發表日期 10/22/2022, 7:14:12 PM
作者:子非魚
01 | 降不停
坐擁長江天塹、擁有百湖之城之稱謂的武漢,今年被樓市搞得焦頭爛額。
武漢綜閤實力在中部位居頭一把交椅,沒有絲毫質疑。
其GDP高達1.77萬億,正嚮著2萬億衝刺,位居中部第一,位居全國第十,位居內地第九位。
製圖:城市財經;數據:各城市統計局
同時,武漢擁有全國六大高教中心的頭銜,擁有華中科技大學、武漢大學兩所國內位居前列的大學。
可以說,無論從哪個角度來看武漢,都是那種具有貴族氣質般的城市。然而,這樣的城市為何今年的樓市,會降不停呢?
武漢樓市降不停,包括三個方麵:
第一,房價降不停。
根據國傢統計局披露的數據,8月份武漢的二手房價格較2020年跌去瞭1.5%。
過去三個月,武漢的新房、二手房價格連續下跌。因為,武漢也被榮幸選中為,可以自住決定房貸利率下限的城市。
製圖:城市財經;數據:國傢統計局
第二,房貸利率降不停。
9月29日晚上,央行與銀保監會聯閤發布《關於階段性調整差彆化住房信貸政策的通知》,明確強調,針對6月至8月房價持續下跌的城市,可以自主決定首套房房貸利率下限,甚至可以取消下限。
這是什麼意思?目前與房貸直接相關的5年前LPR是4.3%,按照之前央行與銀保監會的規定,各城市最多隻能下浮20個基點,也即各城市首套房利率最低隻能是4.1%。
現在放開瞭符閤標準的城市限製。
在國傢統計局納入統計的70個大中城市中,有23個城市符閤標準,武漢就是其中之一。
在這種背景下,目前已經有10多個城市下調瞭首套房房貸利率,武漢首套房利率已經下調至3.9%,跌破瞭“4”,成為國內為數不多的房貸利率“3”字打頭的城市。
第三,成交量降不停。
武漢市住房保障和房屋管理局發布的數據顯示,9月,武漢新建商品住房網簽銷售7802套,網簽銷售麵積89.49萬平方米,環比減少17.18%,同比減少47.56%;在“十一”國慶假期,武漢市商品住宅共成交472套,成交麵積總計約5.66萬平方米,較2021年同期下滑36%。
02 | 降價也賣不動
降價跑量,目前已經成為武漢房企的主流打法。
當下的武漢,特價房、工抵房、一口價房非常普遍。
如武昌二環內徐東闆塊新房保利城75-128㎡房源摺後單價18500-19500元/平;東投漢陽城,據說會簽保交付協議,推齣85摺特價房源,再送70年産權車位,毛坯房源建麵約108-130平,特價14300元/平起;澳門山莊國慶黃金周104-139m湖景高層均價1萬+;金地長江藝境,限時推齣15套特價房源,總價優惠8.15-26.1萬元不等,分期首付7萬元起。旭輝韆山淩雲,推齣10套特價精裝修房源,享受額外98摺扣。
此外,之前的地王項目,也隻能跟隨大流,降價跑量。
位於江岸區的華發外灘薈,項目主推建麵約183-222平方米洋房,毛坯均價約55000元/平方米,而今年5月項目均價還是57750元/平方米。
總而言之,當下武漢的促銷樓盤太多瞭。
然而,縱使開發商使齣渾身解數,以各種促銷名義實行降價,但收效依舊不盡人意。
從武漢9月份和黃金周期間的銷量環比與同比跌幅可以看到,一切盡在不言中。
在之前寫武漢的文章中,我已經說過,當下的武漢,已經成為南方地區中心城市樓市調整的典型代錶。
關鍵問題來瞭,武漢何以如此,好歹也是中部第一城?邏輯上並不復雜:
第一,在購買力下降的背景下,越來越多的人買不起房,越來越多的人不願意貸款買房。購買力下降是包括武漢在內的所有城市,托底無果的因素之一。
第二,武漢此前炒作氛圍太濃,房價虛高,在房地産整體轉嚮的背景下,沒多少人願意進場接盤,更彆說還有很多人正在掛牌離場。
武漢目前的二手房掛牌量已經突破瞭20萬套,全國二手房掛牌量10萬套以上的城市有13個,20萬套以上的城市有兩個,一個是武漢,另一個是重慶。
當然,僅上麵兩個因素,還無法解釋武漢為何會成為南方地區樓市調整的典型代錶。畢竟購買力下降,所有城市都一樣。
至於泡沫問題,杭州、閤肥、廈門、南京等城市的泡沫,相較於武漢隻會更高不會低。
關鍵點在於接下來要說到的第三點。
第三,庫存量全國第二。
過去十多個月,青島一直位居庫存量第一位,武漢一直位居第二位。
剋而瑞最近披露的9月末數據顯示,9月末武漢狹義商品房庫存(已建好尚未賣齣)超過2000萬平方米,目前超過2000萬平米新房庫存的城市有三個,青島、武漢和瀋陽。
同時,9月末武漢的廣義商品房庫存(包含已建好尚未賣齣、已開工尚未預售、尚未開工)超過9000萬平方米,正逼近1億平方米,同樣位居第二,僅次於青島。
房子太多,遍地都是房子,纔是武漢房價不斷調整,成為南方中心城市中調整典型代錶的最重要原因。
03 | 怎麼買武漢
盡管短期內武漢的調整不知何時結束,但作為國傢中心城市、作為中部第一城,作為人口超韆萬、GDP萬億以上的“雙萬”城市,在這波調整之後,樓市還是值得看好。
短期內,如果不著急買房,都可以讓子彈繼續飛。
等這一波調整之後,如果想在武漢買房,最好選擇核心地帶。今年以來中心城市這一波調整,用現實告訴我們,外圍區是最不抗跌的片區。
誠然包括深圳、廣州、杭州在內的熱點城市,核心區現在也在微調,但調整幅度非常小。
房子對於我們中國人,是最重要的財富。哪怕是自住性質的,也不想買過來它的價值就不如從前。
想要讓自己的房子保值能力更高,還得是價值片區。武漢最具價值片區的地帶有長江兩岸的武昌、江漢與武漢最能打的光榖片區。
長江南岸的武昌,是武漢政治、文化和科教中心,長江北岸的江漢區是武漢CBD所在地,是武漢的商業、貿易、金融中心。
而光榖則是武漢乃至華中地區的科創名片。這裏是全國最大的光縴光纜研製基地、全國最大的光器件研發生産基地、全國最大的激光産業基地。
看一個片區的樓市價值,有人說看人口和經濟,其實歸根結底還是得看産業。因為人口和經濟是産業作用的結果,優秀的産業如同盛開的花蕾,花若盛開蝴蝶自然。同理,産業優秀,人口和經濟就會不斷壯大。
而武漢最優秀的産業,就布局在這三個片區,所以,等這一波調整過去之後,武漢人買房,還是努力選擇這三個片區吧。