如果以價值理論來說 任何投入産齣不成比例時 有些房企破産，就是被這7種無效成本拖纍瞭！ - 趣味新聞網

如果以價值理論來說，任何投入産齣不成比例時，便會産生“無效成本”，無效成本隻是管理過程中人為定義的含義，可以這麼說，管理過程如果以價值觀點來衡量，必然會産生無效的成本投入，隻是衡量無效成本的平衡點在哪裏這個眾說不一。

地産的無效成本，大多數地産開發商這麼定義： 項目開發過程中由於管理失誤産生的成本增加， 或對形成有效産品、提升價值、促進營銷沒有作用，無法獲得客戶認可與補償，但已發生屬於費用浪費的成本。

以此定義來說，地産的無效成本大抵可以分為如下類型：

第一：管理層帶來的決策失誤。

管理層決策內容基本包括：投資拿地決策、項目定位決策、營銷售價決策等等，這些決策的內容基本上屬於影響項目“生死”的決定，按照碧桂園4321原則，項目是否成功40%的原因歸結為投資決策是否正確、30%的産品定位是否準確，以此為評判標準，管理層決策的內容的重要性高達70%以上。

所以說，管理層的決策失誤對項目無效成本的影響最大，甚至會有顛覆性的影響。

但是管理層畢竟不是萬能的，完善投資決策流程以及科學的定位，至少在一定程度上可以降低無效成本的浪費。

【案例】某項目由於産品定位失誤導緻産品綫定位決策失敗

B係改Top係：

按Top係外立麵標準增加石材及鋁闆，成本增加563萬；

按Top係外立麵標準，增加係統門窗，成本增加699萬；

按Top係精裝標準，精裝由2,000調整至2,300元/m2，成本增加978萬；

按Top係景觀標準，景觀由600提升至800元/m2，成本增加247萬；

因地塊麵積較小，為提升項目品質及景觀展示麵，因此增加項目南側

紅綫外綠地打造，成本增加592萬；

由於産品係由改善係列升級為豪宅係列，導緻拿地成本測算有誤，導緻

全成本增加813萬，利潤率 下降4.11%。

第二：前期調研缺陷，導緻成本策劃不準確

在前期拿地之前，未準確瞭解當地政府要求、項目紅綫內外不利因素以及市場、政策調整帶來的成本失真。

前期調研，由於時間短、參與部門多，完善前期調研的手段、流程及製度，有助於大大降低前期調研帶來的成本策劃不準確。

【負麵案例】：來源於網絡

投資拿地階段，物業及配套用房與其他配套（幼兒園、學校、醫院、肉菜市場）等公配預估不足。在實際方案規劃設計階段時，按實配置後直接導緻貨值減少、可售比下降與可售成本增加。

第三：營銷産品策劃帶來的無效成本

營銷産品定位，包括戶型配比要求、周邊競品SWOT分析、以及産品配置需求，這些産品定位決策直接決定瞭規劃方案的準確性。

因市場原因調整戶型或規劃造成的成本浪費，如銷售定位不準確産生的産品重復設計特殊情況：無論産品調整後能否帶來溢價，對産品調整前已投入的成本，均為無效成本。

因市場或競品原因增配且不能帶來溢價，如對已有戶型改造增加贈送麵積，對比原定案價格沒有産生溢價或溢價不能覆蓋增加的成本視為無效成本特殊情況：原設計方案已考慮後期改造或因市場原因進行增配，其溢價能覆蓋其成本，增加成本不屬於無效成本

【負麵案例】案例來源網絡

營銷定位不準確，導緻方案反復修改（案例來源不詳）

市場定位變化，建築方案三次變化

從2008年11月進場施工至2011年5月樁基施工完畢，先後2次對管樁進行瞭調價。施工期間，管樁市場價格上漲30%-40%，導緻樁基成本提高90萬元，對樁基成本影響也很大。

第四：設計帶來的無效成本

設計階段的無效成本較多，主要包括規劃設計階段核心指標的失誤導緻的無效成本、設計圖紙不及時導緻的時間成本、設計功能缺陷導緻的投訴成本、錯漏空缺導緻的變更成本、設計指令不清晰導緻的額外成本等等。

設計階段的無效成本，一直備受各大開發商關注，主要是因為設計引發的成本較為直接，而且成本較為清晰，這也是産品設計一直不受“待見”的原因之一。

但， 實際上近幾年，設計周期越壓越短、設計費用十年未漲、設計科目越來越多、設計流程越來越前置等等原因未被重視，導緻設計階段的無效成本越來越多，繼而導緻設計地位越來越低是不爭的事實。

【負麵案例】未考慮驗收變化/規範變化引發的設計調整。

第五：施工帶來的無效成本

施工組織不閤理帶來的成本增加、施工現場管理不當導緻的費用、施工質量不達標的拆除、維修、投訴、日常管理不當導緻的資料缺失、處罰等等同屬於無效成本。

下錶來自：融創

第六：招標帶來的無效成本

其中包括：

招標範圍不準確，有重復或遺漏，閤同之間界定不清，導緻補償費和趕工費。

閤同條款、經濟標編製、閤同清單、閤同附件、閤同圖紙不嚴謹，導緻索償的費用。

施工單位考察失誤，投標競爭不充分，未有能力承接，誠信有不良記錄，私自轉包工程，導緻中途變化，産生的賠償費用。

直接委托競爭性不足、不按閤同履行施工範圍任意拆分閤同、未及時簽訂補充閤同等引起的補償費用。

閤同外增加各項措施費用（包括趕工費、停工費、窩工費、其他閤同外增加的安全文明措施費、公司規定和閤同規定以外的奬勵費用）。

因違規招投標，造成高價中標，差價部分計無效成本；

第七：其他帶來的無效成本

銷售說辭、文件導緻與實際交付不一緻帶來的投訴賠償及其他成本增加。

運營排期不準確導緻排期與實際偏差較大，帶來的趕工、誤工、浪費或處罰。

違法違規宣傳廣告導緻的有關部門罰款，如輸齣廣告違反國傢相關法律法規或當地政府有關規定引起的工商、城管執法行政處罰

等等造成的無效成本。

地産進入黑鐵時代，嚮管理要效益、嚮無效成本宣戰逐漸成為開發商謀求利潤的手段，這也是無可厚非的，但是任何 一個無效成本的界定都有著韆絲萬縷的聯係，甚至說無法割裂來看，正確、閤理的控製無效成本不僅僅是有奬罰這麼簡單，更多的是一個係統工程。

當各傢自掃門前雪（無效成本），地産的撕裂會越來越厲害。

文章來源：胖棟說地産，本文已獲作者授權，對此錶示感謝。

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