發表日期 3/22/2022, 2:33:02 PM
國內樓市去年陰跌不止,今年各城連環救市,未見明顯起色,一切似乎都證明:信心沒瞭,救市沒用。
從民生層麵,樓市下跌符閤更多人的期待和預期。
再看深圳,調控一年多時間,不過跌瞭區區10-15%,怎麼看也沒跌到位,隻需靜靜等待就是瞭。
然而,現實往往比理想殘酷。
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2020年初,深圳超越北上,成為全國房價最高的城市,全國人民驚呼深圳要上天。
但形勢變的比人心更快,不過短短一年,北上已追上甚至超過深圳。
這是北京當前的房價地圖,西城均價12.6萬,東城10.8萬,海澱9.8萬,朝陽7.1萬。
對比一下深圳當前的房價地圖。
南山12.5萬,福田11萬,寶安9.5萬,羅湖和龍華7.8萬。
如果深圳和北京類比,南山可對標西城,福田對標東城,寶安對標海澱,朝陽對標羅湖和龍華。
從均價來看,雙方差異不大,但是一年前,深圳明顯高於北京,不過一年時間,水位竟然找平瞭。
因為最近一年 ,深圳一直在跌,北京一直在漲。
現在北京西城的老破學qu房,15-20萬,海澱遍地10萬+。
北京四環內除瞭老公房,麵積普遍偏大,兩房90-100平,三房130-150平是主流産品,從總價來看,北京比深圳隻高不低。
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但是,現在最貴的不是北京,而是上海。
上海前年大漲瞭一年,去年橫盤小漲,今年小陽春繼續跳漲,上海接棒深圳,變成永遠的神。
不要看綠中介的掛盤價,什麼徐匯9萬,靜安8萬4,黃浦7萬7,看起來煞是親民,實際全是假象,因為有2/3的房源根本沒有展示。
現在能上架的隻有位置差品質低的低價房源,看起來價格還不錯,等你真去市場,會發現能看上的價格都讓你倒吸一口涼氣。
上海豪宅屢破新高的消息近期都有刷到吧,大傢以為創新高的隻有豪宅嗎,改善剛需都在跳漲,現在上海的房價已超越北深,不可描述。
甚至廣州,珠江新城也在屢創新高,一位客戶嚮我抱怨,去珠城看房發現買套三房要兩韆多萬,一韆多萬隻能買兩房,還是將近20年樓齡的老房子,對比之下,還不如買深圳。
最近一年四個一綫,隻有深圳在跌,另外三個都在漲,一年時間一綫樓市格局已變,深圳早已跌落王座。
北上廣深四城對比,深圳不敢說是窪地,但絕對已經不貴瞭。
如果有人不信,不要去看網上的掛盤價,在計劃之手的操控下,網絡信息已經失真,要麼是指導價,要麼高價房源被屏蔽,隨便打幾個本地中介電話,心裏就有數瞭。
講這些隻是描述事實,我手頭有好幾個去年簽約的深圳客戶,有的觀望一年多瞭,一直在等底部,我並不催他們,一切隨緣,隻希望他們以後不要埋怨我。
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最近幾年,很多城市走的都是暗行情。
暗行情有兩個特點:
1、大部分闆塊和樓盤不動,甚至還跌,小部分闆塊和樓盤上漲。
2、沒有短期劇烈的快漲,而是長期小幅地慢漲,一年上漲10-20個點,分散到每個月很容易被忽視。
這種上漲造成的結果就是,本地有部分人覺察到,外地人很難感知到,普遍認為它一直處於橫盤狀態。
小部分漲,大部分不漲甚至跌,會導緻這個城市的房價,從統計數據看很漂亮,停滯不動,不會引發關注,也不會觸發調控。
幾年過去,很多人以為這個城市沒漲,其實房價已嚴重兩極分化,好房子動輒五六萬。
過去幾年所謂的樓市淡季,很多城市走的就是暗行情,成都、西安、閤肥、武漢、長三角,福建多個城市大多如此,它們房價的天花闆已高到突破你想象。
隻有珠三角的深圳、廣州、東莞、佛山,這次仍沿用瞭傳統的上漲模式,結果被重點關注和調控。
換句話說,很多你認為沒漲過的城市已經默默漲過瞭。
對比北上廣,對比這些二綫,你認為深圳的房價還貴的離譜嗎?深圳如果再跌,其他城市的價格還撐得住嗎?
或者說,深圳如果再跌,就會變成窪地,資金就會迴流。
當然,深圳依然很貴,我也認為它太貴。但現實就是, 每個大城市的房價對比本地的産業和收入,都非常昂貴,不管我們接不接受,這就是事實和真相。
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2022年深圳的樓市值不值得入手呢?哪些人該入手?
2022年深圳的樓市值不值得入手呢,我覺得值不值得入手不能一概而論,一般我們置業都是有以下三大種需求的:第一種需求是剛性需求;第二種需求是改善性需求,改善性需求又分為剛性改善及傢庭是純粹有二套置業需求的;第三種需求是投資性需求,所以接下來我們會從以下三大種需求齣發探討一下2022年深圳的樓市值不值得入手呢?
剛需客戶群體該不該入手呢?
首先探討一下剛需客戶群體,2022年我覺得對於剛需客戶來說還是非常友好的一年,體現在以下兩個方麵:首先是金融環境市場方麵,2022年會是金融市場環境比較寬鬆的一年,今年開年的第一個月市場已經進行瞭一次降息瞭,鑒於今年的市場經濟情況來看,降準降息還是會持續,對於我們購房者開說降息能讓我們少還點房貸,金融政策寬鬆也意味著銀行的放款更快,資料審核可能也相對容易通過。其次再來看下2022整體新房供應量,我們知道2021年深圳是進行瞭3次土拍的,土拍地塊達到瞭38塊之多,這裏麵除瞭深汕閤作區的3個地塊及幾個隻租不售的人纔房地塊之外,深圳可售商品房地塊仍然是創下瞭近幾年來的新高,去年拍的地一般都在今年年中或者下半年入市,對於購房者來說可以選擇的新樓盤也比較多,由於新房限價,一般的新房都比周邊二手房倒掛1~4萬的左右的單價,所以價格相對來說也是非常友好的。對於想蹲二手房的客戶群體來說我覺得今年也是有機會的,首先今年二手房的指導價政策仍然不會放鬆,雖然最近相傳二手房指導價會上調但是一次性上調的幅度不會太大,所以市場持續會有筍盤齣來,想蹲二手房的客戶群體也可以隨時做好入手的準備,所以從市場環境及供應量綜閤來說 今年是剛需客戶非常值得入手的一年。
改善性客戶群體該不該入手呢?
改善性客戶群體可分為剛性改善及傢庭純粹是有二套置業需求的群體
剛性改善是需要賣掉一套房在買一套房,這個群體在731新政及220新政之後是受傷最深的一個群體。總體來說是陷入瞭兩難的境地,第一難是打新難,因為名下有房打新積分拼不過剛需基本無緣稍微好點的樓盤,第二難是賣房難,想要賣房指導價齣來後二手房市場幾乎冰封,要麼賣不動要麼得割肉,剛改客戶群體可以說是買不得賣不得,那對於這個被政策懟得傷痕纍纍的群體來說今年能不能入手或者說有沒有機會入手呢?首先來說這個群體要解決的主要問題是要把手上的房賣掉,今年的二手房指導價還沒齣來,相傳二手房指導價要上調,雖然可能上調的幅度不會太大,但是上調是市場釋放積極的信號,有利於市場信心提振!再結閤政策來看,今年兩會的主基調還是房住不炒,穩地價穩房價穩預期,穩說明瞭方嚮不會差,再看最近銀保監會公開講話中說房地産去杠杆已有明顯效果,不希望房價調整得太劇烈對經濟的衝擊影響太大,這句話可以說是定調瞭房地産穩增長這個主綫,今年的經濟增數目標是5.5%,所以綜閤種種的跡象錶明針對房地産的調控已經是拐點瞭,最壞的情況或許已經過去,未來的方嚮是在穩中求進,等到市場信心會逐步恢復時候,預計會齣現波段迴暖的市場行情,想要賣房在換房的客戶可以提前做好準備,對於這個群體來說,我覺得3個字總結: 等風來!
另外一種情況是傢庭有二套置業需求的客戶群體這類群體也是比較受傷的,但好在不需要賣房在置換,相對於剛改客戶群體來說卡喉的問題沒有那麼嚴重,對於這類群體來說今年新房供應量大,市場不是之前的開盤即清盤的火爆瞭,如果不是打新特彆熱門的樓盤還是非常有機會的,所以這個群體可以根據自己的需求做好準備,總結4個字: 擇機行動!
投資性客戶群體該不該入手呢?
我們接著來探討一下投資性客戶群體:
這一類群體首先要認識到兩個問題,第一個問題是目前的樓市已經不是以前的普漲時代瞭,隨便買都能賺錢的時代已經過去,隨著房住不炒的政策越來越深入的執行,隻有成長空間好的城市跟地段纔能跑贏市場已成既定的事實。第二個問題是投資跟投機不是一個概念,市場好的時候投資投機都能賺到錢,但是現在房地産現狀已經不存在投機瞭,投資房地産要做好中長期的打算,切記不可盲目的加杠杆,手上有閑散資金的客戶群體可以做為資産配置閤理投資,但是一定要選擇成長性比較好城市及區域,投資類客戶群體先把這兩個問題想清楚再下手是比較理智的。基於2022年新房供應量及限價的情況看投資類客戶群體建議考慮新房為主,半成熟有成長空間的區域投資門檻低也是不錯的選擇,總體來說這類群體先理解清楚需求跟利弊在擇機入手,總結四個字: 謀而後動!
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結語:
迴首過往,每逢經濟麵臨危機,迎來的從來不是房價大跌,而是放水之後的房價大漲。
你也許會說,這次不一樣,這次真的不一樣。
其實每次都一樣,人們隻聽自己喜歡聽的,隻信自己願意信的。 人類最大的教訓,就是從來不吸取教訓。
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