|兩安用地獨傢研究係列・81・睿誠研究院|文|羅乾波前言據睿誠研究院多年觀察：在長沙兩安用地項目的獲取上 收並購早已成為房企拿地一大核心方式 2022年，長沙兩安用地項目的收並購如何破局？ - 趣味新聞網

|兩安用地獨傢研究係列 ・81・ 睿誠研究院|

文|羅乾波

前言

據睿誠研究院多年觀察：

在長沙兩安用地項目的獲取上，收並購早已成為房企拿地一大核心方式，許多百強房企已經嘗到瞭甜頭。

典型如金地商置收購開福區戴傢河村和雨花區鄱陽村項目、龍湖收購天心區青園街道項目等。

二十餘年來，百強房企對長沙兩安用地的投拓，隨著拿地難度的上升，該領域的投資已不斷成為各大房企在長沙區域深耕必須考慮的首選策略之一。

綜觀，以前各房企在長沙兩安用地市場的並購案例，許多模式和手法，在如今市場的各類壓力下，昔日的模式已經發生許多改變；因此，2022年內兩安用地用地項目的收並購，也已遭遇瞭眾多問題。

比方說，原來的一級環節有人脈、稍有實力的大小公司都可進入，已經變化為無錢無靠譜資源莫進來的景象；比方說原來的兩安用地項目，隻要村、地、人、企未碰到嚴重的不可跨越的糾紛等，就可以持續往前推進而摘牌，開福區湘粵村和雨花區高升村兩案例，在不同的糾紛中最後成功摘牌落地，皆為這一時期的典型代錶等等。

市場上行期，收並購是房企補倉的一大快速拿地手段；

市場下行期，特彆是今年，政府雖然已在收並購方麵加大資金釋放和政策吹風，實際上能有效落到地産界、乃至長沙的都如零落的綠葉，爭搶者眾、被春風吹拂 者 少。

正如我們前一篇文章所言，當下市場大勢之中，長沙兩安用地項目的收並購，必須要擦亮眼睛謹慎為之；另外，排除那些正身處債務壓力難以脫身的大部分房企之外，部分有實力及真正能良好運轉的房企，務必要綜閤權衡和精準取捨，踏錯一城一地，或許會引齣一係列負麵或雷聲。

長沙市場和兩安用地，是進駐長沙的各房企不可不考慮的拿地賽道。

忽略長沙，不會抓到中部大發展的機會；

無視兩安，湘江的區域深耕將成為一句空話！

01 兩安用地項目並購的特殊性說明

睿誠研究院溫馨提示：

我們通常所說的兩安用地項目的並購，並非完全意義上的房地産項目收並購，更多是指項目前中期的股權收購，因其特殊性――即基本都為未摘牌、未拿到土地證，絕大多數處於拆遷、調規或上會或即將掛牌前中等過程，這與業內所講的房地産項目的收並購的模式大相徑庭，長沙的房企基本都已經瞭解這類情況，而外地的很多同行對此知之甚少。

年後，有來自北上廣深及港澳的一些朋友在谘詢我們，如很多朋友在問：

“你們長沙兩安用地有否土地證，欲作價多少，有何主要條款？”

“該地塊資産是否已做抵押？需要哪些擔保條件？”

“前融可否做？資金配比什麼結構？監管情況如何？”

......

不同於傳統收並購、舊改、棚改和城市更新等領域，長沙兩安用地的處置模式和並購方式，其並購路徑迥然不同。

其核心為：隻能股權收購或閤作開發。

如上，由其獨特性，以及現今模式的巨大改變，曾經眾多類似項目早已開發完畢或還有少量糾紛正在協調中，完全的有土地證的兩安項目，能找到的標的幾無可尋。

絕大多數的項目，基本處於尚未成功摘牌的節點下，去年流拍多個項目的情況可以作為一大佐證，例如開福區天勝社區項目和雨花區平陽村項目等，既是市場環境的壓力的錶現，也是並購和摘牌條件難以支撐的見證。

再者，去年龍湖並購的天心區青園街道項目，也已發生瞭很大的變形。

該項目在掛牌公示後，平台方為保證成功摘牌和不給政府丟臉，到處在與不同房企見麵洽談，據說在談遍數十傢上市房企後，在龍湖地産隻拿住宅且溢價1000元每平米的基礎上，最終與龍湖閤作攜手，同時在摘牌時需要龍湖及平台方，1.8億元左右的摘牌保證金雙方按約定比例共擔，土地齣讓金也如是。

此案例，也可充分看齣，長沙兩安用地的並購，與業內的通行並購方式差距很大。

一方水土養一方人，湖湘風骨與其他精神並存共進。

結閤房地産經典並購模式，以及長沙兩安用地的特殊情況，在具體的並購標的的選擇、規劃指標、區域地段優劣、資源架構、及企業現狀可否持續支撐等條件上，做齣科學閤理的評估，纔能決定是否要齣手。

能否有效和快速破局？需要全麵綜閤的戰略、資源等助攻！

02 搭建齣可攻城略地的資本框架係統

據睿誠研究院獨傢分析，今年的錢荒可能會持續較長時間，企業身體的健康離不開資金血脈的快速流通。

君不見，當下許許多多房企的風聲鶴唳；

君不見，目前林林總總房企的大廈將傾；

力挽狂瀾，已無太多可能性。

以前的長闆，成為瞭現在的重大羈絆，能否跨越以前的模式的籬笆，已是風雨重重，泥泠滿路，如過雪山。

首先，以內馭外，拋棄幻想

外部輸血的通道越來越窄和不通暢，將希望寄於此類渠道，如可能落地的話，也不會有這麼多的房企身陷水深火熱之中瞭。

那些，如最近尚欲觀望和想依賴當地政府，或並購資本政策陽光的企業等，亦或會不久現齣原形。

其次，處置資産，快速迴血

融資不暢、銷售不景氣，如想快速渡過難關，捨棄部分股權或資産，將成為拯救自己的重要稻草。

錯過此村，可能不會看到他店。

如當代置業，長沙市場開發、拿地、運營等，基本已停滯，已無資産可售，導緻最近讓其在境外和國內債務的壓力下重挫，噩夢連連。

另如，株洲華晨地産自去年爆雷後，其處於長沙芙蓉南路西湖村對麵的192畝商住地，和東塘地鐵上蓋的兩個項目，其控製權早已轉移到信托等機構名下。

賣瞭，不一定會重生；不賣，必定會翻船。

多寡和尺度不同而已！

最後，重塑銷售，顆粒必爭

前二者，最後都將歸結到銷售資金的自我可控的流入上。

土可生金、也為財富生長的不二法門，房企的項目和房産等，如不能實現成功的跳躍而變現，誰也做不到持續為之。

任何商業的閉環規律是，資金和資源等都需要有效閤理循環，方能生生不息；一旦青黃不接、寅吃卯糧或負重爬坡等，“大宅門”也將韆瘡百孔、化為塵埃。

在銷售層麵，也需要大傢與時俱進。

放棄固有的套路，以價換量、針對當下市場來設計新的促銷策略、依托大數據等科技手段來精準獲取客戶等，都值得大傢去深度思考，抱殘守缺的思維將一步步把你帶入死鬍同。

嚴峻的形勢下，顆粒歸倉，是我們大傢的必踐之行，也是當務之急。

如上所述，要做好今年的兩安用地項目的收並購，如沒有其上三大體係的托舉，隻能化為泡影。

03 結束語

一言以蔽之，房企在長沙兩安用地項目的並購上，可否有效破局？需要看清方嚮，和快速建立起新的作戰體係。

睿誠研究院認為：

這絕非一個簡單或短期的問題，悟性不同、策略不同，結果也不同。

相對當下趨勢來說，除瞭市場、區域運營等要素之外，並購資金資源的整閤上，近期也齣現瞭一些新的“春風”，例如：

幾日前，中央及地方層麵對房企間收並購的金融支持政策頻頻吹風，浦發銀行、廣發銀行等銀行並購類主題債券，以專項用於房地産項目並購貸款投放等各類型的利好消息，市場對於收並購的熱度迅速提升。

多個區域政府，也在爭相推齣此類的基金和政策等，也對長沙兩安用地的並購有一些參考價值。

城市更新的融資政策已開啓新通道（此略），作為城市更新一大範疇下跌長沙兩安用地，也可藉鑒和參考其中的一些政策和思路。

如何破局，須縱觀全局，以找到閤適的方式，纔能達人達己、嚮陽而生！

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