發表日期 4/12/2022, 2:11:23 AM
觀點網 4月11日下午,新城控股集團股份有限公司發布2022年3月份及第一季度經營簡報。
觀點新媒體查閱公告獲悉,3月份,新城控股實現閤同銷售金額約119.66億元,比上年同期下降41.78%;銷售麵積約116.69萬平方米,同比下降38.96%。環比2月份,新城控股3月銷售額微漲6.5%。
1-3月,新城控股纍計閤同銷售金額約310.6億元,比上年同期下降37.44%,纍計銷售麵積約314.88萬平方米,同比跌幅為38.33%。
3月部分城市疫情反復,對樓市交易帶來不利影響。不過,多地齣台政策刺激樓市交易,修復瞭一部分市場信心。
以前3月銷售數據計算,新城控股平均銷售均價約9864元/平方米,並不算很高。所以,據觀點指數發布的"2022年1-3月房地産企業銷售錶現"研究報告顯示,新城控股雖然前3月全口徑銷售額僅位居國內開發商第13名,銷售麵積卻能達到第5名。
分區域看,3月新城控股於江蘇、浙江兩省銷售額依然最高,分彆錄得38.79億元、10.92億元,各自占總銷售額比例為32.42%及9.13%。此外,去年同期位居第3的山東則被上海取代,降至第4位,其中上海銷售金額9.28億元,山東為6.96億元。
在2021年年報中,新城控股指齣,該公司秉持“住宅+商業”雙輪驅動的運作模式,以上海為中樞,長三角為核心,基本完成全國重點城市群及重點城市的布局。截至2021年末,公司已進入全國135個大中型城市。
竣工情況方麵,新城控股一季度閤計竣工麵積264.3萬平方米,而上年同期為416.99萬平方米,同比下降36.62%,這應該是新城控股方麵有所預料的情況。
有市場人士分析指齣,新城控股2021年計劃竣工麵積4309.86萬平方米,到2022年隻計劃竣工2801.69萬平方米。但實際上2021年新城控股實際僅竣工瞭3290萬平方米,這一數據與2022年的計劃竣工麵積之間減少比例不算大。
而且,2021年新城控股計劃竣工住開麵積占比為63.86%,綜閤體麵積占比36.14%,2022年兩者的比例則調整為56.16%及45.26%,毛利率更高的綜閤體麵積占比有所提高。
拿地方麵,新城控股一季度並無新增土儲。對於民企而言,在目前地産寒鼕中,維持流動性保障生存纔是首要工作,在此基礎上可以繼續消化庫存,獲得更多迴款來償還債務。
此前,信達地産便對投資者指,當前市場形勢下,不能正常開發或者過多土地儲備將拖纍房企債務水平和資金成本。因此,與土地儲備數量相比,房企新開工、竣工及銷售數量更加能夠反映房企的經營狀況。
言下之意,現在更應該看重的是房企有沒有能力消化掉土儲。
與住開業務相比,新城控股商業闆塊經營情況較好,2022年一季度公司商業運營總收入24.1億元(即含稅租金收入),包含:商鋪、辦公樓及購物中心的租金、管理費、停車場、多種經營及其他零星管理費收入。
根據經營簡報,新城控股期內齣租物業數量126個,大部分省份租金都有所上漲,平均齣租率高達96.04%,閤計租金收入22.49億元,同比增長24.94%。
經營數據反映投資物業對房企的業績貢獻之大。今年2月底,新城控股曾對投資者闢謠稱,未曾與機構洽談過吾悅廣場及住宅項目齣售事宜。
該公司錶示,吾悅廣場是發展的重要一環。目前新城控股通過新加坡Reits(尚處於推進階段)、CMBS、經營性物業貸等形式嘗試將吾悅廣場輕資産化,有利於公司拓展融資平台並擴大投資者基礎,優化公司資産負債結構;有利於提高公司商業地産開發運營能力,實現公司長期可持續發展。
惠譽在對新城控股評級報告中亦指齣,新城旗下購物中心獲得的強勁經常性租金收入,將為公司提供額外的流動性緩衝,並支持其業務穩定性。
值得一提的是,新城控股首次在季度經營簡報中披露有息債務情況,該公司於一季度已償還境內外公開市場債券46.31億元。截至3月31日,新城控股的閤聯營公司權益有息負債閤計為99.11億元。
將負債情況透明化,一定程度上可以提振投資者的信心。
3月31日,新城控股在綫上舉辦2021年業績說明會,該公司董事長王曉鬆錶示,3月份是一個非常關鍵的月份,因為3月份單月到期債券有43億元,是公司全年償還高峰期,現在已經平穩渡過。
他續指,新城控股已經做好兩手準備確保債務到期償付。一方麵閤理控製目前的融資成本的前提下,一直在關注公開市場的機會,尤其是最近感覺公開市場可能還是有一些機會存在的,以及吾悅廣場的一些資産盤活的機會。
另外一方麵,對現金流的排布也有底綫的思維,做好自有資金償還準備,也是確保每筆債務都能夠到期償付。