有相當的難度。對此，曾在美國國稅局工作過的何誌欽指齣，美國對房屋交易的實價掌控機製非常完整，加上房地産交易金額都相當大筆，且多半會嚮銀行貸款，要查核房地産的交易金額，至少有銀行的資料可做依據；另外，美國在課房地産持有稅時，也是由各地方政府依房地産市價公告評定現值，其評定的價格依據都必須上網公開，讓民眾查詢，以透明化的製度建立房地産交易實價機製。

台北商業技術學院會計財稅所教授黃耀輝指齣，要建立實價登錄製度，最重要的就是透明化，例如，曾經住在美國的人，隻要用手機上網點一下以前住過的地方，包括住址、門牌及房地産的價格，完全一清二楚；像美國如此講究個人隱私的國傢，對房地産交易價格資訊可以完全透明，台灣為何不行？

黃耀輝指齣，目前行政院在做的實價登錄，採用去識彆化的作法，就是在外界壓力妥協的結果，隻能看到一個區域的房價，就是故意不讓民眾看到特定地點房地産的真實價格，這是不對的；另外，實價登錄當初立法時，還有一個附帶決議，要求在各項配套措施建立完成前，實價登錄資料不得作為實價課稅之用，這些規定都是擋住實價課稅的石頭，有必要及早搬開。

房地産實價課稅製度雖然還在討論階段，但這項稅改能否成功，與民間的共識很有關係，當初，財政部推動最低稅負製也是在民間支持下，半年內就完成立法；民間對高房價不滿逐漸纍積，過去大量囤積土地或是靠房地産炒作緻富的業者必須知所警惕，現在這種高報酬低稅負的時代，很快就要成為過去瞭！

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大家都知道实质课税才是解药！
问题是立院里的猪公都被财团养着！
哪管咱们这些死老百姓的生或死！
居住正义最后一哩房地产税制三大不公平实价课税才是解药

我觉得150万户的公共屋村也不错
台北市50万户
新北市三重新庄板桥中和永和新店100万
你房价高破天
我全家还是能住一个月五千元的房子
小归小
至少有个遮风避雨的家

#引用

要不要提供一些这方面的资讯........

我相信很多人都有兴趣

不公平大家都知道，立委当然也知道，但是想要修法，难......
先别说立委被财团金主圈养着
就是单说立委自己，谁的名下没几栋豪宅？蓝委绿委都一样
这个问题，就算2016变天也没办法解决，因为提案就成过街老鼠，在自己党团里都过不了，更别说列入议程了

#引用

就香港的鞋盒公寓啊
公共屋村是从古惑仔里听来的
或者是富贵系列

只不过台湾又不是香港.弹丸之地
建坪20
一面阳台
公共厕所+公共浴室
房租挂勾基本工资
以三分之一或四分之一为基准
假使房客挂点或等等
直系亲属第一优先续租

户数可以调整
台北市能增加就最好
公共厕所.浴室绝对不能更动
你知道台湾人爱佔小便宜的心态
我觉得公共厕浴可以有效的阻挡有钱人来租
财产设限的方法烂到爆
很多富豪在国税局里是无业游民
所以要用
穷人可以有遮风避雨的家
但住得不舒适
有钱人不想住
穷人一有办法也想搬出去
的理念来经营
毕竟公共屋村是为了穷人盖的

在台湾没用……
台湾有钱人不会「自己」来住，但是可以找人头围他几十间上百间再转租转售牟利
只要有利可图就有人会来赚，哪管你是不是黑心钱，甚至透过黑道控制管委会也不奇怪

台湾的国宅设限也是很多，但是这些限制根本形同虚设，投资客一转手照样翻倍卖
总是有人可以迅速找到漏洞，或者……这根本就是立法时，预先开好的后门

台湾人的智慧并不缺乏解决问题，改善经济的创意，只是……
立委立法怠惰+公务员执法怠惰+官商勾结……再好的立意，也被搞砸了 本帖最后由心包太虚于 2014-4-1 20:01 编辑

公共屋村是香港的叫法，其实就是国宅housing projects（台湾有合宜住宅、社会住宅、现代住宅)能从命名上联想国宅整体

在奢侈税未上路前，这个话题引起很多讨论...却有很多人担心会不会造成贫民窟然后贫富对立的情况，我记得当时天龙人(详见海贼王)这一词在那时蛮常见的(郭冠英功不可没)

但我个人认为贫民窟这说法太偏见，香港在国宅上是成功的，其中有兴趣的可以上网去找资料，对那方面的说明很多，我只简单的从维基百科中将申请资格copy过来：

申请人必须为年满18岁的香港永久性居民

收入不得超过政府制定之「最高入息及总资产净值限」（视申请人的家庭人数而定），一旦超出「最高入息及总资产净值限」的中产或富裕家庭，日后均永久不得申请公屋

曾申请入住居者有其屋的个人或家庭，不论是否成功或已迁出居屋，日后均永久不得申请公屋

申请表格可到各区公共屋邨办事处索取，交出后需要3至5个月内通知

一般年龄越低，成功分配公屋的机会率就越低，等候时间也会相对较长。至于年龄超过60岁的独居长者可以以「高龄单身人士」而获得优先配位
租金一般会佔该公屋住户每月收入约10个百分比，租金亦包括该屋邨之管理费，无须补地价

根据政府最新定立之「公屋扣分制度」，如住客入住公屋后有多次高空掷物或私自养宠物等的记录，会因应情况而扣分。如被扣尽分数，该住客将会被要求强制撤出原有的公屋，并判入住中转房屋，日后亦永久不得申请公屋

如果申请人与「富户政策」有抵触或因犯事而被判坐牢，均会被递夺公屋住客的资格，日后亦永久不得申请公屋

在台湾如能完善建全的国宅社区制度，贫民窟说词绝对不成立...更何况台湾保全和社区住宅(总干事、管委会)这方面的发展绝对能更完善制度。

写到这，可能有人会问最近电视上播出的「鸡笼」又是怎么回事？

那些其实并不是国宅，大半以上都是在等申请，其中原因跟大陆客涌入(自由行)有很大关系，对台湾来讲...服贸开放后是否拉高台湾房价多少有借鉴关系，也是吵着要监督制度的因素之一(个人看法)因为大陆富商说穿了都是官商，买地是毫不手软。

以下对服贸敏感，有色话题请跳过
在这里我也只对服贸小说一下，个人是支持服贸也支持学运。

以香港为例，初期确实带动就业和经济，但后期根本就是乱套了！
中国官方一开始就不负责任对梁振英警告一旦门打开...他们是关不上的，梁振英也拍胸对香港的监督机制有信心，哪知现在的逾期居留、治安、双非、水货客问题日益严重。
但马政府也说过服贸限制劳工来台和居留取得不易的问题...这其实就是人民的信任问题跟监督条例是否必须就不再多说了...

回主题...

孙大千说过:「奢侈税有打击短期投资的效果，仅能治标，却无法治本，要健全房市，得靠内政部提出一套完善的社会住宅规划，透过租税工具是无法达成打房的效果。」

这段话值得深思，房市要如何健全？

有人说就是加重税金...这是一个方法，但透过奢侈税可以了解，刚开始有些投资客会急着甩房，但没多久又开始投机，确实只治标。
固因影响层面太广，多数人选出来的代表，其代表者多数考虑的不是多数人的利益而是自身与背后财团的利益，不用去想会不会通过，而是要思考法案里面有多少漏洞。

加重税不论古今、内外都只能短期，长期下去不是废除就是更乱，想烂一点，会因利益而歪沟；想重一点，财团也支撑着国家，倒了瞬间影响多大也是要考虑的。

那要如何完善?

我想除非政府能下决心规定，国宅不得转卖租借，转卖也只能低价转卖政府，再由政府出售租借人民。
而对土地兴建能由政府发包，建商兴建...

简单解释就是
1.因为几乎民营公办，要杜绝建商在品质、回扣等弊案
2.因为转手差价，要解决余屋变少，土地不足，投资炒房

现在不是以前，以前政府财大气粗...没有配套；现在想方设法节省，但在配套上...决心太少和私心太多

再来讲到非国宅部分...

在市区有多少空屋和商办改套房租借或住宅改商办租用...这些都是政府在都市规画和投资客身上没做到控管的问题，人头比比皆是...人权问题做不到有效户口普查，如何有效解决，我看优先考虑的是警察制度(一人多用没有效划分职则)和公务人员制度(很多闲职都把事情推给前线和基层)

最后让我忧心的是去年桃园和新北市一带中的工、商、科技业园区(含台中、高雄)及捷运新建附近的房屋和土地成交量太多、走势太快，如果不能有效控制，全台房价会在今年继续攀高...

PS:以上纯属个人想法，上班摸鱼打发时间写的，看看就好，快下班了...草草结尾@Q@ 本帖最后由莎筱于 2014-4-1 16:50 编辑

这好像大家都知道，但政府就是办不到...

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