發表日期 3/25/2022, 4:17:45 PM
動輒低於市場價幾十萬的法拍房,能買嗎?
“抄底”、“撿漏”、“降價拍” ……這些極具誘惑力詞匯吸引著大批購房者,也成為房産交易市場的流量密碼,這就是眾人圍觀的法拍房。我們先看幾個競拍成功案例。
01
河西中:中海塞納麗捨西苑,競拍成交單價5.1萬/�O,低於市場單價約2萬/�O
今年2月,河西中部中海塞納麗捨西苑經過80輪的激烈角逐,最終以856萬總價成交, 摺閤單價約51504元/�O 。本次拍賣吸引瞭近萬人圍觀,共7人報名,房子位於6樓(房屋總高12樓),沒有租賃,存在各種可能欠費(小區內物業費、公攤費、雜費等相關費用)。貝殼網顯示, 中海塞納麗捨西苑掛牌均價為7萬/�O。
橋北:天潤城第六街區,競拍成交單價1.45萬/�O,低於市場單價約3000元/�O
今年2月,橋北天潤城的一套房源成功拍賣。該房源位於天潤城第6街區,戶型建築麵積約89.49�O。本次拍賣共吸引瞭超過1.1萬次圍觀,共有8人報名,一共競價54輪,最終以130.16萬的總價競拍成功, 摺閤單價約為1.45萬/�O 。貝殼網顯示,天潤城第六街區 掛牌均價為1.7-1.8萬/�O 。
河西南:海珀星暉花園,競拍成交單價5.7萬/�O,低於市場單價約1萬/�O
3月初,河西南一套海珀星暉花園法拍房成功拍齣,總價約852萬,競爭激烈,終於在競拍52輪後,順利成交。這套法拍房建麵約148.94�O, 單價算下來約5.72萬/�O 。海珀星暉目前還在限售期,所以沒有二手房掛牌/成交記錄,但參考 河西南二手房整體掛牌價6-6.5萬/�O 的行情,海珀星暉花園這套法拍房具有很大價格優勢。
02
從上述成交案例不難看齣,在南京通過法拍的形式購置房産,一般都低於市場平均價格,可以省下一大筆錢。 “高收益”往往對應“高風險” ,這樣的撿漏方式,需要你三思而行。
誤區一:法拍房能繞過限購
去年12月19日,最高人民法院明確:法拍房將納入限購範圍。業內人士認為,此次政策將法拍房全麵納入限購,對於很多想通過法拍房繞道限購的人來說,影響非常大。
來源:最高人民法院
南京是為數不多的法拍房也限購的城市之一。 早在2017年6月,法拍房就被納入限購範圍。南京市齣台《住房限購政策的實施意見》,其中在“關於執行對象的認定”的第三條中明確提到:因司法拍賣獲得的不動産,需按限購政策執行,即法拍房的買傢需具備購房資格!
誤區二:隻顧撿漏不看來源
大傢對法拍房的安全性其實沒什麼顧慮,畢竟是司法拍賣。但是法拍房的來源卻有很多種, 甚至有的是凶宅 ,介意的朋友務必要提前搞清楚。
南京就有過法拍凶宅的案例,很多人印象深刻,2018年6月,南京市秦淮區法院公開拍賣的瑞景文華小區一棟三層彆墅,經過一天的競價,最終以786萬元成交。這棟彆墅在當地市場價格預估為1236萬元,因存在“重大瑕疵”,按市場價50%評估為618萬元。該房産的“重大瑕疵”是指7年前在此發生的一起命案。當年南京一名商人在彆墅車庫殺害女婿,背後牽涉500多萬元的“假死”騙保案。
根據司法拍賣服務商來拍法服的統計,法拍房的來源中 30%是因為房主齣現民間藉貸糾紛 ,如企業經營、創業投資、民間資金拆藉等; 30%涉及賭博 ;還有 40%是因為債務擔保 ,比如幫助較好的親戚朋友進行銀行貸款時的擔保。
法拍常見來源
一是由商業貸款産生。 購房人或企業嚮銀行貸款購房或用於企業經營,但不能如期如數償還時,銀行嚮法院提齣訴訟,要求貸款人就被抵押物進行拍賣變現來償還銀行的貸款。
二由民間藉貸産生。 如,甲方藉乙方錢款,約定以自有房産抵押給乙方,到期如不能還款,根據規定,乙方不能直接取得抵押房産,也無法通過以物抵債方式達成和解的,隻能嚮法院申請強製執行甲方的抵押物,通過拍賣變現來還款,並嚮法院齣示抵押證明或藉款協議,嚮法院申請強製執行甲方的房産來償還債務。
三是由金融犯罪産生。 金融罪犯在刑事案件中的房産所得進行查扣,通過法院進行拍賣,變現後返還給受害人。
四是由司法沒收産生。 如,涉及刑事案及貪汙腐敗的犯罪嫌疑人,沒收其名下全部財産,如該財産涉及房産,該房産依法可進行拍賣,變現所得全部上繳國庫。
五是由無主財産産生。 指的是無人認領的房産。拍賣所得需上繳國庫。
誤區三:過戶瞭很快就能入住
清場,纔是法拍房的第一大“坑”。
所謂清場,就是把上任房主留下來的一切,全部清理齣去,最高法所規定的法拍房清場準則是:誰處置,誰清場,重點一二綫城市,八成以上的法拍房,都是法院清場。
但是, 實際操作下來往往會齣現很多問題 ,比如房東跑瞭,裏麵有租客。
如果這個租客和原房東簽訂租賃閤同的時間在房東抵押房産之前,那麼根據“買賣不破租賃”原則,你即便拍下房子,也不能趕走租客。
除瞭人的清場,物品清場也很麻煩。
大部分情況下,如果法拍房沒有明確規定,那麼法拍房中的物品,還是屬於原房主的。一旦東西處置不當,不但很有可能被某些原房主“訛”一筆錢,還要和他扯皮勞心勞力。
誤區四:稅費繳納和二手房一樣
稅費: 法拍過程中,可能遇到這種情況:這套房子的上一手稅費,還沒有交清,那麼你拍到房子之後,就要先補交,個彆房源還牽扯到二次過戶,你需要連續交兩次契稅。
辦證費用: 可能齣現一種情況,土地屬性屬於劃撥用地。如果是這種房子,你拍下之後想要拿到完整的房産證,還需要去補交“土地齣讓金”。
除此之外還可能牽扯到 拖欠物業費和水電費 ,這也是一筆不小的開支。
03
梳理上麵法拍房存在的“坑”,對於那些想要入場法拍房的朋友,有如下建議:
第一:有房票,有購房資格盡量不要碰法拍房。
雖然法拍房價格相對較低,但是和限價新房相比吸引力就低瞭很多,而且購買新房也沒有那麼多的隱藏風險,實在不行退而求其次,二手房也是不錯的選擇。
第二:有任何模糊,都果斷放棄。
法拍房的風險很多,文中也沒有介紹到所有情況,如果存在模糊不清,或者特殊情況,那麼最好果斷放棄,韆萬不要高估人性,也不要高估你的耐性。
第三:小白不碰法拍,剛需不碰法拍。
法拍,是個零和博弈的小眾市場,要麼吃撐,要麼虧完。
一旦某個環節齣現問題,那就是血本無歸,像這種市場,對於經驗不足的小白來說,風險過高,對於手頭資金有限的剛需來說,風險更高。
如果你真的看到一套讓你心動的法拍房,而且準備下手,最好做好以下準備措施:
去不動産交易中心,調查土地和房産的來源;
去當地稅務中心,調查上一手的稅費和買進價,通過買進價計算差額稅;
去當地派齣所和居委會,調查原房東的戶籍情況;
去物業管理中心,調查這個房子的水電費和物業費的拖欠;
去找按揭銀行,防止齣現無法放款的情況。
部分資料來源於樓市參考,感謝,侵刪!
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