不瞭解三亞的朋友肯定想不到 直到2016年 強規劃加硬實力，海南最有希望做大的城市，是三亞！ - 趣味新聞網

不瞭解三亞的朋友肯定想不到，直到2016年，三亞城市的核心區，也就是從鹿迴頭望嚮鳳凰島的那一片區域，這裏的三亞港，竟還延續著百年傳統，還是漁船、貨船的天下。

| 從鹿迴頭看鳳凰海岸 樓姐攝（2019）

彼時，鴻洲集團時代廣場已建好，海天盛筵的遊艇也是從三亞港啓航。

7月，漁船遷齣，三港分離，三亞市中心，纔初步有瞭現代化樣貌。

認識樓Sir之前，樓姐原來也是乾這行的，經常來三亞看項目。隻不過，角度與現在完全不同。

這次，樓姐再訪三亞，來到自貿港建設下、新規劃的中央商務區，終於看到瞭三亞的未來。

| 三亞總部經濟和中央商務區核心：迎賓路

三亞的未來，將從老吉陽區、現在的總部經濟和中央商務區開始。

| 三亞新規劃

現在關注樓Sir，一起走近三亞，瞭解自貿港建設下的三亞將有哪些不同。

三亞，躺著賺錢

當一個地方，躺著就能賺錢時，就很難有站起來、跑起來的自覺。

過去，三亞就是這樣。能在海南省內“躺贏”，成為19市縣中，僅次於海口的第二大城市，靠兩把刷子。

旅遊，房地産。

三亞陸地麵積比海口小不瞭多少，常住人口卻不及海口1/4，醫療、教育等也落後海口一大截。

不過，時至今日，海南全省6個5A景區，就有3個在三亞。景區數量、旅遊收入方麵，更是碾壓海口的存在。

另外，看三亞每年房地産銷售指數可以發現，早在2013年，三亞的房地産銷售麵積，就已經達到瞭一個峰值，2021年的銷售額，距離2017、2018年還有較大差距。

再往前追溯，2010年1月國際旅遊島政策落地，根據三亞市統計局的一份報告顯示，當月三亞房屋銷售價格同比上漲 29.2% ，環比上漲21.5% 。（其中，新建住房同比上漲31.2%，環比上漲22.7%，環比在70城中排名第一；二手住房同比上漲27.5%，環比上漲18.1%，環比在70城中排名第二。）

2018年，在海南省強調控政策齣台後，全省18個有房地産銷售數據的市縣中（三沙無數據），16個房地産銷售指標下降，三亞是唯二還保持上漲的城市（另一個是洋浦，不過銷售麵積不足10萬平）。

這是什麼概念呢？

在沒有自貿港概念之前，三亞的房地産市場就已經火得一塌糊塗。

此後兩年，限購、限貸、限住宅，靠三座大山纔終於壓製住。

常住人口少，候鳥族一年又隻住兩三個月，旅遊人群來去匆匆，都很難帶動起産業綜閤發展。

三亞，止步於旅遊和房地産。三亞目前房價也是高高在上，復習一下：備案價刺破13萬/平！三亞房價，你怎麼不上天？

那些年，說到三亞，誰不是徘徊在愛與恨的邊緣。

一直到自貿港建設，纔給三亞帶來瞭中央商務區、崖州灣科技城兩大規劃。

商辦大行其道

此次去三亞，樓姐第二站來到迎賓路沿綫，瞭解到目前中央商務區最大的項目是中糧三亞大悅中心，就直奔瞭過去。

| 迎賓路實景

據置業顧問介紹，占地126畝，規劃有約10萬�O的大悅城商業體，一座五星級酒店等。

| 中糧三亞大悅中心 售樓處

| 中糧三亞大悅中心 沙盤

| “一座大悅城 改變一座城”

目前在售的是宸悅3#“創業SOHO”，高7層，3梯21戶，層高為4.5米，戶型分割為55平和84平，均價在4萬/平米，220萬起。

| 在售商辦戶型圖（層高4.5米的大開間，一層21戶）

| 項目展示區 來源：中糧・三亞大悅中心微信公眾號

三亞跟海口一樣，主城區住宅項目少得可憐，這種不限購、可商可住的小戶型商辦産品正在大行其道。

這種産品的未來會是什麼樣子的呢？

樓姐路過保利中鐵中環廣場，特意在廣場和樓道裏溜達觀察瞭一圈，這個項目有一座寫字樓和兩座商辦公寓，2017年交房，已是成熟商辦公寓小區。

| 在售商辦戶型圖（4.5米大開間）

樓Sir之前一直提醒粉絲，要注意商辦産品的利與弊，非核心區不選。

現在看來，保利中鐵中環廣場這樣的商業性質LOFT，難逃真香定律。

| 樓道采光不太好

這個項目包含一棟標準寫字樓和三棟LOFT，從外觀就能看到，大部分還是居住人群，辦公占小部分。

| 內部商住混閤

樓下廣場生活氛圍濃厚，有遊樂場、趣味集市，底商則不乏餐飲、購物等配套。

據三亞土著朋友介紹，這裏居住的大多是本地拆遷戶，入住率非常高，也有買來齣租給公司辦公的，70平左右的復式三房租金在6000元/月以上。

從安居客上看到，三年來房價一直在漲，現在二手房在3.2萬/平米左右，與同區域公園88號、山水國際等住宅不相上下。

對於CBD區域的商業性質房源，如果要問樓姐的建議，我隻想說一句：喜歡就可以買。

基於消費行為，早買早享受。

所以，現在知道，三亞房價為什麼連續19個月上漲瞭吧！

住宅稀缺，一房難求，外地戶口落戶可買；商業産品不限購，客群都是有閑錢、願意在三亞消費的土豪群體，一個願打一個願挨。

CBD區強規劃

樓姐走一圈發現，三亞CBD區，約等於海口的國興大道+江東。

| 三亞最高樓：陽光金融中心（右）

在成為CBD中軸綫以前，這裏的配套已日漸成熟。

有政府單位入駐，如三亞人力資源局、公安局、財政局、質監局等均在此辦公；還有房地産交易中心、韆古情景區、婦幼保健院等。

而且，這裏原來就是商務樓宇集中地，三亞首座甲級寫字樓中鐵置業廣場就誕生於此。隨後中信南航大廈、陽光金融廣場、中鐵中環廣場、融科藍立方等定製樓宇、專業樓宇紛紛投入開發建設。

| CBD區在建項目

2019年2月22日，海南自貿港先行區――三亞總部經濟及中央商務區啓動建設，而迎賓路正是其核心所在。

三亞規劃CBD後，釋放瞭大量規劃用地，2020、2021年，這裏上演瞭多起奪地廝殺。格力地産、魯能、寶龍、金地、招商局集團、上海人壽、華潤等多傢企業參與，最高畝單價已達到3213.67萬元/畝。

而三亞CBD區對拿地企業的準入門檻非常高，要求世界500強、在國內開發且自持大體量購物中心、ICSC中國購物中心大奬獲奬經曆、總部企業身份等。

目前，三亞中央商務區CBD已有中交海南總部基地、保利國際廣場、申亞東岸CBD、大悅環球中心、太平金融産業港、五礦國際廣場等19個總部經濟項目開工建設，海旅免稅城也營業瞭一年。

| 在建項目工地

成都萬華也在此落子。

| 中糧三亞大悅中心復刻的CBD區項目沙盤

| 部分項目分布圖

有基礎産業，有城市配套，成為三亞中央商務區後，又有瞭規劃、土地。

比國興大道更寬闊、總部企業更多，又比江東更成熟。

在這一點上，三亞贏麵更大。

三亞未來

作為生活在海口的新海南人，樓姐當然也希望海口發展得更好。

但是，實話說，三亞的空間更大。

當然瞭，三亞如果超越海口，成為重量級城市，對於海口來說，絕不是什麼壞事，反而第一個受益。

現在，還是有很多人在唱衰海南，認為曾經辦經濟特區、建設國際旅遊島，兩次機會都沒發展起來，海南沒有成功案例。

樓姐認為，那是因為缺乏一個強有力的外部抓手。

比如，過去昌江有個黃四郎，卻不見張麻子。

現在，抓手有瞭，海南建自由貿易區、自貿港，是中央做的決定，習大大親自宣布。

如果還有人問，那這次發展得起來嗎？

樓姐認為，放齣籠的兔子，跑起來肯定比大象快！

對於三亞的發展，你有什麼看法？歡迎隨時勾搭樓Sir。