每經記者：吳若凡每經編輯：魏文藝繼哈爾濱、鄭州之後 又一省會城市對樓市調控政策有實質性放鬆。今日（3月30日） 又一省會城市“鬆綁”樓市！福州放開外地人限購 業內：對市場影響不會太大 - 趣味新聞網

每經記者：吳若凡 每經編輯：魏文藝

繼哈爾濱、鄭州之後，又一省會城市對樓市調控政策有實質性放鬆。

今日（3月30日），《每日經濟新聞》記者從福州多傢中介機構及地産人士處瞭解到，福州開始對限購政策“鬆綁”：即日起針對非五城區戶籍傢庭（含港澳台）在福州五城區購房，無需提供近兩年內滿12個月醫社保或納稅證明或落戶，即可購買一套福州五城區144平米以下的普通住宅。也就是說，外地人不需要落戶就可以在福州買房。

對此，記者第一時間谘詢瞭福州市房管局，相關工作人員錶示，“情況屬實，限購放鬆是從這幾天開始的。”

事實上，福州並不是今年第一個放開限購的省會城市。今年3月1日，鄭州發文明確，已有兩套房的傢庭可以再買第三套房，被外界視為變相放鬆限購。在此之前，哈爾濱齣台的房地産新政則明確放開限售，也成為第一傢正式放開限售的省會城市。

外地人可直接買房

具體來看，針對非五城區戶籍傢庭（含港澳台）在福州五城區購房，無需提供近兩年內滿12個月醫社保或納稅證明或落戶，即可購買一套福州五城區144平米以下的普通住宅。此外，長樂戶籍也屬於福州本地戶籍，擁有長樂戶籍的購房者可在福州五城區購買兩套住宅。

而此前福州的限購政策規定，外地戶籍傢庭（含港澳台）在福州五城區購房，需提供2年內在五城區纍計滿12個月的醫社保證明或個人所得稅。

某頭部房企福建區域營銷負責人告訴《每日經濟新聞》記者，此次放鬆限購並非全麵取消限購，隻能說是簡化其中環節，畢竟自從全麵放開落戶政策後，外地人在福州買房基本沒有任何障礙，所以新政對市場影響不會太大。

“區彆在於，原先福州實行的是零門檻落戶，隻要在福州工作就能落戶。而此次無非是簡化瞭這道落戶程序，可以新增這一波客群，比如有些農村戶口不想來福州來落戶的人。”上述營銷負責人錶示，要想這批人來福州買房，最終還是要看房價和市場的接受度，即房子是否值得買。畢竟受疫情等因素影響，市場整體購買力齣現明顯下降。

“此次限購鬆綁的操作，主要目的在於給福州五城區去庫存，讓企業能盡快迴籠資金，讓市場活躍起來。”剋而瑞福州區域研究負責人張暑嬌錶示，現在隻是第一步，下一步預計首付款比例也會進一步放開。

事實上，此前福州已下調瞭住房公積金貸款的首付比例。自今年2月1日起，第二次申請純住房公積金貸款的，首付款比例由50%調整為40%；首次申請使用住房公積金貸款的，首付款比例為30%

去化周期近20個月

自去年以來，不少房企因現金流緊張導緻債務違約甚至“爆雷”現象，在一定程度上加劇瞭購房者的觀望情緒。

“去年下半年開始，金融利率不斷收緊，在貸款層麵上對購房者不是很友好，雖然現在雖然有一定放鬆，但購房者依然選擇持續觀望。”上述營銷負責人告訴記者，福州五城區商品住宅去化周期達近20個月，市場供大於求的態勢依然明顯。“在此背景下，適度放鬆限購有利於市場供求平衡，更有利於緩解供給的結構性壓力。”

剋而瑞數據顯示，截至2021年12月底，福州五區商品住宅廣義存量約585.42萬平方米，其中帝封江、三江口、北區等闆塊存量均超80萬平方米，庫存高企。

據國傢統計局數據，去年4月份至11月，福州新房價格持續下跌，自去年12月以來開始迴升，不過今年2月的新房價格較1月又齣現小幅下滑。

福州的新房市場自去年下半年以來持續探底，不少樓盤項目也推齣一些打摺促銷，或通過加大分銷點數的方式來以價換量。該營銷負責人錶示，“大部分樓盤主要靠分銷，而現在新盤比較多，有的營銷點數已經高到10%，但不敢降價，隻是以特價房或工抵房的方式來促銷。”

“購房者總想再等等，或許價格會更低。”上述營銷負責人介紹，去年以來福州幾乎一半的項目要靠渠道來去化。而且分銷傭金很高，一套100萬元房子，要給10萬元傭金，分銷平台可能會收走一部分，但很大一部分是返還給客戶的。

“但如果分銷平台不這樣操作，就無法吸引客戶。一些離福州主城區較遠的項目，如琅岐、馬尾、桂湖等區域，靠高傭金幫助去化的現象很普遍。其他類似於福州蒼山城南版塊，因為競爭激烈，分銷點數有的高達5個點，一般也在3個點左右。”

當然，福州也有個彆地處中心城區的熱門闆塊，因為新房供應少且需求量旺盛，新房銷售相對樂觀。也造成瞭福州樓市的兩極分化現象明顯：外圍市場冷，利用高分銷去刺激銷售；而主城區地段好的項目，去化相對較好。

目前，福州市下轄鼓樓、台江、倉山、晉安、馬尾、長樂6個區，閩侯、連江、羅源、閩清、永泰、平潭6個縣及福清市。

嘉論市場研究中心統計顯示，近六周福州五區商品房住宅成交量變化不大，均在2600套以上；成交價格也變化不大，上周的成交均價為25841元/平方米。

近八周福州五區新房量價走勢 來源：嘉論市場研究中心

土地市場持續冷清

在張暑嬌看來，當下的福州市場還處於冰凍待解封狀態，尤其是土地市場依舊冷清。

3月16日，福州今年首輪集中土拍結束，17宗用地現場取消齣讓3宗，流拍2宗，8宗低價成交，僅4幅溢價齣讓。盡管國企托底占比進一步提升，在本次土拍中拿地占比高達70%，但並沒有扭轉土地市場的頹勢。

就溢價率來看，福州今年首批集中土拍溢價率僅4.42%，雖然兩幅地塊撤牌流拍，但從實際情況來看，起拍價175.08億元，實際成交價僅77億元，相比去年的第三批次集中土拍縮水約47%。

“雖然自去年9月份以來房地産行業信貸端有所改善，但在地方政府加強預售資金監管、市場周期性調整，緻去化速度放緩等因素疊加影響下，房企現金流壓力仍然較大，民營房企拿地積極性並未有顯著提升，現金流的持續承壓，民企的投資力度持續降低已經是不爭的事實。”

張暑嬌錶示，土地市場能否迴暖，還是要看金融端，能否嚮以往一樣將資金引入房企。春節後高層就連續錶態要把房地産引導到平穩階段，並給房企紓睏。但目前來看，涉險房企的資金問題並未得到真正解決。

“福州今年的商品房用地們基本沒有民企參與。”張暑嬌告訴《每日經濟新聞》記者，民營房企自去年第二批集中供地到本次的共三批次土拍，基本是銷聲匿跡，偶爾在租賃住房和安置房用地上纔有民營房企的身影。

上述營銷負責人告訴記者，福州在土拍在價格上也沒有讓步，尤其是純商品房地價和以前相比還有所增加，雖然有15%的溢價規定，但起拍價留給房企的利潤空間已經很小瞭。“如福州東二環兩宗非常優質的地塊，起拍樓麵價接近每平米3萬元，雖然政府放開銷售指導價，但目前市場看，是很難賣到這個價格，所以很多企業在首輪就會取消跟蹤。”

58安居客房産研究院分院院長張波嚮記者錶示，未來限購放鬆的城市會增多。從全國調控放鬆的節奏來看，一二綫熱點城市步子普遍偏小偏慢也更謹慎，而三四綫城市以及部分高庫存的二綫城市則步子更大。放鬆限購本身就屬於放鬆力度偏大的政策類型，也是拉動市場改善需求以及部分外來人群首置需求的重要政策。這類政策一旦齣台，就說明市場壓力已經偏大，市場信心建立的內在訴求已經偏強。

不過，張暑嬌錶示，近期市場仍然存在買賣雙方的博弈行為，但受到外部大環境和內部市場走勢等因素影響，購房者的觀望情緒還將持續加重。“預計接下來樓盤以價換量現象還將進一步嚮福州中心闆塊蔓延。”

每日經濟新聞