近1個月 無論是高層還是地方 2022五一樓市實錄：區域冷熱分化差距加大，市場積極去化促循環 - 趣味新聞網

近1個月，無論是高層還是地方，均陸續錶態支持房地産健康發展的；

大灣區四個重點城市（佛山、東莞、惠州、中山）都各自因城施策；

在一定程度上“鬆綁”瞭樓市，整體的交易預期活躍有瞭一定的提升。

但作為一綫城市的廣州，還未放大招。

廣州今年五一樓市整體錶現為區域、闆塊繼續分化，冷熱不均，大部分項目都在積極搞活動，讓利優惠，吸引客戶入場。

本篇，廣州中原研發部通過實地踩盤、市場監測、數據收集、求證分析；

為各位解讀2022年五一廣州樓市行情。

01.

五一新推盤數未減，

但新貨減少1成半，

首日去化率僅有30%

據廣州中原研究發展部調研，2022年五一假期廣州開盤數量與2021年五一持平，實際推齣2823套住宅；

僅僅達到近五年來的平均水平（2900套），推貨量比2021年五一假期減少14.48%；

上述情況與我部此前五一前瞻預測分析基本一緻；

但今年五一首日去化率為30%，相當於去年五一一半的水平。

主力供貨區仍然是增城（702套），其次是番禺（490套）和花都（300套）。

廣州中原研究發展部認為，今年“五一”推貨有所減少，整體去化率較2021年“五一”去化率低，主要有以下幾方麵的原因：

第一，一季度廣州新房網簽20207宗，同比跌39%。

一季度成交放緩，導緻廣州新房庫可售存量抬升，目前已達1090.8萬�O，處於近3年高位，庫存去化周期提升13.7個月；

因此不少項目手上在售貨量仍相對充足，五一以消化此前已獲取預售證的存貨為主。

例如南沙去化周期已經高達26個月，本次五一總推新貨量僅有256套。

第二，目前疫情反復，廣州白雲區和花都區疫情相對嚴峻，樓市受到較大的影響。

本次上述區去化率也不太理想，同時也影響大市的去化和推新進度。

根據中原研究部監測，五一期間白雲新貨250套，首日去化率不足15%；

而花都新貨量有300套，首日去化率不足10%。

疫情在一定程度上也會影響客戶前往售樓部看房，進而影響成交。

第三，廣州的部分開發商也在等待政策鬆動。

目前全國超80城市已經對樓市進行瞭一定程度的鬆綁，尤其是在五一前，佛山、東莞、惠州和中山政策有所鬆動。

根據我部瞭解， 廣州五一有部分項目推貨計劃延後，目前有8個項目處於收籌階段 ，進而也會影響整體的開盤量。

第四，本次有19個項目開盤或新推貨選擇“5月1日”當天開盤。

適逢五一下雨，在一定程度上減少瞭客戶外齣看房意願，進而或減少首日的去化率。

02.

增城供應少一半，但 仍是主力

核心城區有上新，受熱捧

本次黃金周供貨量前三的區域是增城、番禺和花都；

同時也看到連續兩年五一期間沒有新貨的天河，連續三年五一期間沒有新貨的海珠也上新瞭，且新貨上市較為受客戶歡迎。

整個五一黃金周，除瞭越秀外，每個區域均有新貨上市。

增城在去年五一供貨量占據半壁江山，而今年五一雖然供貨量減少瞭57%，但仍然以供貨量702套占據第一名的位置。

目前增城去化周期超過20個月，庫存量較多，因此本次新推貨量有所減少，以消化舊庫存為主。

本次增城未有全新盤，隻有幾個項目加推新貨，分彆是位於硃村的大國�Z、永和增城萬科城、新塘的東江逸瓏灣、石灘的敏捷 綠湖首府。

增城開盤均價在11000-22000元/平方米左右，去化以緊湊型的三房為主，仍然主要以剛需首次置業的客戶為主。

值得關注的是增城在2021年集中土地齣讓中，共有18塊地流拍，也會影響到增城未來住宅的供應量。

而增城也是不限購的區域，客戶需求量較大，18塊地塊的流拍，在一定程度上減少增城市場的內捲，平衡市場的供需。

供貨量排第二的是番禺，共推貨490套，分彆有保利悅公館、亞運城.天瓏、珠江鉑世灣，整體去化率一般，均價在32000-48000元/平方米。

目前番禺去化周期在11.3個月，供需相對平衡。

花都和白雲新增供貨量各在250套左右，推貨量不高，項目數也較少，目前兩區的庫存消化周期在17和14個月，壓力較大。

花都區有中鐵建 花語天�A、白雲區為錦綉公館、中鐵諾德 閱瀧整體推新，首日去化率不太理想。

也主要是由於受到疫情影響，客戶都會暫緩到售樓部看房。預計等到疫情平息後，需求會逐步釋放。

南沙區目前去化周期達到26個月，是所有區域中壓力最大的。

南沙區人口基數少，新建項目多。

南沙區是需要更多政策支持和外來人口進入的區域，同時也是政府打造的重點發展區域。

南沙五一黃金周新推項目少，一方麵是由於庫存積壓；

另一方麵預計部分原因是在較多大灣區城市政策有所鬆動下， 南沙項目在等待政策的曙光後再推新。

03.

闆塊分析：市中心和區域重點

發展闆塊受客戶追捧

闆塊方麵，今年五一共有20個闆塊開盤或加推，闆塊分化的情況愈加明顯。

有些闆塊去化率100%，還未開盤就已經認籌完，而有些闆塊去化率僅為個位數。

因此建議客戶在置業時，多方研究、瞭解、求證，看好未來趨勢再下手。

去化前10的闆塊較為受客戶青睞，這些闆塊要麼是老城區的寸土寸金的地方，要麼是各區重點發展的闆塊。

這些闆塊新增項目供應少，而各方麵配套又較為完善，物業保值增值性相對較高，但對客戶的資金要求也較高。

赤沙闆塊：雖是高價盤，但首批未開盤就已經認購完

赤沙闆塊目前受市場關注度較高的是越秀和廣州地鐵共建的琶洲南TOD項目；

還未正式開盤1棟就已經賣完， 而且大部分客戶是全款買房，均價在10-14萬/平方米 ，可見位置好的項目並不愁客戶。

花地灣+芳村闆塊：老城區大戶型改善産品受歡迎

本闆塊主要是萬科金域曦府，本次推貨為133�O四房，綫上選房。

而這個項目為萬科的廣信資産包項目，項目體量大，開發周期長，而在花地灣闆塊新房大戶型改善項目也不多，受到客戶歡迎。

而廣州幸福灣項目已由國資接盤，為全新開盤，産品戶型也是以大戶型為主；

139-335�O三至四房，均價在70000-100000，雖然推售僅40套，但基本上總價都超過瞭韆萬，也受到客戶歡迎。

舊黃埔闆塊：貨量少，開發商預計漲價在即

本次舊黃埔闆塊推貨量較少，為中鼎 君和名城�B閤府，去化率較為理想。

近期各地政府暖風吹，開發商也在觀望，老黃埔項目五一假期供應補貨，大部分開發商都有漲價計劃。

例如富頤華庭學校落實，原計劃2棟五一開盤，但由於預售證還未下來推盤延後，這兩棟原本單價48500元/平方米，吹風漲價到49500（北嚮）元/平方米，南嚮單位或超50000元/平方米單。

這兩棟新貨基本在五一前被全部認購，目前大部分客戶也在觀望價格情況。

南沙明珠灣闆塊：準現樓贏得客戶青睞

雖然南沙去化周期最高，整體市場承壓，但是華豐 金灣全新開盤去化取得瞭不錯的成績，主打98-143�O三至四房。

項目首開4萬元+/�O，這個價格相對於目前南沙均價2.7萬/�O、隔壁橫瀝島3.7萬/�O而言；

雖然價格稍高，但項目 “準現樓”和“靈山島最後一個一手項目”兩個賣點吸客，從去年國慶至今開始儲備客戶，本次集中釋放瞭一波購買需求。

天河智慧城闆塊：産業升級贏得越多開發商、客戶關注

該闆塊五一黃金周推貨有保利天匯項目，因産品位置等原因，闆塊開盤去化率不太理想；

但並不代錶本闆塊、本項目不被看好。

近2年隨著廣氮闆塊城投珠江 天河壹品、金地天河�o睿等項目入市，加上保利天匯、珠江花城、慧源山莊等項目持續加推，天河東部闆塊市場熱度不斷升溫；

隨著教育資源逐步“加碼”，地鐵交通逐步完善，買傢比過去更加關注該闆塊。

另外，越來越多大型國企、高收入科創公司總部從天河珠江新城、越秀東風路商務區搬遷至智慧城、科學城，亦帶動瞭其員工在周邊置業的需求；

就近期市場成交來看，天河東部未來市場需求將進一步增加。

04.

市場亮點

1、價格整體持平，邊緣闆塊有降低2000元/平方米，熱門闆塊有漲價打算

五一黃金周期間監測到大部分樓盤均價基本持平，雖然目前政策吹暖風，但畢竟廣州政策還是按兵不動。

極個彆的樓盤整體降價2000元/平，例如石灘的敏捷綠湖首府，目前帶裝修均價為11000元/平方米。

該闆塊靠近東莞，由於闆塊不限購，吸引著穗莞深三地買傢。

已經有敏捷、碧桂園，閤景泰富、方圓、金眾、港龍中國&皇朝傢私、景業名邦、珠江投資、時代中國、聯發等陸續在石灘有項目。石灘對麵的東莞石碣房價高齣石灘8000-15000元/平方米。

目前石灘無論從醫療、産業、教育還是交通方麵，都有在引入，例如總投資20億的高食品總部基地項目也落戶石灘，16號綫地鐵也在規劃中，連接荔灣片區和新塘闆塊，將來不論去市區還是去東莞汕頭都很方便。

而黃埔熱門區域，由於購房者較多，區域內去化周期僅為5.4個月，明顯供不應求，個彆樓盤有漲價的計劃。

2、開發商積極促銷，以行業和自身良性循環發展，但仍然等待政策東風

大部分項目仍然推齣五一部分産品有優惠活動，以此來吸引客戶；

形式有：一口價、總裁特批、限時特價、秒殺等活動，特惠房價格均價能便宜1000-3000元/平方米不等；

有些樓盤還贈送購房客戶奔馳轎車，購房購車一步到位；

成交最高抽10年物管費等等活動。但這些也隻是能短期內對市場的刺激，要想改變目前客戶觀望狀態，促進交易，藉力政策東風必不可少。

3、豪宅項目：豪宅項目紛紛有所動作，競爭也加劇

今年是廣州的豪宅年；

根據中原研發部統計，一季度韆萬豪宅成交宗數占比為4.6%，提升瞭1倍。

五一期間豪宅項目開盤、認籌，各有動作積極搶客，除瞭上文提到的琶洲南TOD項目、廣州幸福灣項目較好的去化外，黃埔的五礦壹雲台疊墅在加推，總價800-900萬元，去化還可以；

而僑鑫保利匯景台6棟、華遠雲和墅都在加緊收籌階段，據市場調研瞭解到五一期間收籌量尚可。而今年廣州有較多豪宅項目上市：

越秀區目前在售10萬+/�O項目淘金半山豪庭，項目較為低調，但五一期間也有推售新貨；

天河閤景臻頤府産品建麵約200-350�O大平層，售價約11-14萬/�O；閤生縵雲，是廣州首個“縵雲係”奢宅，規劃10棟，16-17層低密度小高層，主推建麵約142-259�O大平層，吹風價為10萬+；

金融城的珠江天力，將建5棟住宅，主推戶型為125-180�O大麵積改善産品，吹風價12萬/�O；

閤景臻�� 名鑄，規劃建4棟住宅樓和3棟商業樓，南嚮一綫江景，項目戶型涵蓋185-350�O大平層，預計今年入市；

中海蠔殼洲項目，定位高端，將推齣180、200、240�O三個大戶型，還有部分140�O的北嚮戶型，吹風價12-14萬/�O；

還有全市地價標杆的廣州城投領越壹號，將於5月開放展廳，目前正在建設中。

豪宅客戶可在五月期間看房，多做比較後入手。

05.

五一總結：

行業等待政策禮包，

客戶抓緊窗口期上車

從五一黃金周項目總體推貨量、首日去化率來看，廣州整體市場仍然承壓。

雖然高層頻繁吹暖風，也錶態房地産仍然是國民經濟的支柱産業，廣州周邊兄弟城市也在五一之前釋放大禮包，廣州還在等待大禮包的齣台。

5月5日首次集中土地將“待嫁而歸”，預計高層會根據廣州五一市場反饋和土拍情況來決定廣州因城施策、因區施策政策的落地。

而廣州疫情反復，白雲區、花都區遭受疫情影響相對嚴峻，整個城市樓市也會受之影響，因此穩樓市就是穩住經濟。

從五一各個項目的活動來看，活動內容豐富，特惠房項目誠意滿滿，建議觀望的客戶可以及時入市。

個彆熱門闆塊的樓盤已經策劃漲價的計劃，如果政策利好一旦落地，開發商會收獲收迴優惠活動，客戶就會損失不少的資金。

建議有心入市的客戶，趕緊在政策窗口期看房、選房、上車。

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