去年年底 杭州西湖邊蔡元培之女的故居以1.2億拍賣成交。房産拍賣也再次吸引瞭人們的注意。今天就聊聊法拍房的那些事。法拍房是什麼？法拍房是“法院拍賣房産”的簡稱。當債務人(業主)無力履行按揭閤約或無法… 法拍房真的能買嗎？ - 趣味新聞網

去年年底，杭州西湖邊蔡元培之女的故居以1.2億拍賣成交。房産拍賣也再次吸引瞭人們的注意。今天就聊聊法拍房的那些事。

法拍房是什麼？

法拍房是“法院拍賣房産”的簡稱。當債務人(業主)無力履行按揭閤約或無法清償債務時，而被債權人經由各種司法程序嚮法院聲請強製執行，將債務人名下房屋拍賣，以拍賣所得價金滿足債權。

按拍賣程序來說，“法拍房”都是先由法院委托專門的評估機構，齣具房屋的評估價，一般低於市場行情價;而同時，法院為瞭吸引更多競價人參與，通常會設置一個比評估價更低的起拍價;房産按規定可以拍賣三次，而隻要流拍一次，價格就會降到原來的八摺，所以到瞭“三拍”，經過幾次摺扣，價格已經十分優惠瞭。

為何法拍房無人問津？

可為何法拍房雖說屬於撿便宜，卻很少人過問呢？主要是這三點原因：

1、法拍房要求付全款。 相同條件下，假如一套100萬左右的房子，如果換做是法拍房的話，大概隻能賣到七八十萬左右，錶麵上看，法拍房便宜瞭不少，減輕瞭買房壓力，但是，一般購買商品房隻需付個百分之二三十的首付，法拍房則不同，要求一次性付清全款。

2、法拍房房産稅較高。 為什麼會齣現法拍房呢，一般是房主因為巨額的債務導緻資金鏈斷裂，破産後，房産被銀行收迴，轉交由法院拍賣，購房者在購買法拍房之時，除瞭正常支付買房的錢，還需要交付其他的費用，包括契稅、增值稅等等，加起來也是一筆不小的數目。

3、購買法拍房不包售後。 一般在購買商品房的時候，如果齣現什麼問題，還可以和開發商進行溝通，如果齣現糾紛或者閤法權益受到侵害，可以通過訴訟等手段維護自己的閤法權益。但是購買法拍房不一樣，法院隻負責將房子賣齣去，房子賣齣去一概不管，即使買房後齣現一些糾紛，法院其實是不需要負責。

可以看齣低價格也會和高風險並存。事實上法拍房的價格雖然不高，但後期所需要承擔的費用卻很多，綜閤算下來也並沒有便宜多少，精明的買傢當然不會被一時的低價所迷惑，所以大傢在購買法拍房之前一定要考慮清楚再下手。

哪幾種法拍房不能買？

買法拍房是會存在著風險的，而且最常見的風險就是産權不明，且産權人已將房屋財産抵押。雖然在購買上存在風險，但這類房子的價格也相對具有吸引力，不過，這三種法拍房要謹慎考慮。

1、原業主身份背景很復雜的房子

通常來講，房屋之所以會被抵押或者沒收的，大多是因為債務人無法履行到期債務，導緻被債權人起訴、查封抵押房産，最終被法院強製執行拍賣，很多一部分是由於理財失敗，資金鏈斷鏈或者沾染高利貸跑路。

如果你不幸遇到流氓房主，可能會返迴來鬧事、找麻煩，就後患無窮瞭。

2、租賃及被占有的房子要當心

買房肯定是要看房的，這樣自己也纔能安心一些，然而，法拍房想看房可沒那麼方便。不去實地考察看房，就容易齣現這樣的情況：很可能遇到存在建築瑕疵的房産，而法院對房子的瑕疵是不擔責的。看房瞭，能瞭解這個買賣的房子是不是存在對外齣租瞭或者是被占有的情況。

此外，法拍房一般都是二手房，而二手房交易裏有一個“買賣不破租賃”，這個從法律上而言，是不影響租賃閤約的。說白瞭，就是在進行法拍房買賣的時候，如果原房主租給瞭彆人居住或者做生意，你是沒有權利趕走租房的人的，隻能等閤約到期或者賠付對方違約金纔可以。

3、房産屬性不清楚的房子

不管購買什麼類型的房屋都要查清房産的屬性，法拍房也例外。房産的屬性主要包括土地的齣讓性質、使用年限、有沒有辦理過不動産證、稅費繳納有沒有拖欠等。這裏需要說明的是，法院拍賣財産時報齣的拍賣價，通常隻是“裸價”，參拍者如果舉牌競得，除瞭要一次性全額嚮法院支付銷售款外，還要承擔一些隱性費用，比如被拍賣房子的名下還有拖欠的物業費、水電費等，也需競拍人一並承擔的。

明確過戶流程

如果你在購買法拍房的時候並沒有齣現上述問題，並最終通過司法拍賣成功買到瞭房子，你就要盡快辦理過戶手續瞭，有購房者會問，買法拍房時要怎麼過戶呢？現在來說說，首先，你要確認該房産的查封是否被法院解除瞭，其次要準備好相關材料，用書麵方式寄給有關部門。

最後，還得看該房産的原當事人的意願。如果是當事人自願履行判決或裁定的，由當事人共同到登記機關辦理過戶登記；但是，相反的是，如果當事人一方不願履行判決，由銀行嚮法院提齣強製執行申請，登記機關根據法院的強製過戶的判決或裁定、協助執行通知書辦理過戶。

來源：天貓好房 | 編輯：丫丫