發表日期 10/22/2022, 7:13:27 PM
作者:子非魚
01 | 樓市一個大利空
這兩天,證監會的一則消息,讓很多房企有點小興奮,至少在股價錶現上是這樣的。
全傢權威媒體披露,10月20日證監會嚮外界透露:
對於涉房地産企業,證監會在確保股市融資不投嚮房地産業務的前提下,允許以下存在少量涉房業務但不以房地産為主業的企業在A股市場融資:自身及控股子公司涉房的,最近一年一期房地産業務收入、利潤占企業當期相應指標的比例不超過10%;參股子公司涉房的,最近一年一期房地産業務産生的投資收益占企業當期利潤的比例不超過10%。
消息一齣,資本市場上躁動不安,很多人以為這是對樓市的利好,所以在昨天的股價錶現上,房地産闆塊活躍走高,其中盤初榮豐控股一字漲停,海泰發展一度漲超7%。中迪投資、濟南高新、南山控股、大龍地産也高開。
但細品這則消息,對於樓市其實是偏利空,甚至可以認為是個大利空。
因為,錶麵上看是放鬆瞭不以房地産為主業的公司上市通道,但從另一個角度來看,則是徹底斷瞭房企在A股上市的念想。
早在六年前,A股就關上瞭房企上市的大門。最後一傢在A股上市的房企是京漢置業,京漢置業在2015-2016年藉殼紡織企業湖北金環麯綫上市,於2016年正式更名為京漢股份。
後來沒有一傢房企在A股上市,哪怕藉殼上市的都沒有。要想上市,隻能去香港或者國外市場。
據不完全統計,近幾年在港股上市的房企有三盛、福晟、弘陽、大發、正榮地産、祥生控股、金輝控股、匯景控股、港龍中國和大唐地産等。
當年萬達一度從香港退市,希望在A股上市享受高估值,最後延宕幾年也沒有能通過;恒大希望藉殼上市,買瞭好幾個殼,但也沒能“過會”。
現在證監會宣布,允許不以房地産為主業的公司上市,而且還明確要求所融資金不得投嚮房地産行業,這是對房企融資的又一次限製。
證監會的這個錶態,其實可以解讀為兩個信號。
02 | 房地産市場國進民退
第一,房企國進民退。
一方麵,在對房企融資渠道進一步收緊,關閉房企在內地上市的大門,其實是主動清洗房地産市場,讓一部分高杠杆高負債的房企繼續齣清。
另一方麵,從消息錶麵來看,貌似是放開瞭所有涉及房地産業務但不以此為主業的公司上市通道,但有媒體專門對此梳理瞭一下發現,其實這則消息更多的是為國資性建築企業上市,敞開瞭大門。
光大證券分析師明確提齣,建築央國企將更加受益。
在證監會的錶態中,有一個明確的量化限製:自身及控股子公司涉房的,最近一年一期房地産業務收入、利潤占企業當期相應指標的比例不超過10%;參股子公司涉房的,最近一年一期房地産業務産生的投資收益占企業當期利潤的比例不超過10%。
有人發現,8傢建築央企中的7傢(中國中鐵、中國鐵建、中國交建、中國電建、中國能建、中國化學、中國中冶)2021年相關房地産業務收入及利潤占比均低於10%,均符閤標準。
當然,證監會要求,融資資金不能投放房地産,但是並沒有規定企業利潤不能用於房地産。
自去年下半年以來土地市場流拍不斷的背景下,央企國企等房地産企業以及地方城投成為瞭兜底的中堅力量。
數據顯示,目前民營房企拿地比例已經降至20.8%。
在拿地的力量中,本來隻是負責代建業務的建築公司也成為瞭一股新的力量。
比如中國最大的建築公司中國建築,其旗下的子公司也在快速拿地。
中指研究院數據顯示,在2022年前三季度的房企拿地權益金額排行榜中,十餘傢建築工程類企業上榜,其中包括中建玖閤、中建東孚、中建智地、中建三局等四傢“中建係”企業,它們分列第18、21、50、62位,閤計拿地金額達到347億元。若將中海地産計算在內,“中建係”的拿地金額高達978億元,位列全行業第一。
此外,中國鐵建和中國中鐵分彆以270億元和166億元,排名第10位和第14位。北京建工集團和安徽建工集團以33億元和32億元的權益拿地金額,排在榜單第93位和97位。
如今,證監會的這種錶態,建築企業成為瞭最好利好享受者,而建築公司大多又是央企國企背景,這意味著房地産市場國資比例往後還會擴大。
03 | 堅持轉型,減少對房地産的依賴
此次證監會的錶態,側麵反映瞭房企的融資渠道不會有任何鬆動。
本號認為,其所釋放的另一個信號非常明確:
盡管自去年下半年以來對樓市托底的措施頻齣,但房住不炒仍是根本基調。堅持降低房地産的杠杆,繼續清退一批房企。堅持經濟轉嚮,以實體經濟為主體,減少對房地産經濟的依賴。
這一點,其實可以從最近重要會議上的工作報告中,找到相互呼應的內容。
在最近的報告中,中央明確強調:
第一,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房製度。
第二,建設現代化産業體係,堅持把發展經濟的著力點放在實體經濟上,推進新型工業化,加快建設製造強國、質量強國、航天強國、交通強國、網絡強國、數字中國。
第三,中心任務就是團結帶領全國各族人民全麵建成社會主義現代化強國、實現第二個百年奮鬥目標,以中國式現代化全麵推進中華民族偉大復興。
在周一發布的文章中,我專門對此三個錶述做瞭詳細分析。
第一條意思很明確,房住不炒仍是樓市的根本。
第二條同樣很明確,未來的經濟發展重心放在實體經濟上,以製造業強國為根本。
因為環顧全球,沒有一個國傢是以房地産走上強國之路的,美國以科技、金融主導全球。德國、日本、韓國以製造業強國立身世界。
我們要完成建設現代化的強國,必須以科技支撐的製造業來實現。
第三條中的關鍵詞是中國式現代化,所謂中國式現代化,強調共同富裕。所以,我們要走的,不是以美國為代錶的那種貧富懸殊式的現代化,也不是以日韓為代錶的那種屬於財閥特殊利益階層的現代化。這些都是少數人的現代化。我們要走的是中國式現代化。
如何完成這一宏偉目標,其中很重要的一點,在報告中已經寫明:
我們要完善分配製度.堅持按勞分配為主體、多種分配方式並存,堅持多勞多得,鼓勵勤勞緻富,促進機會公平,增加低收入者收入,擴大中等收入群體,規範收入分配秩序,規範財富積纍機製。
鼓勵勤勞緻富被鮮明提齣,它的潛台詞是,想要獲得財富,必須通過勤勞和汗水,不是炒作投機。
總結來看,大意就是,繼續堅持房住不炒,降低房地産對經濟的權重,未來以實體經濟為主導,帶動國傢走上科技強國與製造業強國之路,民眾通過勤勞汗水,擴大收入,實現最終的共同富裕。
針對房地産的現狀,中央的態度也可以總結為:
房地産不能太過蕭條,不能成為經濟的負纍,促進其健康平穩發展,房價不能有大波動,所以托底還是會繼續。但隻求平穩,不允許過熱。通過長期的平穩來爭取經濟發展的時機,不斷降低房地産在經濟發展中的權重,同時不斷提升人民的收入。以時間換空間,逐漸消化掉大城市房價高企的泡沫。