這是拿鐵房産觀的第135篇原創相信大傢昨天到處都看到瞭大小房産自媒體們都在發文吹赤沙TOD這個項目瞭 看到下麵有拉群的 琶洲南TOD，想對要買的人說 - 趣味新聞網

這是拿鐵房産觀的第135篇原創

相信大傢昨天到處都看到瞭大小房産自媒體們都在發文吹赤沙TOD這個項目瞭，看到下麵有拉群的，就知道是一篇廣告文沒錯瞭。

當然，廣告不會僅止於此，還會有更多。

但我們要想一想，一個不用打廣告的盤還要這麼賣力地打廣告，到底是有什麼玄機呢。

反正給我一種和樾府要開盤的感覺，和樾府開盤的時候也是一堆吹，中間也經曆瞭大起大落。

我想應該是越秀搞定瞭領導們，限價打開瞭，賣得貴瞭，有瞭利潤就不怕燒錢瞭。

現在就開始吹，也是想提前鎖一些資金迴來，然後從全款開始篩，看看有多少人認籌，再確認開盤價格如何。

就像當初和樾府開盤一樣，要你填張意嚮錶，你希望開盤的價格是多少。

如果14-15萬，那就太貴瞭，如果10萬左右，那又太便宜瞭，到底什麼價開盤呢，我們不知道，但是他們肯定會根據收籌情況來定。

好賣的時候就賣貴一點，不好賣就開始降價，再不濟就讓中介來推，跟和樾府的操作一模一樣。

說到這裏，喜歡的人非要買的人呢，會以為我在黑這個盤，理性一點的人呢，應該知道，開發商這麼精，你覺得他能讓你占到便宜嗎。

接下來我們繼續說些事實。

在琶洲篇一文讀懂琶洲購房邏輯（一）裏麵，已經說過瞭，未來琶洲最有潛力的是1500萬左右的。

此次赤沙TOD項目的開盤，也正好卡住瞭這個總價區間。

所以大部分麵積都是以140為主，隻有五棟闆樓，265-310方之間，這幾棟肯定會按最貴的價格來賣。

如果是14萬以上，總價接近4000-4500萬，這部分需求直接和天河的一眾新盤競爭，你看匯景台、臻頤府開那麼貴，一副不急賣的樣子，越秀也差不多是這種節奏，給壕們預留的。

不過，天河的豪宅盤和赤沙這個盤産品差異較大，客群略有不同，人傢是低密度小高層，主打園林和藝術，就是要遠離城市，赤沙是密度大的超高層，就是要貼著琶洲CBD而建。

對於普通買傢而言，140的戶型是比較值得買的，總價不到兩韆萬，看不上珠城的買傢們會來這裏。

戶型方麵，昨天自媒體們也吹過一遍瞭，個人認為，類似放大版的越秀其他幾個TOD剛需盤，隻是多瞭一個陽台和兩個衛生間，客廳更大。

越秀本身沒有豪宅基因，沒有保利和閤景做的豪宅漂亮，但這些也沒那麼重要瞭。

昨天我發瞭一篇微博，預計是高開低走，下麵是關於此盤的一些分析。

1、現在賣的是位置遠離高速的那幾棟，價格貴有貴的道理，二期那些更靠近高速且又是一堆140和麵積更剛需的125的塔樓，噪音大單價肯定也會低一些。

2、總貨量預計1436戶，不算多，主要還是125/140方為主流，總價預計1600萬起。

這部分需求的買傢可以選擇的有珠江新城中區和西區。

如果上述熱門闆塊賣得不好，同樣，赤沙的需求也不會很大。

從目前天河的熱度來看，珠城和天河公園的改善盤還是很受歡迎的，價格已經迴到瞭高位，好的樓層和戶型一房難求。

這個也印證瞭之前的觀點，廣州的買傢開始上升到1500萬預算瞭，如果以130-144之間的剛改麵積段來計算，單價突破10萬的地方不多，值得買的地方更不多瞭。

但有一點，珠城是供需不平衡造成的價格上漲，整個珠城不超豪宅且總價在2000萬以內的值得買的可能幾十套都沒有。

而赤沙這個盤2000萬以內的貨量還是挺多的，同時還需要和天河的一些新盤競爭，喜歡買新盤的人一般也會對比，說不定還在等其他幾個未開盤的。

3、需要學位的剛改型買傢更注重學校，赤沙這個學校是36班九年一貫製的，是要和赤沙村民共讀的一個學校。

這麼好賣，越秀是不會引入名校的，和樾府的學校和保利天匯的學校維權事件曆曆在目。

300方的土豪不介意，他們也不要學位，剛改型的買傢一定會介意，將來成為二手後，二手自住型買傢也會比較在意學位問題。

如果是有和村民共讀，那教育質量可就不好說瞭，隔壁保利天悅的琶洲執信就是個例子。

4、今年廣州市場整體還是以平穩為主，買得起的人要麼是投資客，要麼是換房的人。

如果行情不好，自己的房子賣不掉，那接下來也買不瞭。

之前的文章也提到過，廣州核心區房價在嚮1500萬突破，這個是需要經曆時間和陣痛的，買得起的人已經入場瞭，買不起的還需要等。

其實這個部分纔是本篇文章的核心觀點，目前廣州成交最多的還是400-800萬之間的剛需買傢，超過1600萬，不管麵積多大，實質已經進入豪宅門檻瞭，隻不過麵積趨小化。

昨天的文章也說瞭，如今，買傢是在和政策博弈，在賭政策還會不會進一步寬鬆，在賭利率還會不會下降，再看房價還會不會漲。

如果預期未來兩三年價格變化不大，入場的可能性偏低，特彆是現在新盤多瞭，選擇也多瞭的情況下。

5、最後，我們說一下純投資要不要買的問題，如果你的資金總量較高，也不需要馬上入住，當然是可以買的。

但如果你需要貸款來買，且不說你貸款會不會被歧視，買入成本過高也是不建議的。

總價越高，意味著你付齣的成本越多，即便你五成貸個1000萬，也是有難度的。

我們按140方單價14萬來算，總價接近2000萬，首付1000萬，貸款1000萬，按照現行的房貸利率5.4%來算，這還是首套，如果二套就要5.8%以上瞭，月還款都接近6萬瞭，六年還需要投入四百多萬。

為什麼要算六年呢，預計三年交樓，一年齣證，兩年限售，其實預計六年時間短瞭一點，因為滿六年也不一定能馬上齣手，稅費那麼貴。

最大的不確定性在於，如果2024-2025年會有一波大的行情的話，是肯定會錯過的，你無法抵押或賣齣換更多的現金，這個時候，我預計廣州的限售年限一定會升級，參照其他城市3-5年，那變現時間就會拉長。

所以當你能夠賣齣的時候估計是2030年瞭，如果未來中國樓市最後一波行情是在2035年，你大概率也少吃瞭一波。

好，即便你能在2030年賣齣，如果沒有50%以上的漲幅，也就是趕上通貨膨脹而已，還沒算上你的利息支齣。

這裏我想說的是，總價越高的時候，你需要更強的增長動力和潛力，就比如，同樣是豪宅，荔灣白雲的豪宅都是沒有賺錢的。

如果你問我，五年後赤沙50%的漲幅都沒有嗎，我認為還是有的，你問十年後呢，這個時間太長瞭，誰也說不準。

翻倍的可能性大嗎，我覺得不大，你看保利天悅從2017年的10萬到2022年的17萬，也沒有翻倍吧。

另外，赤沙未來十年是有舊改盤在賣的，隻要附近有一手盤在賣，而且産品相似，那周邊二手的價格一定承壓，這個是鐵律。

舊改盤一定會做剛需和剛改型産品，剛需和剛改型小區是最內捲的。

上麵說的是通過貸款和高杠杆去純投資的買傢，有錢的土豪和自住型買傢其實不用介意這麼多。

如果你沒有賺錢，也不能怪你，畢竟開發商提前透支瞭一點。

6、如果你的資金實力夠得上，確實是難得的一個值得上車的新盤，特彆是在住宅稀缺的琶洲，長期看好。

等到將來琶洲建成像珠城一樣世界級的CBD，這種大的花園社區，純改善盤的優勢就會體現齣來。

以上。

拿鐵房産觀，專注廣州樓市谘詢與全流程買房服務，關注我，讓你買房路上少走彎路少踩坑。