發表日期 3/9/2022, 12:30:31 PM
福州大學城
幾天前,閩侯官宣――截至2021年末常住人口破百萬。101.5萬人這數字,讓閩侯成為全市第三個人口破百萬縣(市)區。
2020年七普人口統計,閩侯常住人口98.82萬,1年多一些時間,又增加瞭2.68萬。
看數據,是良好的。在全國一年人口隻增加48萬的大背景下,閩侯以一縣之力,有這樣錶現,很秀。
但單獨的數據之外,分析要有意義,是需要多種數據結閤參照,形成立體的界麵。
再說一個值得關注的細節,就是閩侯秀人口增長的時間節點。
因為2022年閩侯首次土拍在3月底。3幅宅地剛官宣入市。上街宅地2022-01銷售備案從19890元下降到瞭18943元、均價下調1000元/�O。
兩個事的時間點很近。當然本文隻是猜測,結論開放,僅代錶個人觀點。
01
人口數據很不錯
閩越水鎮燈光秀/吳心鈺
七普人口數據官宣,閩侯的數據是98.82萬人。七普人口數據截止2020年10月31日24時。
初步估算,2020年10月31日到2021年年末,約14個月,閩侯常住人口從98.82萬到101.5萬,增量2.68萬。這個人口數據是相當紮實的。
人口最準確的統計方式,就是人口普查。人口普查與一般的估算、抽樣方式不同,10年一次。
常住人口口徑也嚴格。要求居住在某街道持續半年以上的人口,而且要主動或者被動登記纔計算。
我們看下全國的其他城市,廣州去年常住人口增加7.03萬。
任澤平“長期看人口”的分析框架深入人心,所以如今樓市評論中,分析一個地方有沒有前途,都知道聊聊是否有産業,是否是鬼城。
但是我們把時間進一步拉長。
看最右側三列,2017-2020年,福州各區的常住人口數據。
鼓樓、台江、晉安都小幅下降。倉山從103.5萬,上升到瞭2020年的115萬。
閩侯從2017年的89.3萬,到2020年的99.3萬。
馬尾,從2017年的27.6萬,到2020年29.2萬。近3年每年常住人口增加5000。
長樂從2017年的76.9萬,到2020年的79.3萬。
倉山、閩侯、馬尾、長樂的人口都在上漲,但不是每個區域平均房價都在上漲。
有一篇評論說的很有意思――如果樓市長期看人口,那麼上漲的韓國樓市是什麼?
作者認為:在普漲模式告退,核心城市虹吸人口模式開啓之後,樓市變成瞭一種財政現象,人口是一個基礎參數之一。
閩侯此次的高調官宣人口,就像孩子和父母說,自己這次語文考瞭100分。
但中國父母的第一反應,永遠不會是笑逐顔開。而是會嚴肅地追問一句:數學呢?
02
土拍信心恢復要緊
1月27日,閩侯二橋閤龍/林爍
這幾天北方的一些戰鬥,正在教育全球社交媒體時代,引領心智非常重要。
輿論場你不去占領,就被彆人占領。即使被認為門檻很高的軍事領域也有辦法。
在塑造形象這件事上,諸多城市都在密集發聲。
不久之前,福州統計局官宣人口數據,接近泉州。浙江給大學生創業發補貼,說虧瞭也沒事,又造成社交媒體刷屏。
閩侯高調發聲人口數據,也是喊話市場。去年年底,閩侯土拍壓力很大。
去年11月4日,宗地2021-12號甘蔗街道一幅商業商務用地取消齣讓。
去年12月初,2021-13上街臨江住宅用地取消齣讓,成為閩侯去年下架的首幅商品房地塊。
去年12月9日,榕高新2021-04宅地進行調整,取消齣讓。去年年末一周之內,閩侯二幅商品房住宅用地下架。
2022年的閩侯首場土拍,就在3月30日。
上街、甘蔗、荊溪,三幅宅地入市。一直以來,閩侯樓市的價格高地在上街。
今年全新入市的2022-01上街省委黨校附近的宅地,就是去年臨時下架的2021-13。
取消人纔限價房,起拍樓麵價下降1000元/�O,住宅備案均價從19890元/�O下調到18943元/�O。
一直以來,上街就是閩侯樓市的高點,這次均價下調,自然引發市場關注。
圖片來源:藍房網
2022-02,位於甘蔗街道化龍村。住宅銷售備案均價是17853元/�O,起始樓麵價8126元/�O。銷售備案均價與此前的項目保持一緻,樓麵價從10399元/�O下降到8126元/�O。
2022-03,位於荊溪。塔前停車場上蓋地塊,114.94畝。
圖片來源:藍房網
2022-03地塊,更是閩侯麵積最大的純商品房地塊。參考閱讀:荊溪,該用怎樣的姿勢靠近鼓樓?
拿齣土拍誠意的同時,官宣人口數據,是對閩侯樓市的保護和肯定。
03
撤縣建區的機會來瞭嗎?
海峽汽車文化廣場
也有分析認為,閩侯此刻官宣人口常住人口破百萬,是在暗示撤縣建區或將到來。個人判斷,短期內不一定會馬上齣現。
先看撤縣建區的意味著什麼。撤縣設區首先是社會經濟形態的跳躍。
縣是與農村經濟社會形態相適應的行政區劃建製,區是與城市經濟社會相適應的行政區劃建製。
其次,權力結構變化也明顯。縣體製下,有充分的自主權,設區之後逐步由市進行統籌。
從人口增量來看,十年來福建增長人數前十名的縣分彆是閩侯、福清、南安、仙遊、連江、晉江、惠安、德化、石獅、羅源。
人口緯度,閩侯有自己的優勢。從GDP來看,閩侯與200萬人口的晉江之間依舊存在差距。
數據來源:七普人口數據
泉州總人口比福州多,晉江總人口比閩侯多,經濟比閩侯發達,所以時機需要綜閤去把握。
第二,諸多二綫城市的備案價無法形成鐵闆一塊。後續樓市將齣現改善提價,剛需鎖價的發展形式。
房住不炒是總體原則,城市的平均房價需要保持穩定。一些闆塊上升,一些闆塊就需要調整瞭。
第三,閩侯的城鎮化率還有空間。
2020年,鼓樓、台江、倉山的城鎮化率100%,晉安是97.5%,馬尾是87.9%。
閩侯、長樂的城鎮化率是60.1%與60.0%。
《福建省新型城鎮化規劃(2021―2035年)》中提齣,2025年福建城鎮化率的目標是71.5%。
閩侯13個高速齣入口
3月7日,相關領導調研閩侯提齣幾點要求――
立足現狀和未來實際,積極融入全省、全市發展大局,科學謀劃發展思路。
加快東南汽車城建設,搶抓新能源汽車發展機遇,打造韆億現代化汽車小鎮。
推進大學城(科學城)、軟件園閩侯分園建設,深化産學研融閤。這點後麵會說到。
加快南通發展高端生活服務業。
人口較大,經濟基礎好,城鎮化水平高,提升行政管理效能,承擔特殊功能,都是撤縣設區的條件。
04
對閩侯樓市的判斷
五虎山/顔傢蔚
根據以上分析,先總結,閩侯樓市利好不斷,溫和緩漲趨勢明顯,暫時難有大起大落。
第一,闆塊發展定位路徑清晰。
2022年2月,上海春江水暖,豪宅成交無比火熱。
上海中原研究院:陸傢嘴一套二手住宅,2月均價達到23.67萬元/平方米。1月份,上海5套豪宅的成交價突破1億元。
當下熱錢都不願意擴張,隻願意守成。一位美國專欄作傢說過:能把金融大鰐從華爾街趕齣來的,隻有科技。
無論是旗山湖邊正規劃的閩都院士村,還是南嶼曹德旺的福耀科技大學,都是未來的發展方嚮。
閩都院士村規劃
美國的矽榖西海岸曾經無法與紐約、芝加哥並肩,隻是農業區。但産學研一體化+高校的力量,最終誕生瞭一大批的科技公司。所以教育優勢是閩侯的核心。
第二,閩侯縣的麵積很大,包括瞭當年的閩縣、侯官縣兩個縣。
閩侯買房的框架不是什麼XX區域有多少萬人,XX區域有啥産業,而是類似科技股的思路。提前研究趨勢。
去年猛男空降的福耀科技大學,讓南嶼成為目前閩侯闆塊最亮的點。
去年臨時下架的上街鎮馬排村宗地2021-04號,在參數調整後,作為榕高新2022-01號將在今年3月16日開拍。
地塊的起始價格從16億下調瞭7000萬,銷售均價在20500元/�O。保利、龍湖、建發、國貿等諸多房企都有可能參拍。這在當下的樓市殊為不易。
圖片來源:藍房網
除瞭上街鎮的5個村和南嶼鎮之外,閩侯還有諸多非高新區托管區域,未來幾年,驚喜和禮包也會陸續空降。
南通闆塊的福州西站,有可能帶來地鐵的3號綫和8號綫。
規劃中韆億現代化汽車特色小鎮東南汽車城――由青口、尚乾和祥謙三鎮組成。
第三,當下買房,要辯證看待人口與産業的框架。
如果任澤平的框架讓所有人都看懂瞭,所有分析都套用公式瞭,那麼市場馬上就會進行調整。這是經濟學的好玩之處。
東南汽車城
前文說過,2017年開始,閩侯、馬尾、長樂,每年的常住人口都在增加。
人口告彆普漲,一個區域的房價,産業和人口不是全部。
比如說這幾天李老闆官宣甩賣處理英國的財産,這是資本避險的角度。在當下這個時代,我更相信跟著人口買房,不如跟著資本買房。
閩侯高調官宣人口優勢背後,是區域經濟發展的壓力體現。當然吸引人是一方麵,妥善安置,又是另一方麵。
為閩侯這一嗓子叫好。這是一個信號,用戶的心智已開,讓我們捲起來。
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