對於現在的房地産開發商來說 任何一點現金流的迴籠或資金盤活對於能否活下去都無比重要 房企預售資金管理未來會是怎樣 - 趣味新聞網

對於現在的房地産開發商來說，任何一點現金流的迴籠或資金盤活對於能否活下去都無比重要，所以眼看著賬戶有大筆資金卻不能動用是最煎熬的。

房地産暴雷和樓盤大麵積停工後，房地産預售資金管理一度收的特彆緊，雖然現在也沒有放鬆多少，但自住建部發文規範全國預售資金管理後，各地也開始陸續齣台地方性的管理辦法。市場一度對該文件是否好奇，但由於始終沒有見到真容，最後市場的討論也就慢慢少瞭，不過市場還是形成瞭一定的共識：該文件重在規範，而非片麵放鬆。

雖然看不到該文件本身，但卻可以通過地方在此文件上齣台的管理辦法一窺真身。近日河南齣台的預售資金管理辦法就很值得研究。

該文件明確瞭預售資金的範圍，並把預售資金劃分為兩個層級:一般監管資金和重點監管資金。預售資金包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款、住房公積金貸款等。其中重點監管資金是確保項目竣工交付所需的資金，以項目工程建設費用及一定比例的不可預見費為上限。預售收入超過重點監管資金額度上限的款項，屬於一般監管資金，可由開發企業提取和使用。

重點監管資金需要批準後纔能使用，專項用於支付項目工程建設費用，包括項目建設必須的建築材料、設備和施工進度款等相關支齣，重點監管資金不得用於支付其他藉(貸)款的本金和利息，不得用於繳納土地價款、罰金、支付營銷費用及房地産開發企業員工工資等。

重點監管資金的期限以取得預售證開始計算，終止監管日期為商品房項目完成房屋所有權首次登記。

為瞭保交房，防止銀行抽貸和房企集團抽逃資金等導緻的資金風險，文件也明確瞭在商品房項目完成房屋所有權首次登記前，商業銀行不得擅自扣劃；設立子公司的房地産開發企業，集團公司不得抽調。

對於重點監管資金的額度，其實文件留有比較靈活的操作調節空間。大的原則是由市、縣住房和城鄉建設部門根據商品房項目建設工程造價、施工閤同金額以及項目交付使用等因素確定。但也鼓勵各地綜閤考慮房地産企業信用狀況，按照信用等級狀況實施差異化管理。

預售資金的總池子是固定，如果重點監管資金多瞭，那房企可以自由動用的資金就變少瞭。所以對於房企來說，都有動力降低重點監管預售資金的上限。對於需要因城施策的地方，也可以根據本地情況對預售資金的可動用比例進行自我調節。

在過去房地産快速加杠杠的時代，在預售資金管理上其實有很多漏洞，例如典型的就是在預售環節，地産開發商會讓購房人把資金打入非監管資金賬戶，這樣就逃離瞭資金監管的視野，雖然當時預售資金監管有點名存實亡的感覺。

這次文件也對此打瞭補丁:購房人繳交的定金、首付款、商業銀行發放的按揭貸款和其他形式的購房款等商品房預售資金，應當全部直接存入監管賬戶；申請商業性個人住房貸款和公積金個人住房貸款的，貸款閤同中應將監管賬戶作為到賬賬戶，貸款直接發放至監管賬戶。銀行業金融機構和住房公積金管理機構在收到購房人齣具的首付款全額存入監管賬戶憑證前，不得發放按揭貸款。