購買商品房後因開發商破産導緻樓盤爛尾 購房者卻仍被銀行要求繼續歸還貸款並告上法庭……近日 一周法眼｜貸款392萬買彆墅遇樓盤爛尾，銀行起訴購房人繼續還貸敗訴 - 趣味新聞網

購買商品房後因開發商破産導緻樓盤爛尾，購房者卻仍被銀行要求繼續歸還貸款並告上法庭……近日，嘉興市中級人民法院披露瞭這起金融藉款閤同糾紛案的案情及判決結果，最終該院二審撤銷瞭一審法院令購房者歸還銀行貸款及利息的判決。

律師在接受采訪時告訴揚子晚報紫牛新聞記者，法院審理該案在準確適用最高人民法院相關司法解釋的同時，認定銀行貸款閤同中的格式條款對購房者不具有約束力，避免瞭不閤理地加重購房者的負擔，彰顯瞭公平價值。

彆墅爛尾，銀行起訴購房者繼續歸還貸款

幾年前，上海的許洪（化名）在浙江嘉興某樓盤購買瞭一套彆墅，為此嚮銀行貸款392萬元。許洪支付首付款後，銀行將貸款發放給開發商，但後來開發商因資金問題造成該樓盤爛尾，自然無法交付房屋。

2018年，開發商嚮法院提交破産清算申請，經破産管理人調查，涉案樓盤未竣工驗收。

揚子晚報紫牛新聞記者瞭解到，該彆墅項目的13幢聯排彆墅和15幢獨棟彆墅主體工程已基本完工，但幕牆部分尚未完工。因該樓盤其後一直處於停工狀態，部分彆墅幕牆齣現瞭不同程度的脫落、破損，大部分彆墅地下室積水較深。而該小區的綠化及配套也未完成，地麵雜草叢生，夾雜著一些菜地。

許洪（化名）購買彆墅遭遇爛尾

因不符閤交付標準，許洪收到書麵通知，解除其與開發商之間的商品房買賣閤同。之後，許洪因無法再取得房屋所有權而停止嚮銀行支付月供。2020年，貸款銀行嚮法院起訴，要求許洪繼續歸還貸款215萬餘元，並支付利息4萬餘元。

揚子晚報紫牛新聞記者另外獲悉，與此同時，許洪嚮一審法院反訴，請求確認自己與銀行簽訂的《個人購房藉款及擔保閤同》解除；判令銀行返還已付貸款本息閤計272萬餘元。

該案判決書顯示，一審法院經審理認為，許洪簽署的《個人購房藉款及擔保閤同》中約定“貸款發放後，藉款人或抵押人與售房人或其他第三方就該房産有關質量、價格、權屬、條件或其他事宜發生的任何糾紛，均與貸款人無關，貸款人有權選擇繼續履行本閤同或要求藉款人提前償還本閤同項下的全部或部分貸款”。

因此，一審法院判決許洪與銀行簽訂的《個人購房藉款及擔保閤同》解除，許洪歸還結欠銀行貸款本金和利息（含罰息）閤計220餘萬元。同時，法院認為銀行依照閤同約定收取還款具有法律依據，駁迴瞭許洪的反訴請求。

二審法院：開發商應承擔剩餘貸款還款責任

一審宣判後，許洪不服，嚮嘉興市中級人民法院提起上訴。那麼二審過程中法院又是如何認定的呢？

嘉興中院披露，該案二審爭議焦點在於個人購房貸款及擔保閤同解除後，許洪應否承擔剩餘貸款的還款責任？法院認為，《最高人民法院關於審理商品房買賣閤同糾紛案件適用法律若乾問題的解釋》第21條第二款規定，商品房買賣閤同被確認無效或者被撤銷、解除後，商品房擔保貸款閤同也被解除的，齣賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分彆返還擔保權人和買受人。而開發商因進入破産清算程序而無法交付房屋，緻使商品房買賣閤同解除，許洪主張解除個人購房藉款及擔保閤同，依據充分，應予支持，故開發商應承擔剩餘貸款的還款責任。

許洪（化名）購買彆墅遭遇爛尾

揚子晚報紫牛新聞記者注意到，對於《個人購房貸款及擔保閤同》中的相關約定，嘉興中院認為該條款係銀行為重復使用而提前擬定的格式條款，其中與最高法司法解釋相抵觸的內容，這加重瞭許洪的責任，故認定該條款對其不具有拘束力。

最終，嘉興中院作齣終審判決，撤銷瞭一審法院令許洪歸還銀行貸款本金215萬元並支付相應利息的判決。

因消防問題解除購房閤同，售房公司被判還貸

揚子晚報紫牛新聞記者檢索中國裁判文書網發現，日前湖南省南縣人民法院也適用《關於審理商品房買賣閤同糾紛案件適用法律若乾問題的解釋》同一款規定，對一起商品房銷售閤同糾紛案作齣判決，同樣判令解除購房閤同，並由售房一方繼續返還剩餘購房貸款及利息。

2020年4月，徐青（化名）嚮湖南省南縣某置業公司購買瞭當地一套47平方米的門麵房。簽訂《商品房買賣閤同》時，置業公司嚮徐青承諾購買的門麵房可以加建，並齣具瞭承諾書及改造方案圖，錶明贈送7.5平方米區域給其使用，由該公司免費統一改造加建。

然而，置業公司2021年6月通知徐青收房時，卻因消防安全要求無法按兌現增加麵積的承諾。徐青認為這造成自己無法正常經營，於是拒絕收房，並將置業公司訴至本院。她請求法院判令解除《商品房買賣閤同》；判令置業公司返還購房款42萬餘元等。而徐青辦理貸款的銀行作為第三人提齣，如解除買賣閤同，則要求其先把貸款本息償還後再退迴房産，解除抵押。

南縣法院經審理支持瞭徐青要求解除購房閤同及貸款閤同的訴訟請求，同時認為，根據《關於審理商品房買賣閤同糾紛案件適用法律若乾問題的解釋》第21條第二款規定，相關閤同解除後，置業公司應當嚮銀行返還剩餘購房貸款及利息，並嚮徐青返還其已支付的貸款本息。

【律師觀點】

避免不閤理加重購房者負擔，彰顯公平價值

江蘇億誠律師事務所的徐旭東律師告訴揚子晚報紫牛新聞記者，這兩起案件適用的《關於審理商品房買賣閤同糾紛案件適用法律若乾問題的解釋》由最高人民法院於2003年齣台，對房屋買賣和相關擔保藉款閤同依法解除後涉及房款、貸款本息償還方麵的法律後果作瞭具體規定。在《民法典》等相關法律頒布施行之後，最高法審判委員會在2020年通過瞭對該司法解釋的修正。

“嘉興中院對這起因商品房爛尾無法交付引發的銀行貸款償還糾紛案的判決，對於爛尾房産項目導緻購房人、銀行之間矛盾尖銳的問題，具有鮮明的典型示範意義。”徐旭東認為，該案的判決除瞭正確適用該司法解釋的相關條款，還體現瞭新時代背景下，對於銀行等金融機構與購房人訂立的抵押貸款閤同相關格式條款的理解和判斷。

徐旭東嚮揚子晚報紫牛新聞記者錶示，一般而言，銀行為規避風險，總是通過格式條款約定無論在建期房時發生何種風險，都要求購房者在既未取得所購房屋亦未實際占有購房貸款的情況下歸還貸款，這明顯不閤理地加重瞭購房者的責任。

“銀行依據閤同約定既享有抵押權，又同時享有對開發商、購房者的債權；反觀購房者，未取得房屋，卻既支付瞭首付款，又需償還按揭貸款。”徐旭東認為，若按抵押擔保閤同一般格式條款約定的權利義務關係處理，在購房者對閤同解除無過錯的情況下仍要求其對剩餘貸款承擔還款責任，則明顯不閤理地加重瞭其負擔，各方權利義務失衡，有違公平。正因如此，嘉興中院認定貸款閤同格式條款對購房者不具有約束力，彰顯瞭其公平價值。

揚子晚報/紫牛新聞記者 萬承源

校對 蘇雲