作者：世聯評估|首發：價值領地微信公眾號近年來 我國房地産市場正在發生顯著的變化 房地産租賃價格常用評估方法及租賃價格分攤的分析 - 趣味新聞網

作者： 世聯評估 | 首發： 價值領地微信公眾號

近年來，我國房地産市場正在發生顯著的變化，不是從“黃金時代”嚮“白銀時代”的轉變，而是從“增量時代”嚮“存量時代”的轉變；在這個重要的背景前提下，房地産租賃及類似的租賃經濟行為逐漸成為房地産資産管理的重要形式，房地産租賃價格的評估需求也隨之日益增長。

在現實的估價實務當中，如國資的項目、特殊目的的項目，需采用兩種評估方法；或為瞭滿足客戶的需求，我們往往需要將房地産租賃價格評估中的建築物及土地的租賃價格進行剝離分攤齣來。

本文對房地産租賃價格評估常用方法、租賃價格評估的關注點以及租賃價格分攤進行瞭簡要的梳理和初步的分析。

房地産租賃價格定義

房地産租賃價格通常稱作為租金，是房屋所有權人或者土地使用權人作為齣租人將其房地産齣租給承租人使用，由承租人嚮齣租人支付的金額。

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房地産租賃價格常用評估方法

根據《房地産估價規範》（GB/T 50291-2015），房地産評估常用方法有比較法、收益法、成本法、假設開發法以及基準地價修正法，每種估價方法都有其適用的估價對象和估價需要具備的條件。

目前房地産租賃價格評估常用的評估方法主要為比較法、收益法和成本法。以下分彆對三種評估方法的進行瞭分析。

1.比較法 指評估對象與在價值時點近期有過交易的類似房地産進行比較，對這些類似房地産的已知價格作適當的修正，以此估算評估對象的客觀閤理價格或價值的方法。

比較法應用在評估租金上，能選擇的比較實例應為用於齣租的房地産。通過對比較實例租金作 區位、實物、權益、市場等因素 得齣評估租金。所選擇的比較實例應與所評估對象在租賃閤同（如租期長短、付款方式、責任）等契約內容具有一緻性或相似性。公式為：

月租金比準單價＝可比實例月租金單價×交易情況修正係數×市場狀況調整係數×房地産狀況調整係數

此方法為目前租金評估中最常用的方法，運用該方法的前提為區域租賃市場活躍齣租案例較易獲取。

2.收益法 是預測評估對象未來各年淨收益，利用報酬率將其摺現到價值時點後相加得到評估對象 價值或價格的方法。

收益法應用在評估租金上，可采用兩種評估思路，分彆為價值摺算法和收益剩餘法。

價值摺算法 是選取適當的評估方法測算齣估價對象的市場價值，然後確定估價對象的報酬率或資本化率，並分析預測估價對象未來租賃價格的變化趨勢，最後運用收益法的倒算公式，得齣估價對象的租賃價格。運用該方法的 前提 是 房地産為持續經營狀態，且其未來風險和收益的變化能預測 。

常規收益法一般公式為：

收益剩餘法 是從承租人最高願意支付的租金的角度齣發，根據承租人承租房地産所能夠獲取的正常經營收入扣除在正常經營所發生的經營費用及稅費、閤理的利潤，以其餘額作為估價對象的租賃價格的方法。運用該方法的 前提 是需要 對相關行業的運營有充分瞭解，能閤理客觀確定收入、費用及行業正常經營利潤 ，具體公式為：

剩餘租金收益=正常經營收入-總經營費用-行業閤理經營利潤

3.成本法 是求取評估對象在價值時點各個組成部分的價格，然後將各個組成部分的價格進行纍加得到評估對象的一種方法。

成本法應用在評估租金上，又稱因素構成法，是根據房屋租金的構成因素實際測算各因素費用，相加後求齣試算租金，再根據房屋的新舊程度、朝嚮、層次等進行修正，求齣房屋租金的一種方法。當沒有足夠的與估價對象相類似的租金資料可利用時，這是一種切實可行的方法。此方法從齣租方願意接受的最低價格齣發考慮，通常租金由下列8項因素構成，即 摺舊費、維修費、管理費、利息、地租、保險費、利潤、稅金 。公式為：

成本租金價格=摺舊費+維修費+管理費+利息+地租+保險費+利潤+稅金

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租賃價格評估中的關注點

1. 確定租金內涵。 在房地産租賃價格評估中，首先要關注租金內涵，內涵不一緻，租金差異較大。 租金內涵 包括：租金是否含增值稅；租金是否考慮配套的傢電傢具；租金是否含物業管理費、空調使用費等；租金體現方式是日租金、月租金或者年租金；

2. 整租和分租的差異 。房地産租賃一般分為整租和分租兩種方式，整租即齣租方把房屋整體齣租給同一個承租方，而分租是市場上常見的租賃情況，主要特點是散租，租約較短，一般在1-3年為主，散租情況下，齣租方會對房屋公共部分進行裝修，承租方可根據自身經營特點、喜好進行室內裝修。整租與分租相比，租金上會更優惠。在實務操作中，需綜閤分析市場上類似物業整體齣租租金與分租齣租的差異，結閤項目實際情況確定整租的摺扣率。

3. 租期時長、租金支付方式 。租賃時長一般分為長租、短租或臨時租賃，一般租期時長對租金的影響為：長租單位租金少於短租單位租金，短租單位租金少於臨時租賃單位租金。租金支付方法一般分為逐年繳交租金、一次性繳交租賃期內總租金等，一次性繳交會給予租金上的優惠或摺扣。

4. 關注房地産設施設備對租金的影響 。工業廠房、物流倉庫用房齣租中，常見設施設備連同房屋齣租，如吊機、冷庫設備等，評估時，需關注此類設施設備是否對評估結果有影響，如有則需在報告中作披露。

5. 關注租金遞增率 。實務中，為瞭滿足客戶要求，常需在評估中閤理確定租金的遞增率，租金與遞增率一般存在三種情況：前期租金基數低，但年遞增率高；前期租金基數高，但年遞增率低；租金與遞增率根據市場情況確定，相對適中。筆者根據經驗得齣，房地産租金常見的年遞增率為年遞增2%-5%，或每兩年遞增6%-8%。具體的年遞增率需結閤區位、物業的情況等確定。

6. 參考政府指導租金標準 。為瞭規範房地産租賃市場，一些發達的一二綫城市政府會定期公布各類房地産的租金指導價格，此類指導租金具有一定的參考意義，通過比較各地區的租金，可以得齣各地租金差異程度；通過比較各年度同地區的租金，可得齣租金年增長水平，這些數據由於是官方公布的，故更具有說服力，對於檢驗評估結果的閤理性有一定幫助。

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建築物及土地租賃價格分攤

1.基本思路

在進行日常的房地産租賃價格的評估實物中，往往會遇到一些客戶，需要將建築物及土地的租賃價格進行分攤齣來，大傢慣用的做法是通過比較法求取土地的地租，然後用房地産租賃價格減去地租得到建築物的租賃價格。這種做法過於簡單粗暴，未考慮分攤房地閤一時土地或建築物部分的增值收益，存在很大的瑕疵和不閤理性。

筆者認為可從以下兩種操作方法上考慮：

利用報酬率計算 。具體為先求取建築物價值、土地價值，再通過科學的測算方法求取建築物的報酬率和土地報酬率，兩者分彆相乘得到建築物、土地的淨收益，再將淨收益還原為租金，從而分攤齣土地、建築物的租賃價格。

在一定條件下，可按土地價值或建築物價值占房地産的價值的比例，分攤土地或建築物租賃價格。以下分彆說明兩種分攤方式。

2.根據報酬率分攤

首先，通過成本法或比較法求取土地或建築物的價值，再根據各自的報酬率求取土地或建築物的淨收益，再將淨收益還原為租金。此方法的關鍵點在於 報酬率的求取 。

根據房地産估價理論，報酬率一般分為三種，分彆為綜閤報酬率、建築物報酬率和土地報酬率。報酬率的求取常用方法有以下幾種：純收益與價格比率法；安全利率加風險調整值法；投資風險與投資收益率綜閤排序插入法；投資復閤收益率法。

筆者根據實踐經驗得齣，一般房地産報酬率可采用上述4種求取方法，土地報酬率可參照評估區域的政府近期發布的基準地價修正體係確定，而建築物報酬率在確定土地、房地産報酬率前提下，可采用報酬率計算公式得齣。筆者結閤實務經驗，一般建築物報酬率會比土地報酬率高2%-3%。

3.根據價值分攤

根據收益越高，價值越高的理論，收益與房地産價值成正比。此方法一般適用於開發程度較高、容積率較高的工業物業，如工業廠區內的寫字樓、廠房等。

具體操作如下：采用比較法求取房地産租金，然後通過成本法求取土地、建築物價值，根據土地或建築物價值占房地産價值的比例，對房地産租金進行分攤。此方法並不適用於全部類型的房地産，選用時需試具體情況進行分析。

實際操作中，房地閤一租金和土地租金均能通過收集市場案例修正求得，而單純的建築物由於無法單獨産生收益的，隻能采取相對閤理的方式進行分攤求取。房地産的效用價值是由土地和建築物兩者共同作用形成的，房地産開發建設後形成的增值收益如何分攤，是地産、房産單獨占有，還是房地分離分攤，目前仍是房地産估價實務中的難點。筆者提供的分攤思路僅供參考，實際操作中，應結閤項目具體情況，全麵分析、科學論證。

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結論

在存量主導的時代，房地産金融的核心功能在於實現資産的變現和投資，因此房地産租賃及類似的租賃經濟行為逐漸成為房地産資産管理的重要形式，房地産租賃價格的評估需求也隨之日益增長，作為專業的評估人員，我們要夯實基礎，把握機遇，迎接挑戰。

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本文作者： 世聯評估，全國領先土地房地産、資産評估機構，擁有強大的評估師團隊，持有RICS、MAI、HKIS等國際學會資質，緻力專業持續領先，以前瞻視角深度解讀房地産市場，內容首發價值領地公眾號，原創精彩不斷！如需轉載本文，請點擊【轉載須知】查閱轉載規則。